Покупка недвижимости в Италии иностранцами: пошаговое руководство

Иностранцы могут приобрести недвижимость в Италии на основании статьи 16 Королевского указа № 262 от 16 марта 1942 года и Законодательного декрета от 25 июля 1998. Данные документы уравнивают возможности граждан других государств и итальянцев, позволяя пользоваться теми же правами на условиях взаимности. На сайте Министерства иностранных дел можно проверить, действует ли правило относительно страны происхождения претендента. Требование о взаимности не распространяется на граждан государств ЕС и ЕЭЗ, лиц с итальянским видом на жительство, а также иностранцев без гражданства и беженцев, проживающих в стране от 3 лет.

Согласно британскому порталу сравнений Finder, Италия занимает 29 место в мире по стоимости жилья — она на 13 % выше усредненного показателя по миру. В среднем цена за м² здесь составляет около 3 600 EUR, а в крупных городах, таких как Милан или Рим, достигает 7 000–8 000 EUR. Как купить жилье иностранцу, можно ли получить ВНЖ Италии при покупке недвижимости и какие регионы наиболее привлекательны для инвестиций — далее в статье.

Обзор рынка недвижимости Италии

Лидеры рынка жилья — Милан, Рим и Болонья, именно там совершается больше всего продаж недвижимости в Италии. В 2023 году ожидается повышение цен от 1,5 % до 4,5 % в Генуе, Вероне и Турине наряду с вышеперечисленными городами. На юге страны, в Неаполе и Палермо, напротив, планируется снижение стоимости на 1–1,5 %. Согласно ежегодному анализу Bankitalia, рынок недвижимости Италии оставался достаточно стабильным в течение последних 10 лет.

Самый популярный тип недвижимости в данной стране — трехкомнатные апартаменты, их количество составляет 34,6 % от всех проданных объектов в 2022 году, и такая же тенденция ожидается в 2023. В среднем квартира в Италии стоит около 1 922 EUR за м². Кроме того, в 2022 году на 40 % выросло число продаж загородных домов. Подобная тенденция ожидается и в 2023. К преимуществам покупки собственного жилья в Италии для иностранцев можно отнести:

• наличие места для постоянного жительства или отдыха в стране со стабильной политической и экономической ситуацией;
• вложение средств в устойчивую сферу — цены на местную недвижимость постоянно растут, поэтому в будущем можно перепродать жилье по более высокой стоимости;
• возможность иметь постоянный доход от сдачи объекта в аренду туристам в связи с популярностью Италии среди путешественников.

Хотя получить ВНЖ через покупку недвижимости нельзя, наличие собственного жилья упростит обретение резидентства на другом основании. К минусам вложения средств в итальянские объекты можно отнести следующие аспекты:

• непростая система налогообложения при покупке недвижимости;
• бюрократия, связанная с заверением документов иностранцев;
• достаточно высокие цены на жилье в крупных туристических городах.

В Италии существует уникальная программа от муниципалитетов, позволяющая купить дом за 1 EUR, то есть практически бесплатно. В таком случае покупатель обязуется разработать план реконструкции и начать работу в сроки, установленные государством, а также взять на себя нотариальные расходы.

Какую недвижимость в Италии может купить иностранец

Для граждан третьих стран нет ограничений по типу недвижимости, которую им можно приобрести в Италии, что позволяет россиянину или другому иностранцу купить любое здание. Выбор объектов в данном государстве достаточно обширен и рассчитан на покупателей с разным достатком. Жилье в Италии делится на такие виды:

• Monolocale.
  Однокомнатная квартира небольшого размера, рассчитанная на одного жителя.
• Studio.
  Бюджетный вариант жилья — квартира-студия, площадь которой не превышает 50 м². Главная особенность этого типа — совмещенные кухня, спальня и гостиная. Отдельное помещение занимают только ванная комната и санузел.
• Appartamento.
  Квартиры на 2–3 спальни, расположенные в многоквартирных домах. Именно этот вариант пользуется наибольшим спросом как среди местного населения, так и среди иностранцев. Апартаменты могут быть двухэтажными с выходом на крышу, если они расположены на последнем этаже (attico), или иметь выход на собственную террасу возле дома, если они находятся на нулевом (в нашем понимании первом).
• Plurilocale.
  Квартира, в которой более 4 комнат. Данный тип недвижимости лучше всего подходит большим семьям, поскольку площадь такого жилья составляет около 150–180 м², иногда встречаются предложения с террасами.
• Частный дом, требующий ремонта.
  Недвижимость данного вида относится к бюджетной. Старые дома в Италии в городах или поселках могут иметь очень низкую стоимость, но требуют капиталовложений для капитального ремонта. Итоговые затраты для обустройства, как правило, обходятся меньше, чем при покупке постройки в хорошем состоянии.
• Casa indipendente.
  Частный дом, отделенный от соседей забором или живой изгородью, в хорошем состоянии. Такой вид жилья рассчитан на одну семью и относится к категории средней ценовой политики. Прилегающая к дому территория обычно слишком мала и не предназначена для обустройства собственного сада.
• Casa bifamiliare.
  Так называемый «таунхаус» — часть дома на несколько этажей с отдельным входом, гаражом и техническими помещениями. К территории, как правило, прилегает небольшой участок земли. Владельцы танхаусов делят с соседями только одну стену.
• Chalet / trullo.
  Коттеджи в стиле альпийских домов, расположенные на удалении от морских курортов Италии. Зачастую, находятся в горных районах страны. Многие шале имеют свою сауну, бассейн и спортивную площадку.
• Villa.
  Виллы относятся к элитному виду недвижимости. В отличие от приватных домов, здесь присутствует большая придомовая территория — это может быть сад, виноградники или пустой земельный участок. Также имеется бассейн и отдельная зона для спорта, например, теннисный корт. Если вилла расположена в прибрежной зоне, к ней может прилегать частный выход к морю с собственным пляжем. Содержание таких домов требует вложений, так как необходим дополнительный обслуживающий персонал. Подвид Villetta — это небольшие виллы с маленьким садом.
• Castello.
  Замки — один из самых необычных, но доступных в Италии видов недвижимости. Средневековые крепости выставляют на продажу зажиточные семьи, имеющие финансовые трудности. Часто в комплекте с недвижимостью идут виноградники, пастбища, сады, иногда — магазины, бары, расположенные на территории владений.

Алгоритм покупки жилья в Италии иностранцами

Процедура приобретения недвижимости Италии проходит одинаково как для граждан страны, так и для иностранцев. Для нерезидентов процесс несколько усложняется за счет дополнительной бюрократии, включая сбор документов, их перевод и заверение у нотариуса, открытие банковского счета и получение налогового кода. Порядок приобретения недвижимости выглядит следующим образом:

1. Совершение предложения о покупке.
   Покупатель готовит официальное письменное предложение, в котором прописаны все условия сделки — стоимость, описание объекта, информация о сторонах, участвующих в договоре. После подписания соглашения продавцом он не может продать его до указанной в документе даты. Такой договор защищает заинтересованное лицо от потери недвижимости из-за наличия конкурентов и создает юридически обязывающие отношения между участниками соглашения.
2. Проверка в земельном кадастре.
   Промежуточный этап, позволяющий узнать, зарегистрировано ли жилье надлежащим образом, действительно ли оно находится во владении продавца, не взято ли в ипотеку или кредит.
3. Заключение предварительного договора.
   Данный документ также называют компромиссом (compromesso), поскольку такое соглашение — это обязательство заключения окончательного договора (rogito) о купле-продаже в будущем. На данном этапе право собственности еще не передается покупателю, но контракт дает юридическое заверение в том, что эта сделка осуществится. Договор содержит в себе часть элементов последнего акта, который должен быть составлен и подписан в течение 1–3 месяцев после заключения компромисса. На этой же стадии покупатель вносит депозит в размере 10 % от всей стоимости недвижимости. Если после этого продавец решает расторгнуть уговор, он должен вернуть данные средства, а также выплатить равнозначную сумму дополнительно. Если от сделки отказывается покупатель, он теряет вложенные финансы.
4. Подписание акта купли-продажи.
   Последний договор о передаче собственности от продавца к покупателю составляется нотариусом и подписывается в его присутствии. К этому этапу должна быть внесена вся сумма за приобретение жилья, способ оплаты согласовывается сторонами. После заключения контракта нотариус передает необходимую информацию в уполномоченный орган для регистрации нового владельца. Если обе стороны согласны, к этому этапу можно перейти сразу после проверки в земельном кадастре, пропустив компромисс.

Поиск недвижимости в Италии

Поиском объекта в Италии можно заняться самостоятельно, воспользовавшись интернет-ресурсами, или доверить этот процесс риелторам. Наиболее популярные сайты с предложениями о недвижимости:

• Immobiliare.it.
  Пользователям доступен поиск жилья по карте, а также приложение для мобильного телефона. На портале размещены предложения от агентств, строительных компаний и частных лиц.
• Idealista.it.
  Итальянский веб-ресурс выделяется на фоне других обилием качественных фотографий и точным поиском объектов по заданным критериям.
• Wikicasa.it.
  Портал с актуальными предложениями исключительно от агентств по недвижимости.
• Casa.it.
  Сайт относится к ресурсам с наибольшим количеством объявлений.

Те, кто желает перепоручить данную задачу профессионалам, могут воспользоваться следующими порталами для поиска агентства по недвижимости:

• WeAgentz.
  На веб-сайте можно выбрать риелторов, говорящих на нужном иностранцу языке.
• Immobili Ovunque.
  Портал содержит в себе как список агентств по всей Италии, так и объявления о продаже недвижимости.
• Fiaip.
  Крупная торговая ассоциация, объединяющая риелторов по всей стране. На сайте доступен поиск по карте.

Иностранцы также могут искать жилье на торговых площадках, специализирующихся на объявлениях самых разных категорий, а не только недвижимости, например, Bakeca или Subito.

Документы для приобретения недвижимости

Для покупки недвижимости в Италии россиянам и другим иностранцам необходимо предоставить нотариусу:

• удостоверение личности;
• код налогоплательщика;
• справку о семейном состоянии;
• свидетельство о браке или договор о совместном проживании с партнером (если имеется).

Для проверки объекта продавец обязан подготовить:

• подтверждение того, что недвижимость не находится в залоге и отсутствует обременение в виде ипотеки;
• кадастровый план, соответствующий фактическому состоянию недвижимости;
• доказательство того, что жилье не подлежит ограничениям в плане продажи, не является исторически, археологически или художественно ценным объектом;
• подтверждение уплаты продавцом сборов за обслуживание дома в последнем году;
• разрешение на проведение перепланировки или строительства;
• сертификат энергоэффективности (EPA), демонстрирующий класс энергопотребления объекта при обогреве.

Все документы, выданные за пределами Италии, должны быть легализированы посольством или консульством за границей. Если иностранец прибыл из страны, подписавшей Гаагскую конвенцию, необходимо вместо этого проставить апостиль в уполномоченном госоргане на родине. Для документов, выданных в Италии, дополнительно ничего получать не требуется.

Стоимость жилья в Италии

На ценообразование касательно недвижимости в Италии влияют несколько факторов, а именно:

• Расположение объекта.
  Регион, город или пригород, центр либо окраина — все это определяет стоимость жилья.
• Состояние недвижимости.
  Недавно сделанный ремонт, наличие тепло- и шумоизоляции увеличивают ценность жилплощади.
• Площадь.
  Окончательная стоимость зависит от количества м², цена каждого из них формируется на основании тенденций рынка, расположения жилья и состояния здания.
• Тип недвижимости.
  Виллы и отдельно стоящие дома, как правило, дороже, чем квартиры.
• Планировка.
  Данный фактор включает в себя не только имеющееся пространство, но и наличие возможности сделать перепланировку путем сноса стен. На рост цены объекта также влияет высота потолков — чем выше, тем дороже.
• Наличие балкона, террасы или сада.
  Если к недвижимости прилагается один из видов открытых площадок, стоимость жилья возрастает.
• Освещение.
  Большие окна с привлекательной панорамой и доступ солнечного света в течение большей части суток — факторы, способствующие повышению цены.
• Дополнительное оборудование.
  Новый ремонт, наличие мебели, лифта в доме, гаража, парковочного места или собственного подвала увеличивают стоимость недвижимости.

Расходы на услуги по оформлению покупки

Покупатель делит с продавцом процент комиссии за посредничество агентства по недвижимости в Италии. Сумма зависит от региона, города и личной договоренности с риелтором, в среднем она составляет 2–4 % от стоимости здания. В крупных и пользующихся спросом населенных пунктах эта ставка может достигать или превышать 5 %, например, в таких районах как Милан, Комо, Павия, Бергамо и Кремона. Самая низкая комиссия в регионе Молиз — 1 %. Дополнительно покупатель и продавец платят ставку НДС.

Расходы на содержание недвижимости

Владельцы собственной недвижимости в Италии обязаны оплачивать определенные расходы, включая специальный взнос для жильцов кондоминиума, страховку и коммунальные платежи. Рассмотрим по порядку:

• Плата за кондоминиум.
  Согласно статье 1118 Гражданского кодекса, каждый владелец имущества в кондоминиуме обязан совершать взносы для обслуживания мест общего пользования. Платежи включают в себя периодические расходы на ремонт и уборку, чрезвычайные (на капитальные реконструкции), срочные, затраты на эксплуатацию и нововведения.
• Страхование.
  Владельцы недвижимости могут выбрать глобальную страховку или от нескольких рисков. Первый тип покрывает расходы для защиты всего имущества при наводнениях, пожарах и других стихийных бедствиях, а также в случаях, когда нанесен ущерб третьим лицам. Второй вид более полный и индивидуальный — его действие выходит за рамки общей компенсации и включает в себя возмещение потерь от кражи, защиту домашних питомцев.
• Коммунальные услуги.
  Оплата счетов за электричество, отопление, воду — часть обязательных расходов для владельцев недвижимости. В начале 2023 года размер платежей за газ снизился на 34 % по сравнению с декабрем 2022. Траты для семьи из 4 человек за год составляют примерно 1 400 EUR.

Налоги на недвижимость

Как правило, при покупке недвижимости в Италии непосредственно у строительной компании не требуется уплата НДС. Данный сбор взимается, если объект был построен не более 5 лет назад (если позднее, то платеж остается по усмотрению продавца) или жилье является социальным. Ставка составляет:

• 22 % для зданий, которые классифицируются в кадастровой категории как A/1, A/8 или A/9, 10 % — для всех остальных;
• 4 % для покупателей, участвующих в программе помощи при покупке первого жилья.

Если уплачивается НДС, то совершаются дополнительные платежи нотариусу, который в дальнейшем вносит соответствующую плату в налоговую инспекцию. Данные сборы касаются участников как программы покупки первого жилья, так и обычной сделки. Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги составляют 200 EUR каждый.

Что касается покупки недвижимости у частных лиц или компаний, размер сборов при отсутствии особых обстоятельств (приобретение первого дома или помощь от государства) следующий:

• регистрационный налог — 9 % от стоимости жилья;
• ипотечный — 50 EUR;
• кадастровый налог — 50 EUR.

При покупке первой недвижимости регистрационный сбор составляет 2 % от стоимости объекта. Покупатель, если это физическое лицо, может подать запрос нотариусу об уплате налога на передачу имущества на основе его кадастровой стоимости, независимо от его фактической цены. Минимальная сумма регистрационного сбора — 1 000 EUR.

В Италии также существуют периодические сборы за домовладение:

• IMU.
  Муниципальный налог на имущество выплачивается владельцами роскошных домов, вилл, замков, зданий, дворцов, застроек и сельскохозяйственных угодий. Сумма взноса зависит от типа недвижимости и ставки, установленной муниципалитетом. Уплата совершается дважды в год. Если это первый дом и иностранец в нем постоянно проживает, налог исключается.
• Tasi.
  Является частью муниципального налога и выплачивается для покрытия расходов, связанных с освещением улиц и других «неделимых услуг». От уплаты освобождаются владельцы первого дома, которые в нем зарегистрированы и постоянно проживают.
• Tari.
  Налог на твердые бытовые отходы выплачивается для покрытия расходов на сбор и удаление мусора. Сумма и периодичность выплат устанавливается каждым муниципалитетом отдельно.

Владельцы второго дома не освобождаются от налогов IMU и Tasi.

Права и обязанности владельцев итальянской недвижимости

Согласно статье 832 Гражданского кодекса, владельцы недвижимости в Италии вправе распоряжаться своим имуществом так, как посчитают нужным. Закон не ограничивает лиц в действиях относительно их жилья. Исключение составляют крупные земельные участки, в этом отношении статья 44 Конституции оговаривает следующие нормативы и обязанности:

• правила использования земельных участков в горных районах, которые прописывает муниципалитет региона;
• требования относительно мелиорации с целью улучшения качества использования земли;
• правила эксплуатации земельных участков и распределения между теми, кто ими владеет и кто обрабатывает.

Главная и единственная обязанность собственников недвижимости, независимо от типа имущества — своевременная уплата налогов.

Какие регионы наиболее привлекательны для инвестиций в итальянскую недвижимость

Расположение оказывает наибольшее влияние на стоимость недвижимости в Италии. Самые дорогие дома находятся на северном побережье страны, а дешевые — на юге. Рейтинг регионов с самой высокой средней ценой на жилье возглавляют Лигурия, Лацио и Ломбардия, а самая недорогая недвижимость — в Калабрии, Абруццо, Марке и Базиликате. Что касается городов, то в топ самых дорогих входят Милан, Венеция, Флоренция и Болонья, а наиболее дешевых — Генуя, Бари, Турин и Верона. На такое ценообразование влияет стоимость жизни — в южных регионах она в целом ниже, чем в северных.

Лигурия

Регион расположен на Средиземноморском побережье на северо-западе Италии. Область граничит с Лазурным побережьем Франции с восточной стороны и с Тосканой — на западе. Провинция Савона, прибрежные города Генуя, Портофино и Сан-Рено с домами у моря, деревни на территории Национального парка Чинкве-Терре и остров Эльба привлекают тысячи туристов, поэтому покупка недвижимости в этих местах — выгодное вложение. Аренда жилья в среднем здесь стоит 9,88 EUR за м², что на 8,45 % больше, чем марте 2022 года. За этот же период рост цен в Савоне составил 28,5 %. К преимуществам приобретения жилья в Лигурии стоит отнести обилие бухт, заливов, исторических достопримечательностей и пляжей, отмеченных Голубым флагом. Средняя стоимость м² в регионе составляет 2 539 EUR. Самая дорогая недвижимость в провинции Савона — 3 382 EUR, а наиболее низкая — в Генуе, 2 112.

Тоскана

Регион расположен в северо-центральной части «сапога» Италии, на побережье Лигурийского и Тирренского морей. Одна из самых туристических и живописных областей страны известна своими виноградниками, холмами Валь д’Орча в Сиене, горами и столицей — Флоренцией. Недвижимость в этом регионе можно использовать для сдачи в аренду многочисленным туристам, для ведения собственного сельского хозяйства, включая разведение виноградников, или для постоянного проживания. По сравнению с 2022 годом в 2023 цены на жилье выросли на 2,37 % и сейчас составляют в среднем 2 509 EUR за м². Самая высокая стоимость м² наблюдается в провинциях Лукка (3 224 EUR), Флоренция (3 136), а наиболее низкая — в Ареццо (1 477).

Ломбардия

Регион на севере Италии со столицей-мегаполисом Миланом. Альпы, Паданская равнина и всемирно известные озера Комо, Гарда и Маджоре — главные природные достопримечательности, возле которых сосредоточены курортные населенные пункты. В области находится Итальянская фондовая биржа — один из важнейших из европейских финансовых центров, что может быть выгодно инвесторам и бизнесменам, желающим приобрести коммерческую недвижимость. Преимуществами покупки объектов в этой области являются близость к Милану, возможность купить дом у озера и стабильный рост цен на жилье, что позволяет совершать выгодные вложения. С 2022 года стоимость недвижимости в Ломбардии выросла на 4,13 % и на апрель 2023 составляет 2 246 EUR за м². Самая дорогая провинция региона — Милан, здесь показатель достигает 3 522 EUR, самая дешевая — Мантуя, где цена держится в районе 1 111 EUR за м².

Лацио

Регион расположен в центральной части полуострова, здесь находится столица района и Италии — Рим. Побережье омывается Тирренским морем. Область имеет равнинный и местами холмистый ландшафт, а на севере — горный, состоящий из потухших вулканов. Кроме Рима, регион привлекает иностранцев своими курортами с открытыми горячими источниками — Вельчи, Булликаме, Папи и Стиглиано. За 2022 год средняя стоимость жилья в Лацио возросла на 0,49 % и по состоянию на апрель 2023 составляет 2 458 EUR за м². Самая дорогая недвижимость сосредоточена в провинции Рим — 2 747 EUR, а наиболее дешевая — во Фрозиноне, 837 EUR за м².

Кампания

Регион, расположенный в южной части итальянского полуострова, омывается Тирренским морем, его столица — Неаполь. Особый интерес для вложения в недвижимость представляют побережья Амальфи, Сорренто, острова Капри и Искья, которые считаются самыми известными в Италии, чем привлекают множество туристов как среди иностранцев, так и из итальянцев, что позволяет получать доход от сдачи в аренду. Кроме того, здесь можно приобрести дом на берегу моря для постоянной жизни. С 2022 года до 2023 цены на жилье выросли на 1,41 % и составляют в среднем 1 877 EUR за м². Самая высокая стоимость в провинции Неаполь — 2 241 EUR, наиболее низкая — в Беневенто, 899 EUR за м².

Можно ли получить ВНЖ и гражданство Италии через недвижимость

Само по себе приобретение или наличие недвижимости не является основанием для получения ВНЖ Италии или гражданства. Иностранцам, планирующим жить в данной стране, следует подобрать иную причину переезда, например, в качестве финансово независимого лица или в связи с трудоустройством. Граждане государств постсоветского пространства, в том числе россияне, белорусы и украинцы, имеют право оформить паспорт Евросоюза по ускоренной программе, после чего они смогут жить в Италии неограниченное количество времени на равных правах с итальянцами, без необходимости оформлять ВНЖ. Возможность получения гражданства ЕС в упрощенном порядке предоставляют Румыния, Польша и другие страны объединения. Преимущества такого варианта легализации:

• обретение паспорта государства Евросоюза возможно в срок от года;
• участие в процессе опытных юристов помогает оптимизировать затраты финансов и времени, избежать лишних расходов;
• миграционные специалисты оказывают комплексную помощь в грамотной подготовке досье, подаче ходатайства и прохождении всех этапов процедуры.

Все подробности касательно ускоренной легализации можно узнать на консультации у миграционных специалистов.