Покупка недвижимости в Германии

Граждане стран постсоветского пространства приобретают недвижимость в Германии преимущественно в связи со стабильностью немецкой экономики и высокой доходностью активов. Иностранец может сдавать объект в аренду с целью получении прибыли или же использовать его для личного проживания. Основным недостатком для тех, кто планирует купить недвижимость в Германии, является ее стоимость: в среднем цена м² квартиры составляет около 5 750 EUR.

Согласно Гражданскому кодексу (BGB) и другим местным законам, ограничения на покупку имущества для иностранцев не установлены. Граждане Украины, Беларуси или России в 2023 году могут свободно покупать любые виды недвижимости в Германии: коммерческие и жилые объекты, а также участки по всей территории ФРГ. Однако, в законе «О сделках с имуществом» (GrdstVG) указано, что для приобретения земли любому лицу нужно получить специальное разрешение от немецких властей. Несмотря на то, что иностранцу не предоставляется ВНЖ Германии при покупке недвижимости, ее наличие в собственности станет дополнительным преимуществом при иммиграции, а в дальнейшем — и при оформлении гражданства данной страны.

Права и обязанности иностранца при покупке недвижимости

Приобретать недвижимое имущество в Германии разрешено всем иностранцам, независимо от того, являются ли они резидентами ФРГ, но если покупатель — не физическое, а юридическое лицо, для проведения сделки потребуется предоставить документ из Торговой палаты (Handelskammer), подтверждающий, что компания работает на законных основаниях. Вступив в право собственности владелец может свободно распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его в аренду на различный срок, получая стабильный доход, перепродать спустя время или проживать самостоятельно.

После того как иностранец приобрел недвижимость, на него возлагаются определенные обязанности. Так, владельцам участков, домов и квартир необходимо своевременно уплачивать налоги и коммунальные платежи. При наличии долгов и систематической отсрочке взносов власти могут конфисковать имущество, а затем выставить его на аукцион.

Процесс поиска недвижимости

Найти объект в Германии для последующего приобретения можно несколькими способами. Некоторые иностранцы предпочитают изучать немецкий рынок недвижимости самостоятельно и осуществляют поиск через соответствующие сайты. Например, обширная база объектов представлена на крупнейшем ресурсе Immobilien Scout 24. Также можно ознакомиться с предложениями на таких порталах как immowelt.de и immobilo.de.

Способ онлайн-подбора имеет ряд преимуществ: поскольку на сайтах размещается актуальная информация, можно оперативно сравнивать различные предложения на рынке. Также получится предварительно узнать, сколько стоит недвижимость в Германии, и выбрать выгодный для инвестиций город (например, в Мюнхене и Берлине объекты всегда наиболее дорогие). Основной минус заключается в том, что для самостоятельного мониторинга сайтов потребуется знание немецкого языка хотя бы на начальном уровне. Также соискателю необходимо самому заниматься всеми организационными и документальными вопросами.

После подбора объекта покупателю необходимо:

1. Связаться с продавцом для согласования деталей сделки.
2. Посетить Германию, чтобы лично просмотреть недвижимость.
3. Проверить объект и оформить договор купли-продажи.

Лица, не желающие тратить время на анализ рынка, предпочитают обращаться в риелторские агентства. Хотя покупка и продажа жилого или коммерческого объекта не требует обязательного участия маклера в сделке, услуги специалиста значительно упрощают е оформление. При обращении к риелтору покупателю не нужно лично участвовать в ряде организационных процессов. Специалист агентства подбирает объекты согласно требованиям клиента, согласовывает все нюансы с продавцом и договаривается о просмотре недвижимости. Перед обращением к маклеру важно проанализировать отзывы о нем, чтобы исключить риск сотрудничества с недобросовестным посредником. Когда специалист найден, иностранцу необходимо:

1. Подать запрос с изложением требований к объекту.
2. Согласовать с риелтором размер гонорара.
3. Заключить договор на оказание услуг.

Нюансы работы агентства недвижимости в Германии

Риелторские компании в Германии бывают двух типов: одни представляют продавцов, другие действуют от имени покупателя. Первые располагают определенной базой объектов, поэтому сотрудничество может быть не очень успешным, если иностранца интересует недвижимость в конкретных городах или районах. В данном случае целесообразно обратиться к тому риелтору, который подберет участок, дом или квартиру с учетом требований заказчика. Если же предпочтений по месторасположению объекта нет, посредником может выступить любой маклер.

В специализированных компаниях часто работают русскоязычные специалисты, что существенно упрощает процесс сотрудничества. Некоторые немецкие агентства недвижимости имеют представительства в Украине, России и других странах, что позволяет оперативно приступить к поиску объекта, не пересекая границу.

Риелторская деятельность лицензируется в соответствии с Коммерческим кодексом Германии (§34 GewO). При выборе посредника иностранцу стоит убедиться в наличии официального разрешения от властей. Также о профессионализме риелтора свидетельствует его членство в Verband Deutscher Makler (Ассоциации маклеров Германии).

Сложности при покупке немецкого жилья

Как правило, иностранцы успешно покупают сельские, городские и коммерческие объекты без каких-либо сложностей, но их возникновение возможно в случае, если выбранное имущество приобретается в кредит. Банки в Германии гораздо охотнее выдают нерезидентам ипотеку на доходную недвижимость — это значит, что после проведения сделки владелец обязуется сдавать ее в аренду. Если иностранец планирует приобрести жилье именно с данной целью, трудностей у него не возникнет, в противном случае финансовые учреждения нередко отказывают.

Также нюансом может стать языковой барьер, но он легко преодолевается за счет присутствия переводчика при просмотре объекта и оформлении договора. Сложности могут возникнуть и во время проверки недвижимости — неопытному покупателю непросто разобраться в том, какие документы нужны и на чем акцентировать внимание, в таком случае стоит обратиться за помощью к юристам.

Как происходит сделка при покупке недвижимости

Приобретение немецкой недвижимости осуществляется в несколько этапов. Для начала после выбора объекта лицу следует прибыть в Германию, предварительно получив визу. Исключением являются случаи, когда для иностранцев действует безвизовый режим (например, для граждан Украины). Далее соискателю необходимо обратиться в один из немецких банков для открытия счета. Важно, чтобы иностранец располагал легально полученными средствами, а также имел при себе заграничный паспорт.

Заключение сделки купли-продажи, как правило, включает следующие этапы:

1. Оформление предварительного соглашения.
   Данный шаг необязателен, однако внесение задатка выступает подтверждением серьезности намерений покупателя. Для иностранца же подписание предварительного договора является гарантией того, что объект не продадут кому-то другому — учитывая высокую востребованность немецкой недвижимости, как дорогой, так и дешевой, это важное преимущество. Соискатель передает продавцу определенную сумму, о которой они договариваются заранее (от 500 EUR). В соглашении указывается размер задатка, период бронирования, время подписания основного договора.
2. Проверка объекта.
   Перед приобретением недвижимости иностранцу рекомендуется ознакомиться с поземельной книгой (Grundbuch) — самостоятельно или с помощью юриста. В реестре представлена информация о прошлых и текущих собственниках объекта, а также о возможных обременениях. Если продавец ранее приобрел недвижимость в ипотеку, то покупатель перенимает ее только в случае своего согласия. Перед оплатой сделки банк выдает разрешение на удаление обременений, только после этого будущий владелец может осуществить перевод средств, и риски для него исключаются. Также иностранцу стоит ознакомиться с такими документами как расчет коммунальных услуг, протоколы собраний владельцев, жилищный устав и экономический план.
3. Заключение основного договора купли-продажи.
   Оформление контракта осуществляется с обязательным участием нотариуса. При составлении документа данные иностранца берутся из его паспорта. В соглашении указывается имя и фамилия, семейное положение, место прописки. Покупателю также следует указать адрес своего представителя в Германии для получения корреспонденции. Если соискатель не говорит на немецком языке, необходимым является присутствие переводчика. После проверки контракта он подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом. Одновременное присутствие покупателя и продавца необязательно, для подписания соглашения стороны могут посетить нотариуса по очереди.
4. Совершение оплаты.
   Клиент вносит средства для приобретения недвижимого имущества, посредником при этом часто выступает нотариус: он открывает специальный счет, куда зачисляется необходимая сумма. Такой способ оплаты целесообразен в том случае, когда стороны не встречаются при подписании основного договора. Если средства переводятся продавцу напрямую, на него возлагаются определенные обязательства, среди которых — предварительная регистрация права собственности на новое лицо, получение справки из банка об отсутствии обременений, а также разрешения на продажу от управляющего домом. Помимо внесения средств за объект иностранцу нужно уплатить налог, а также оплатить услуги нотариуса и риелторского агентства (если подбор жилья осуществлялся маклером). Если по вине продавца происходит расторжение сделки, деньги возвращаются покупателю.
5. Переоформление права собственности.
   После заключения контракта купли-продажи нотариус обращается в поземельный суд, чтобы внести данные о передаче имущества иностранцу. Право собственности подтверждается выпиской из кадастра.

Расходы на покупку немецкой недвижимости

Даже в том случае, если квартира в Германии обошлась покупателю недорого, он должен учитывать ряд дополнительных затрат. В частности, в статье расходов присутствуют услуги нотариуса, комиссия риелтора и платежи, связанные с переоформлением права на владение объектом. Также иностранец обязуется уплатить налог на недвижимость в Германии, взимаемый при покупке. На размер платежа влияет регион, где располагается объект.

Гонорар нотариуса рассчитывается индивидуально. Чаще всего вознаграждение составляет около 1,5 % от цены недвижимости в Германии, однако, если иностранец приобретает недорогой объект в пригороде, стоимость услуг нотариуса может возрасти до 2–3 %. Для элитного имущества процентная ставка снижается. При регистрации нового собственника объекта в поземельной книге также уплачивается сбор в размере около 0,5 %.

Услуги риелтора оплачиваются покупателем, если заключение сделки не осуществлялось на иных условиях (иногда часть комиссии вносит продавец). В зависимости от квалификации маклера размер вознаграждения составляет 3–6 %. Также дополнительно потребуется уплатить НДС. Если объект недорогой, риелтор может самостоятельно указать фиксированную сумму гонорара.

Как взять ипотеку иностранцу?

Местная недвижимость часто приобретается иностранцами в кредит — лица могут обратиться в один из немецких банков, чтобы оформить ипотеку. За рассмотрение заявки финансовые учреждения, как правило, взимают платеж в размере около 1 % от рыночной стоимости объекта. С иностранными заемщиками работают многие банки Германии, в том числе:

• Commerzbank;
• Deutsche Bank:
• DKB;
• Postbank;
• Sparda-Bank.

Размер ставки в основном зависит от периода, в течение которого будет выплачиваться ипотека. Наиболее выгодные условия предлагаются по кредиту сроком на 15 лет. Ставка в данном случае является самой низкой и составляет в среднем 2,23 %.

Условия выдачи кредита, выдвигаемые разными банками, могут несколько отличаться. При этом основные требования к заемщику таковы:

• наличие 50 % личного капитала на приобретение недвижимости;
• получение стабильной прибыли, позволяющей покрывать ипотечные выплаты, содержать приобретенный объект и обеспечивать собственные нужды;
• стоимость покупаемого имущества должна составлять не менее 50 000 EUR.

При этом важно, чтобы объект был пригоден для проживания и располагался в хорошем районе. Если банк одобрит выдачу ипотеки иностранцу, сумма кредита составит 30–50 % от общей стоимости.

Можно ли получить гражданство Германии при покупке недвижимости

Согласно местному законодательству, иностранец, являющийся владельцем немецкой недвижимости, не может получить вид на жительство в Германии только на данном основании. Соответственно, ПМЖ или гражданство лицо запросить также не имеет права. Однако собственник дома или квартиры на территории ФРГ получает преимущество, запрашивая ВНЖ при каких-либо других обстоятельствах — например, трудоустройстве или обучении. Если лицо владеет недвижимостью в Германии, это свидетельствует о его платежеспособности, и у такого соискателя больше шансов на успешное рассмотрение ходатайства, чем у арендатора жилья. В дальнейшем иммигрант имеет право получить статус постоянного резидента и паспорт в стандартном порядке натурализации. В целом процедура оформления гражданства Германии состоит из следующих этапов:

1. Подбор подходящего основания для иммиграции.
2. Запрос ВНЖ.
3. Подача ходатайства о ПМЖ спустя минимум 5 лет после переезда.
4. Получение статуса гражданина после 8 лет суммарного проживания в стране.

Лица из Украины, России, Беларуси и других стран постсоветского пространства могут принять участие в программе репатриации в Румынию, Польшу или Болгарию, которая позволяет соискателям оформить гражданство Евросоюза в упрощенном порядке. В данном случае можно получить паспорт одной из стран ЕС в срок от 12 месяцев, при этом от претендента не требуется обязательное знание языка, постоянное проживание в выбранном государстве и отказ от предыдущего паспорта. После оформления статуса лицо может беспрепятственно пребывать в любой из стран объединения неограниченное время, в том числе в Германии, что позволит получить все преимущества от покупки местной недвижимости.