Покупка недвижимости в Германии

Граждане стран постсоветского пространства приобретают недвижимость в Германии преимущественно в связи со стабильностью немецкой экономики и высокой доходностью активов. Иностранец может сдавать объект в аренду с целью получения прибыли или же использовать его для личного проживания. Основным недостатком для тех, кто планирует купить недвижимость в Германии, является ее стоимость: в среднем цена м² квартиры составляет около 5 400 EUR.

Согласно Гражданскому кодексу (BGB) и другим местным законам, ограничения на покупку имущества для иностранцев не установлены. Они могут свободно покупать любые виды недвижимости в Германии: коммерческие и жилые объекты, а также участки по всей территории ФРГ. Однако, в законе «О сделках с имуществом» (GrdstVG) указано, что для приобретения земли любому лицу нужно получить специальное разрешение от немецких властей. Несмотря на то, что иностранцу не предоставляется ВНЖ Германии при покупке недвижимости, ее наличие в собственности станет дополнительным преимуществом при иммиграции, а в дальнейшем — и при оформлении гражданства данной страны.

Права и обязанности иностранца при покупке недвижимости

Приобретать недвижимое имущество в Германии разрешено всем иностранцам, независимо от того, являются ли они резидентами ФРГ, но если покупатель — не физическое, а юридическое лицо, для проведения сделки потребуется предоставить документ из Торговой палаты (Handelskammer), подтверждающий, что компания работает на законных основаниях. Вступив в право собственности, владелец может свободно распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его в аренду на различный срок, получая стабильный доход, перепродать спустя время или проживать самостоятельно.

После того как иностранец приобрел недвижимость, на него возлагаются определенные обязанности. Так, владельцам участков, домов и квартир необходимо своевременно уплачивать налоги и коммунальные платежи. При наличии долгов и систематической отсрочке взносов власти могут конфисковать имущество, а затем выставить его на аукцион.

Процесс поиска недвижимости

Найти объект в Германии для последующего приобретения можно несколькими способами. Некоторые иностранцы предпочитают изучать немецкий рынок недвижимости самостоятельно и осуществляют поиск через соответствующие сайты. Например, обширная база объектов представлена на крупнейшем ресурсе Immobilien Scout 24. Также можно ознакомиться с предложениями на таких порталах как immowelt.de и immobilo.de.

Способ онлайн-подбора имеет ряд преимуществ: поскольку на сайтах размещается актуальная информация, можно оперативно сравнивать различные предложения на рынке. Также получится предварительно узнать, сколько стоит недвижимость в Германии, и выбрать выгодный для инвестиций город (например, в Мюнхене и Берлине объекты всегда наиболее дорогие). Основной минус заключается в том, что для самостоятельного мониторинга сайтов потребуется знание немецкого языка хотя бы на начальном уровне. Также соискателю необходимо самому заниматься всеми организационными и документальными вопросами.

После подбора объекта покупателю необходимо:

1. Связаться с продавцом для согласования деталей сделки.
2. Посетить Германию, чтобы лично просмотреть недвижимость.
3. Проверить объект и оформить договор купли-продажи.

Лица, не желающие тратить время на анализ рынка, предпочитают обращаться в риелторские агентства. Хотя покупка и продажа жилого или коммерческого объекта не требует обязательного участия маклера в сделке, услуги специалиста значительно упрощают е оформление. При обращении к риелтору покупателю не нужно лично участвовать в ряде организационных процессов. Специалист агентства подбирает объекты согласно требованиям клиента, согласовывает все нюансы с продавцом и договаривается о просмотре недвижимости. Перед обращением к маклеру важно проанализировать отзывы о нем, чтобы исключить риск сотрудничества с недобросовестным посредником. Когда специалист найден, иностранцу необходимо:

1. Подать запрос с изложением требований к объекту.
2. Согласовать с риелтором размер гонорара.
3. Заключить договор на оказание услуг.

Нюансы работы агентства недвижимости в Германии

Риелторские компании в Германии бывают двух типов: одни представляют продавцов, другие действуют от имени покупателя. Первые располагают определенной базой объектов, поэтому сотрудничество может быть не очень успешным, если иностранца интересует недвижимость в конкретных городах или районах. В данном случае целесообразно обратиться к тому риелтору, который подберет участок, дом или квартиру с учетом требований заказчика. Если же предпочтений по месторасположению объекта нет, посредником может выступить любой маклер.

В специализированных компаниях часто работают русскоязычные специалисты, что существенно упрощает процесс сотрудничества. Некоторые немецкие агентства недвижимости имеют представительства в странах бывшего СССР, что позволяет оперативно приступить к поиску объекта, не пересекая границу.

Риелторская деятельность лицензируется в соответствии с Коммерческим кодексом Германии (§34 GewO). При выборе посредника иностранцу стоит убедиться в наличии официального разрешения от властей. Также о профессионализме риелтора свидетельствует его членство в Немецкой профессиональной ассоциации недвижимости IVD.

Сложности при покупке немецкого жилья

Как правило, иностранцы успешно покупают сельские, городские и коммерческие объекты без каких-либо сложностей, но их возникновение возможно в случае, если выбранное имущество приобретается в кредит. Банки в Германии гораздо охотнее выдают нерезидентам ипотеку на доходную недвижимость — это значит, что после проведения сделки владелец обязуется сдавать ее в аренду. Если иностранец планирует приобрести жилье именно с данной целью, трудностей у него не возникнет, в противном случае финансовые учреждения нередко отказывают.

Также нюансом может стать языковой барьер, но он легко преодолевается за счет присутствия переводчика при просмотре объекта и оформлении договора. Сложности могут возникнуть и во время проверки недвижимости — неопытному покупателю непросто разобраться в том, какие документы нужны и на чем акцентировать внимание, в таком случае стоит обратиться за помощью к юристам.

Как происходит сделка при покупке недвижимости

Приобретение немецкой недвижимости осуществляется в несколько этапов. Для начала после выбора объекта лицу следует прибыть в Германию, предварительно получив визу. Исключением являются случаи, когда для иностранцев действует безвизовый режим. Далее соискателю необходимо обратиться в один из немецких банков для открытия счета. Важно, чтобы иностранец располагал легально полученными средствами, а также имел при себе заграничный паспорт.

Заключение сделки купли-продажи, как правило, включает следующие этапы:

1. Проверка объекта.
   Перед приобретением недвижимости иностранцу рекомендуется ознакомиться с поземельной книгой (Grundbuch) — самостоятельно или с помощью юриста. В реестре представлена информация о прошлых и текущих собственниках объекта, а также о возможных обременениях. Если продавец ранее приобрел недвижимость в ипотеку, то покупатель перенимает ее только в случае своего согласия. Перед оплатой сделки банк выдает разрешение на удаление обременений, только после этого будущий владелец может осуществить перевод средств, и риски для него исключаются. Также иностранцу стоит ознакомиться с такими документами как расчет коммунальных услуг, протоколы собраний владельцев, жилищный устав и экономический план.
2. Оформление предварительного соглашения.
   Данный шаг необязателен, однако внесение задатка выступает подтверждением серьезности намерений покупателя. Для иностранца же подписание предварительного договора является гарантией того, что объект не продадут кому-то другому — учитывая высокую востребованность немецкой недвижимости, как дорогой, так и дешевой, это важное преимущество. Соискатель передает продавцу определенную сумму, о которой они договариваются заранее (от 500 EUR). В соглашении указывается размер задатка, период бронирования, время подписания основного договора.
3. Заключение основного договора купли-продажи.
   Оформление контракта осуществляется с обязательным участием нотариуса. При составлении документа данные иностранца берутся из его паспорта. В соглашении указывается имя и фамилия, семейное положение, место прописки. Покупателю также следует указать адрес своего представителя в Германии для получения корреспонденции. Если соискатель не говорит на немецком языке, необходимым является присутствие переводчика. После проверки контракта он подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом. Одновременное присутствие покупателя и продавца необязательно, для подписания соглашения стороны могут посетить нотариуса по очереди.
4. Совершение оплаты.
   Клиент вносит средства для приобретения недвижимого имущества, посредником при этом часто выступает нотариус: он открывает специальный счет в Германии, куда зачисляется необходимая сумма. Такой способ оплаты целесообразен в том случае, когда стороны не встречаются при подписании основного договора. Если средства переводятся продавцу напрямую, на него возлагаются определенные обязательства, среди которых — предварительная регистрация права собственности на новое лицо, получение справки из банка об отсутствии обременений, а также разрешения на продажу от управляющего домом. Помимо внесения средств за объект иностранцу нужно уплатить налог, а также оплатить услуги нотариуса и риелторского агентства (если подбор жилья осуществлялся маклером). Если по вине продавца происходит расторжение сделки, деньги возвращаются покупателю.
5. Переоформление права собственности.
   После заключения контракта купли-продажи нотариус обращается в соответствующий орган земельного кадастра — поземельный суд, чтобы внести данные о передаче имущества иностранцу. Право собственности подтверждается выпиской из кадастра.

Расходы на покупку немецкой недвижимости

Даже в том случае, если квартира в Германии обошлась покупателю недорого, он должен учитывать ряд дополнительных затрат. В частности, в статье расходов присутствуют услуги нотариуса, комиссия риелтора и платежи, связанные с переоформлением права на владение объектом. Также иностранец обязуется уплатить налог на недвижимость в Германии, взимаемый при покупке. На размер платежа влияет регион, где располагается объект.

Гонорар нотариуса рассчитывается индивидуально. Чаще всего вознаграждение составляет около 1,5 % от цены недвижимости в Германии, однако, если иностранец приобретает недорогой объект в пригороде, стоимость услуг нотариуса может возрасти до 2–3 %. Для элитного имущества процентная ставка снижается. При регистрации нового собственника объекта в поземельной книге также уплачивается сбор в размере около 0,5 %.

Услуги риелтора оплачиваются покупателем, если заключение сделки не осуществлялось на иных условиях (иногда часть комиссии вносит продавец). В зависимости от квалификации маклера размер вознаграждения составляет 3,57–67,14 %. Также дополнительно потребуется уплатить НДС. Если объект недорогой, риелтор может самостоятельно указать фиксированную сумму гонорара.

Как взять ипотеку иностранцу

Местная недвижимость часто приобретается иностранцами в кредит — лица могут обратиться в один из немецких банков, чтобы оформить ипотеку. За рассмотрение заявки финансовые учреждения, как правило, взимают платеж в размере около 1 % от рыночной стоимости объекта. С иностранными заемщиками работают многие банки Германии, в том числе:

• Commerzbank;
• Deutsche Bank:
• DKB;
• Postbank;
• Sparda-Bank.

Размер ставки в основном зависит от периода, в течение которого будет выплачиваться ипотека. Наиболее выгодные условия предлагаются по кредиту сроком на 10 лет. Ставка в данном случае является самой низкой и составляет в среднем 3,7 %.

Условия выдачи кредита, выдвигаемые разными банками, могут несколько отличаться. При этом основные требования к заемщику таковы:

• наличие 50 % личного капитала на приобретение недвижимости;
• получение стабильной прибыли, позволяющей покрывать ипотечные выплаты, содержать приобретенный объект и обеспечивать собственные нужды;
• стоимость покупаемого имущества должна составлять не менее 50 000 EUR.

При этом важно, чтобы объект был пригоден для проживания и располагался в хорошем районе. Если банк одобрит выдачу ипотеки иностранцу, сумма кредита составит 30–50 % от общей стоимости.

Можно ли получить гражданство Германии при покупке недвижимости

Согласно местному законодательству, иностранец, являющийся владельцем немецкой недвижимости, не может получить вид на жительство в Германии только на данном основании. Соответственно, ПМЖ или гражданство лицо запросить также не имеет права. Однако собственник дома или квартиры на территории ФРГ получает преимущество, запрашивая ВНЖ при каких-либо других обстоятельствах — например, трудоустройстве или обучении. Если лицо владеет недвижимостью в Германии, это свидетельствует о его платежеспособности, и у такого соискателя больше шансов на успешное рассмотрение ходатайства, чем у арендатора жилья. В дальнейшем иммигрант имеет право получить статус постоянного резидента и паспорт в стандартном порядке натурализации. В целом процедура оформления гражданства Германии состоит из следующих этапов:

1. Подбор подходящего основания для иммиграции.
2. Запрос ВНЖ.
3. Подача ходатайства о ПМЖ спустя минимум 5 лет после переезда в Германию.
4. Получение статуса гражданина после 5 лет суммарного проживания в стране.

Многие жители стран постсоветского пространства могут принять участие в программе репатриации в Румынию, Польшу или Болгарию, которая позволяет соискателям оформить паспорт одной из стран ЕС в упрощенном порядке. В данном случае можно получить гражданство Евросоюза в срок от 12 месяцев, при этом от претендента не требуется обязательное знание языка, постоянное проживание в выбранном государстве и отказ от предыдущего паспорта. После оформления статуса лицо может беспрепятственно пребывать в любой из стран объединения неограниченное время, в том числе в Германии, что позволит получить все преимущества от покупки местной недвижимости.