Покупка недвижимости в Польше

Приобрести недвижимость в Польше выходцы из третьих стран могут после получения специального разрешения. Исключения допускаются для владельцев вида на жительство и тех, кто планирует покупать квартиру. Приобретение жилья в этом государстве привлекает низкой стоимостью (например, сравнительно с Австрией, Францией и Германией), а также возможностью зарабатывать на сдаче недвижимого имущества в аренду. При этом купить недвижимость в Республике Польша (РП) можно без ВНЖ или ПМЖ.

Максимальная площадь жилого помещения, которые может приобрести иностранное лицо в республике, — 0,5 га. Сама покупка не является основанием для получения вида на жительство в государстве. Переехать в Польшу легче по Карте Поляка, трудовому контракту, открыв бизнес или поступив в местный вуз. Наличие жилья станет лишь дополнительным преимуществом и подтверждением связей с местным сообществом при оформлении гражданства Польши, что приравнивается к статусу европейца.

Выгодно ли покупать недвижимость в Польше

Основные преимущества приобретения жилой и коммерческой недвижимости в РП:

• нет обязательного требования по наличию правового статуса в Польше (ВНЖ, ПМЖ) для покупателя;
• дешевая недвижимость, если сравнивать с западноевропейскими государствами;
• отсутствие требования оформлять разрешение на покупку квартир;
• наличие собственной недвижимости освобождает иностранца от необходимости предоставлять бронь отеля или договор аренды на жилье при оформлении польской визы или ВНЖ.

Главные недостатки покупки:

• для приобретения дома, таунхауса или земельного участка иностранцу необходимо получить разрешение от Министерства внутренних дел (Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca);
• сделка без подтверждения основания поселения в стране не дает права оформлять вид на жительство или ПМЖ, независимо от суммы покупки;
• иностранные граждане могут купить первичное или вторичное жилье (за исключением квартиры) площадью только до 0,5 га.

Приобретение недвижимости в Польше выгодно юридическим компаниям, которым нужна промышленная площадь в Европе, склады или офисы в пределах Евросоюза. Для физических лиц — это хороший способ вложить средства и зарабатывать на сдаче жилья в аренду. Если иностранцы решили переехать в государство и обосноваться здесь, покупка недвижимости для собственного проживания — один из насущных вопросов и преимущество при оформлении резидентства.

Нужно ли получать специальное разрешение

Для покупки недвижимого имущества в Польше иностранному юридическому или физическому лицу из государства, не входящего в ЕС, потребуется специальное разрешение, за исключением следующих случаев:

• объектом сделки является квартира в многоэтажном доме или гараж в кооперативе;
• заявитель прожил в Польше более 5 лет на основании ПМЖ или удостоверения долгосрочного резидента ЕС;
• покупку осуществляет супруг/-а польского гражданина, который/-ая прожил/-а с ним в законном браке от 2 лет на территории Польши;
• приобретение жилья у ближайших родственников, на которое покупатель может претендовать по праву наследства (например, внук покупает у бабушки дом);
• поглощение имущества банком в качестве залога за невыплаченный кредит.

Эти исключения не касаются недвижимости, которая расположена в пограничной зоне, и земель сельскохозяйственного назначения площадью от 1 га. В последнем случае дополнительно понадобится разрешение от Национального центра поддержки сельского хозяйства. Стоимость оформления разрешения — 1570 PLN (около 370 EUR). Срок получения составляет примерно 3–4 месяца. Согласно отзывам покупателей, документ выдается практически всем иностранцам и при условии правильного оформления справок и выписок вероятность отказа минимальна.

Список документов для подачи заявления в Министерство внутренних дел и администрации:

• заполненное заявление;
• копия загранпаспорта;
• выписка из реестра предпринимателей (для юридических лиц);
• справка из земельно-ипотечной книги;
• выписка из земельной книги;
• справка из кадастровой карты;
• выписка из плана местного территориального развития;
• заявление продавца о намерении заключить сделку с иностранным лицом;
• решение по условиям строительства (для земельных участков под застройку);
• документы, которые подтверждают связь с Польшей (при наличии — карта побыту, Карта Поляка, членство в реестре предпринимателей);
• справка об отсутствии налоговых долгов;
• квитанция об уплате сбора;
• документы, подтверждающие наличие средств для покупки (справка из банка, кредитный или трудовой договор), выданные не раньше чем за 3 месяца до подачи заявки.

Иностранные документы должны быть переведены на польский и заверены апостилем. Министерство оставляет за собой право потребовать дополнительные данные и справки при необходимости. Разрешение на покупку недвижимости действует в течение 2 лет.

Также есть возможность подать заявление на Wniosek o promesę. Это обещание выдать иностранному лицу разрешение при обращении. Оформляется на основании аналогичных документов с уплатой пошлины суммой в 98 PLN (около 23 EUR) задолго до того, как покупатель найдет вариант недвижимости для приобретения. Обещание действует на протяжении года и нужно для сокращения времени получения разрешения на покупку, поскольку не каждый продавец готов дать гарантии продажи недвижимости иностранцу и ждать несколько месяцев до подписания договора.

Как и где искать недвижимость в Польше

Поскольку для оформления разрешения на покупку недвижимости нужен документ от продавца об обещании заключить сделку с иностранцем, начинать процедуру следует с поиска варианта дома, квартиры или коммерческого помещения. Самостоятельно можно посетить крупные сайты по подбору недвижимости, изучить местные специализированные газеты. Обычно в сети объявления публикуются с детальным описанием, фото и контактными данными продавца, чтобы связаться и уточнить детали. Выбрав подходящий вариант недвижимости, иностранец должен посетить Польшу, чтобы оформить договор купли-продажи и другие документы.

Приобрести квартиру или дом можно и без посещения государства, обратившись в агентство недвижимости, которое работает с польским рынком недвижимости. Некоторые специалисты предлагают удаленное оформление разрешения на покупку и заключение договора через доверенность. В этом случае существует риск мошенничества, поэтому обращаться нужно только к проверенным компаниям с реальными рекомендациями.

Какую недвижимость лучше выбрать

Сложность выбора квартиры или дома для покупки определяется различными видами собственности, которые существуют на польском рынке. Некоторые из них отличаются ограничениями на продажу, дарение и наследование, что следует учитывать при подборе жилья.

Полная собственность

Pełna własność предусматривает полное владение недвижимым имуществом. Собственник квартиры или дома может продавать объект, сдавать, дарить и передавать в наследство на свое усмотрение. На такое имущество заводится поземельная книга (księga wieczysta) и хранится в районном суде. В документе содержатся все данные о помещении, бывшие собственники и сделки по купли-продаже. Владелец жилья при покупке недвижимости в полную собственность получает выписку из поземельной книги. Эта форма собственности аналогична той, которая существует в странах постсоветского пространства, и дает владельцу максимальную свободу и право распоряжаться жильем.

Кооперативная собственность

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu предполагает, что недвижимостью владеет кооператив, но лицо, купившее квартиру, гараж или другое помещение, имеет право этим распоряжаться. Имущество можно продавать, дарить, передавать в наследство, использовать в качестве залога под кредит, внося при этом ежемесячную плату за обслуживание придомовой территории.

Кооператив может отчуждать помещения в случае крупной задолженности через суд, а также выдает разрешения на перепланировку при соответствующем обращении жильцов. Квартиру или нежилое помещение можно перевести в полную собственность, но обычно это требует финансовых ресурсов и согласия всех жителей. Кооперативная форма владения чаще встречается в старых зданиях, которые были построены более 15 лет назад, и такие квартиры стоят относительно недорого.

Товарищества общественного строительства и общественные жилищные инициативы

Towarzystwo Budownictwa Społecznego (теперь Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) — организация, которая занимается строительством жилья с целью последующей сдачи его в аренду и действует в рамках государственной программы по обеспечению жильем граждан со средним доходом. Продавать и покупать жилье в таком доме сразу нельзя, согласно действующему законодательству. Однако по договоренности предусмотрена возможность выкупа жилья после полного погашения кредита по строительству и не ранее чем через 15 лет после введения дома в эксплуатацию.

Товарищество пользуясь финансированием и льготными кредитами по государственной программе возводит социальное жилье и сдает его в аренду. Ежемесячные платежи жильцов постепенно погашают заем организации, возвращая деньги потраченные на строительство.

Шаги оформления сделки при покупке недвижимости в Польше

Этапы приобретения жилья и объектов коммерции иностранным лицом в Польше:

1. Поиск подходящего объекта.
   Покупателю следует изучить местные сайты и объявления, чтобы выбрать дом, квартиру или помещение. При наличии шенгенской визы или безвизового сообщения с Европой можно посетить страну и посмотреть варианты для покупки. Услуги по подбору недвижимости также предлагают местные риелторы за дополнительную плату, в том числе онлайн.
2. Проверка имущества.
   Самостоятельно или с помощью юристов следует найти данные о помещении, проверить отсутствие налоговых долгов, ипотеки, права наследования или других отягчающих обстоятельств, которые могли бы осложнить сделку. При наличии номера поземельной книги информацию можно искать через онлайн-реестр ЕКW.
3. Получение предварительного договора от собственника о продаже.
   Если предметом покупки является дом, коммерческое помещение, земля или недвижимость в пограничной зоне (например, в городе Хайнувка), необходимо зафиксировать гарантии о заключении сделки в будущем. В предварительном договоре с актуальным собственником жилья нужно указать технические характеристики имущества и намерения продать его иностранному лицу.
4. Сбор справок и подача документов в МВД.
   Получение выписок из кадастровой карты, налогового реестра, банковского счета покупателя для получения разрешения на приобретение занимает некоторое время. Срок давности оформления этих документов для подачи заявления в МВД не должен превышать 3 месяцев.
5. Подписание договора купли-продажи.
   Нотариальное удостоверение сделки проводится после оформления разрешения или сразу после проверки имущества, если покупателю Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca не требуется.
6. Уплата налогов.
   Обычно дополнительные расходы, которые связаны с покупкой жилья, берет на себя покупатель. Продавец уплачивает только ставку подоходного налога, если квартира или дом находились в его собственности меньше 5 лет. Кроме того, покупка первой квартиры на вторичном рынке сбором не облагается, а на первичном его сумма входит в стоимость.

Основные и дополнительные расходы

Приобретение недвижимости в Польше предполагает следующие затраты:

• Стоимость имущества.
  Цена объекта колеблется в зависимости от города, комплектации и размера недвижимости. Частично или полностью сумму можно внести кредитными средствами или оформить рассрочку при покупке у застройщика. Например, квартира с мебелью площадью в 50 м2 во Вроцлаве стоит от 89 200 EUR, в Гданьске — от 93 000 EUR, а в Варшаве — от 130 000 EUR.
• Налог на гражданско-правовые сделки.
  Покупатель оплачивает 2 % от общей стоимости жилья при покупке недвижимости на вторичном рынке (за исключением первой квартиры). Первичная недвижимость не подлежит налогообложению по этой ставке.
• Подоходный налог.
  Если имущество находилось в собственности продавца менее 5 лет, то облагается по ставке в 19 % от дохода. Учитывается разница между актуальной рыночной стоимостью недвижимости и первоначальной, по которой ее приобрел предыдущий собственник. Дополнительно считают вложенные средства на ремонт, мебель. Подоходный налог уплачивает продавец.
• Нотариальные расходы.
  Удостоверение сделки зависит от стоимости имущества: чем дороже покупка, тем больше придется заплатить. Например, услуги нотариуса для приобретения квартиры стоимостью в 500 000 PLN (примерно 117 500 EUR) может обойтись в 10 000 PLN (2350 EUR).

Может ли иностранец взять кредит на покупку недвижимости

Приобрести дом или квартиру в кредит выгоднее, чем снять недвижимость на долгосрочный период. Польское законодательство позволяет иностранцам покупать строительные объекты в государстве за кредитные средства. При этом местные банки предлагают лучшие условия для ипотеки и жилищных займов, если мигрант работает и живет в Польше.

Условия получения кредита на недвижимость в республике:

• легальное пребывание на территории государства;
• законный и стабильный источник дохода (например, трудовой договор) в той валюте, в которой планируется запрашивать кредит;
• наличие налогового номера PESEL;
• положительна кредитная история.

Законодательно средний срок погашения ипотеки, который предлагают польские банки, составляет 30 лет, а годовая ставка — 6–8 %. Кредитными средствами можно оплатить до 90 % стоимости дома. Однако на практике иностранцам, особенно недавно прибывшим, нередко выдается ипотека лишь на несколько лет, при этом первоначально требуется внести около 40 % от общей суммы.

Список основных документов для оформления ипотеки в РП:

• справка о доходах;
• выписка из банковского счета (в любой валюте);
• загранпаспорт;
• трудовой контракт;
• личный налоговый номер;
• предварительный договор с застройщиком дома или продавцом;
• разрешение на покупку от МВД (если удалось получить до момента запроса займа).

Пакет документов и список требований может отличаться в каждом польском банке. После обращения представители финансовой организации рассматривают заявку и проверяют подлинность данных. В случае положительного решения клиент подписывает кредитный договор и средства переводят на банковский счет продавца.

ВНЖ и гражданство Польши при покупке недвижимости

Приобретение недвижимого имущества на территории государства иностранным лицом не дает ему права на получение ВНЖ, ПМЖ или паспорта. Существуют другие основания для оформления резидентства и гражданства Польши, при которых дом или квартира в частной собственности будут плюсом:

• родственная связь с гражданином Польши;
• брачный союз с коренным поляком;
• трудовой контракт;
• натурализация;
• предпринимательская деятельность.

Приобретение недвижимости в Польше или другом иностранном государстве для граждан стран бывшего СССР — трудоемкая процедура, которая требует знаний местного законодательства. Помощь миграционных юристов, которые занимаются профессиональным сопровождением таких сделок, будет неоценима. Заручившись поддержкой грамотных специалистов при покупке недвижимости, можно не только сэкономить время, но и деньги.