Процедура покупки недвижимости с получением ВНЖ в Черногории

Недвижимость в Черногории — это возможность иметь собственное жилье и/или источник пассивного дохода в развивающейся стране со стабильной экономикой. Право собственности служит основанием для оформления ВНЖ, который позволяет долгосрочно находиться в стране на законных основаниях и получать визы в Европу в упрощенном порядке.

Купить недвижимость в Черногории может любой иностранец. Тем самым он получает шанс на европейское гражданство и все привилегии, которые дает этот статус: например, безвизовый въезд в страны Шенгенской зоны, возможную перспективу жизни в ЕС и выгодный налоговый режим.

Выгодно ли покупать недвижимость в Черногории

С 2019 по 2022 год правительство Монтенегро активно привлекало инвесторов для развития местной экономики, запустив программу «Гражданство Черногории за инвестиции». Покупка недвижимости и сейчас является выгодным капиталовложением: цены на жилые и коммерческие объекты в стране стабильно растут на 10–15 % в год. Теплый мягкий климат привлекает тысячи людей для путешествий и отдыха, поэтому жилье можно сдавать в аренду на протяжении всего года.

В октябре 2025 года Черногорию посетили 137,4 тысячи иностранцев, а в августе этого же года — 245 тысяч человек. Также спрос на аренду жилья формируют мигранты, приехавшие в страну для постоянного проживания.

Иностранец может получить ВНЖ при покупке недорогой недвижимости. В стране низкий уровень преступности, мягкий средиземноморский климат, колоритная архитектура и доступные цены, что делает ее привлекательной для переезда на ПМЖ. К плюсам можно отнести то, что с 2006 года Черногория является претендентом на вступление в Европейский союз. Но даже сейчас граждане могут путешествовать без оформления визы в страны Шенгенской зоны.

Среди минусов стоит отметить, что иностранцы не могут купить жилье на участке площадью больше 5 000 м². А объекты, расположенные в туристической зоне, облагаются дополнительным налогом на недвижимость.

Виды черногорской недвижимости с расценками

Первичный рынок привлекает инвесторов выгодными ценами на строящиеся объекты, возможностью оформить недвижимость в рассрочку или кредит, а также перспективой заработать на их продаже после окончания ремонта. Сайты с объявлениями вторичного рынка жилья предлагают недорогую недвижимость в Черногории у моря (дома и квартиры) стоимостью 700–800 EUR за м2. Виллы пользуются меньшим спросом, так как люди предпочитают строить жилье по собственным планировкам, поэтому покупают земельные участки.

Как купить недвижимость в Черногории: пошагово

1. Поиск подходящего объекта самостоятельно или с помощью риелтора.
2. Визит покупателя и продавца к нотариусу, где специалист оценивает документы и «чистоту» объекта.
3. Подписание предварительного договора и внесение задатка (необязательно, если сразу заключить основной договор).
4. Внесение стоимости объекта банковским переводом в присутствии нотариуса и подписание договора купли-продажи с указанием цены и сроков оплаты.
5. Уплата налога в размере 3 % от рыночной стоимости.
6. Переоформление документов на имя нового владельца в жилищном кадастре.

Выбор риелтора

В Черногории государство не лицензирует риелторскую деятельность, поэтому важно изучить отзывы и посетить офис, чтобы удостовериться в надежности агентства по недвижимости. Запрета на самостоятельную покупку в Черногории нет и можно связаться с продавцом через доски объявлений. Однако у многих (особенно старых) объектов могут быть проблемы с документацией, которые обнаружит нотариус. Если обратиться к специалисту, он может сэкономить время и деньги, проанализировав документы еще на этапе подбора объектов. С такими задачами лучше справятся агенты с юридическим образованием.

Подбор недвижимого имущества

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях», иностранцы могут купить земельный участок площадью до 5 000 м2, если на нем расположен жилой дом. Право собственности невозможно получить на:

• объекты общего пользования и природного богатства;
• сельскохозяйственные земли;
• леса и лесные угодья;
• памятники культуры;
• недвижимость, расположенную на островах и на расстоянии 1 км от государственной границы;
• объекты, находящиеся на территории особого значения.

На квартиры, виллы и коммерческую недвижимость ограничения не распространяются, если они находятся за пределами описанных территорий. Чтобы выбрать подходящий объект, необходимо определить цель использования: сдача в аренду, проживание, открытие бизнеса и т. д.

Для сдачи в аренду выгодно приобрести недвижимость в Черногории у моря: например, в Будве, Святом Стефане, Петроваце и Которе. Для комфортной жизни подойдут Подгорица, Бар, Сутоморе и Тиват. В небольших городках и поселках типа Бечичи, Кунье, Добра Воде и Столиве можно найти более дешевые варианты, чем в мегаполисах. При этом местное правительство постепенно развивает в них инфраструктуру, предлагая жителям привлекательные условия. Более подробно о самых популярных черногорских городах для переезда читайте в статье «Где жить в Черногории лучше всего».

Выбирая недвижимость для кафе или магазина, важно оценить расположение: как легко к нему добраться, какой уровень проходимости. Для складских помещений стоит учесть удобство логистических маршрутов.

На что еще обратить внимание:

• Выбирая объекты на побережье, необходимо изучить, нет ли в этой местности сезонных наводнений.
• Жилье в приморских городах часто подвержено плесени, но качественная теплоизоляция помещения способна это предотвратить.
• На территории некоторых многоквартирных домов расположены бассейны, обслуживают их жильцы. Купив квартиру в заселенном доме, проще уплачивать сбор средств за уходом бассейна.

Покупка объекта: совершение сделки

После выбора объекта покупатель вместе с продавцом посещает нотариуса, который проверяет недвижимость на наличие или отсутствие обременений, правильность оформленных документов, право собственности продавца через сайт кадастрового реестра и т. д. Это происходит до подписания договора.

Если с документами все в порядке, то стороны пописывают предварительный договор и покупатель вносит задаток, чтобы объект сняли с продажи. Его размер нефиксированный, но часто составляет 10 % от стоимости. Сумму депозита юрист документально фиксирует. Как правило, средства не возвращаются, если сделка сорвалась по вине покупателя. Подписание предварительного договора в случае покупки черногорской недвижимости — это необязательный пункт. Его заключают по требованию одной из сторон, а также в случае со строящимися зданиями.

Основной договор также подписывается в присутствии нотариуса и лицензированного переводчика в судебном органе. Покупатель вносит оставшуюся сумму за объект переводом на банковский счет в сроки, указанные в договоре. Оплату осуществляют в кабинете нотариуса на банковский счет продавца, после чего он подписывает документ о передаче прав собственности. Каждая сторона получает по экземпляру договора.

Цена на услуги нотариуса зависят от стоимости объекта. Например, если недвижимость стоит 20 000–40 000 EUR, нотариальный сбор составит минимум 170 EUR. Гонорары юристов в среднем равняются 1 000 EUR. Стоимость работы лицензированного переводчика — около 20 EUR за 1 страницу текста и 50 EUR за 1 час устного перевода.

После подписания договора купли-продажи продавец ​обязан внести налог в размере 3 % от установленной стоимости недвижимости​, если цена объекта ниже 150 000 EUR. При покупке помещения от 150 000 до 500 000 EUR уплачивается 4 500 EUR плюс 5 % от суммы превышения. За недвижимость стоимостью от 500 000 EUR нужно заплатить 22 000 EUR и 6 % от суммы, превышающей порог. Налог нужно внести в течение​ 15 дней с момента получения уведомления от налоговой службы. Исключение составляют объекты от застройщиков, которые платят НДС, — в таком случае покупатель от пошлины освобождается.

Регистрация объекта и подача документов на ВНЖ

После сделки нотариус передает экземпляр договора в кадастровое управление, где недвижимость переоформляется на нового владельца. Процесс переиздания документов длится максимум 2 месяца, а сбор составляет 0,5 % от кадастровой стоимости объекта. Проверить регистрацию можно на специальном сайте eKatastar. После получения свидетельства о праве собственности можно подавать заявление на ВНЖ (боравак), так как этот документ, согласно закону «Об иностранцах», служит основанием для выдачи статуса.

Заявление на оформление ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости принимают местные отделения Министерства внутренних дел. Вместе с ним соискатель должен предоставить:

• оригинал и копию удостоверения личности;
• справку о регистрации по месту жительства;
• выписку из банка или другое свидетельство, подтверждающее наличие средств к существованию в размере от 10 EUR в день;
• медицинскую страховку;
• документ, подтверждающий основание для получения ВНЖ (например, выписку о праве собственности из кадастрового реестра).

Заявление на ВНЖ Черногории через покупку недвижимости нужно подать до истечения срока легального пребывания в стране. После этого иностранец имеет право законно находиться в Черногории до принятия окончательного решения. Заявление и предоставленные документы рассматривают Агентство национальной безопасности и полиция, чтобы исключить угрозы общественному порядку. Разрешение на временное проживание выдается сроком до одного года. Его можно неоднократно продлевать, но право на этот статус в случае продажи объекта аннулируется.

Пакет документов для покупки недвижимости в Черногории

Для заключения сделки у покупателя должны быть:

• загранпаспорт — для физического лица;
• уставные документы на компанию — для юридического лица;
• доверенность на представителя компании, присутствующего на сделке, — для юридического лица;
• выписку из банковского счета, подтверждающую платежеспособность.

Налоги для владельцев недвижимости в Монтенегро

Согласно закону «О налоге на недвижимость» все собственники ежегодно вносят пошлину на владение недвижимым имуществом, которая составляет 0,25–1,0 % от стоимости объекта. Ставка зависит от кадастровой цены, места расположения, назначения территории (жилое, жилищно-деловое, сельскохозяйственное) и других факторов. Органы местного самоуправления самостоятельно устанавливают размер налогов. Пошлину на владение недвижимостью вносят двумя равными частями. Первую — до 30 июня, вторую — до 31 октября того года, за который начисляется налог.

Иностранцы, владеющие недвижимостью в туристической зоне Черногории, вносят дополнительный налог. Его размер складывается из двух сумм: годовой ставки (0,25–1 % от кадастровой стоимости) и 10–15 % от этой ставки.

Как потом продать недвижимость

Процесс продажи включает практически те же этапы, что и покупка, а также требует тщательной подготовки документов. У объекта не должно быть обременений, то есть задолженностей по налогам и коммунальным платежам. От продавца требуются:

• паспорт;
• свидетельство о браке и разрешение супруга/супруги на продажу или справка о том, что продавец в браке не состоит;
• выписка об отсутствии задолженности по налогам;
• квитанция об уплате коммунальных услуг;
• свидетельство о праве собственности, полученное не позднее 6 месяцев к моменту продажи;
• оригинал и копия плана объекта;
• разрешение на эксплуатацию помещения;
• другие разрешительные документы в зависимости от типа объекта.

Продавец встречается с покупателем у нотариуса, где заключает предварительный договор, получает задаток и предоставляет документы на проверку юристу. В назначенный день проходит заключительный этап сделки: прежний владелец подписывает договор о переходе права собственности после поступления на банковский счет оставшейся суммы. Если продавец сотрудничал с агентством, то именно он, а не покупатель, оплачивает гонорар риелтора.

Переезд и обретение гражданства Черногории при покупке недвижимости

Следующий шаг к получению европейского гражданства — это оформление ПМЖ. На него претендуют иностранцы, которые прожили на территории Черногории минимум 5 лет и не покидали ее дольше, чем на 6 месяцев подряд. Ранее заявители могли получить разрешение на постоянное проживание или гражданство Черногории при покупке недвижимости ценой от 250 000 EUR. Сейчас меньшие инвестиции позволяют иммигранту оформить вид на жительство, открыв ИП и корпоративный счет — это служит достаточным основанием для последующего получения ПМЖ. При подаче заявки необходимо предоставить:

• действующий загранпаспорт;
• справку об отсутствии судимостей;
• медицинскую страховку;
• регистрацию по месту жительства;
• свидетельство о финансовой обеспеченности;
• доказательство того, что соискатель не представляет угрозы национальной безопасности, общественному порядку или здоровью населения.

Министерство иностранных дел передает заявление на рассмотрение Агентству национальной безопасности и полиции, которые обязаны в срок до 60 дней предоставить ответ. Окончательное решение выносят в течение 6 месяцев. ПМЖ выдается на 5 лет. Ходатайство на получение черногорского гражданства можно подать спустя 10 лет проживания в стране, то есть по окончании действия разрешения на постоянное проживание.

Гражданство за инвестиции

С 2019 по 2022 год в Черногории действовала программа «Гражданство за инвестиции». Паспорт Монтенегро был доступен через вложения:

• от 250 000 EUR в недвижимость в северном и центральных регионах, кроме Подгорицы;
• от 450 000 EUR в объекты на прибрежном районе или Подгорице.

Соискатель дополнительно должен был внести 15 000 EUR за каждого члена семьи, претендующего на гражданство.

Гражданство дает возможность въезжать в 130 стран мира без предварительного оформления визы, вести бизнес в государстве с низкими налоговыми ставками, а также перспективу стать жителем ЕС. С этим статусом проще инвестировать в европейскую недвижимость и развить свое дело до международного уровня.