Как купить недвижимость в Румынии?

Покупка недвижимости в Румынии выгодна с точки зрения ценовой политики: стоимость жилья даже у моря гораздо ниже, чем в других государствах ЕС. По данным статистического ресурса Numbeo средняя цена квадратного метра жилого помещения в центре крупного города в Польше — 2375 EUR, а в Румынии — 1418 EUR.

Но, купив дом в Румынии, его владелец не становится собственником земли, на которой построена приобретенная недвижимость. Право на покупку помещений вместе с земельным участком имеют исключительно те, у кого есть гражданство Румынии, а значит и паспорт Евросоюза.

Выгодно ли покупать недвижимость в Румынии?

После вступления в ЕС Румыния с каждым годом наращивает темпы роста рынка недвижимости и становится всё привлекательней для инвесторов. Экономический рост Румынии достиг 4%, при этом вклад строительства и операций с недвижимым имуществом составил 1%.

Фонд жилой и коммерческой недвижимости в Румынии растет за счет привлечения иностранных инвесторов низкими налоговыми ставками и лояльными кредитными условиями. Например, Сбербанк РФ предлагает россиянам ипотеку по ставке 7,3%, а тот же банк в ЕС позволяет оформить кредит на жилье по процентной ставке от 2,2. В среднем по стране ипотечные займы выдаются под 4,41% годовых.

Поиск недвижимости

Найти дом, квартиру, апартаменты или коммерческие помещения для покупки можно несколькими способами:

• Поиск на ресурсах частных объявлений. Такие площадки, как OLX (аналог Avito в России), работают в Румынии по такому же принципу, как и в странах СНГ. Достаточно ввести запрос и выставить желаемые параметры объекта в фильтр. Как правило, объявления продавцы публикуют напрямую, но встречаются и предложения от посредников. Минус такого поиска: на сайтах, где «продается всё», недвижимости посвящен всего один раздел, поэтому позиций для покупки может быть не так и много.
• Поиск на сайтах, посвященных недвижимости. На специализированных ресурсах, таких как homezz.ro, imopedia.ro, продается большинство выставленных позиций. Такой поиск проще, удобнее и надежнее, поскольку ресурсы проверяют продавцов — на подобных сайтах гораздо меньше шансов попасть на недобросовестного.
• Обращение к риелтору. Обратившись за помощью к посреднику, не придется тратить время на поиск, ведь он сам ищет варианты, которые отвечают на запрос клиента. Как правило, риелторские компании предлагают комплекс услуг, включающий оформление документов на приобретенную недвижимость, но поиск и покупка в этом случае обойдется дороже. Комиссия агентства составляет 6% от суммы сделки, но продавец и покупатель несут эти расходы пополам, судя по данным Global Property Guide.

Где лучше купить недвижимость?

Самые перспективные города Румынии для приобретения недвижимости:

• Констанца. Курортный город на юге Румынии с крупнейшим портом, пляжами и минеральными источниками в окрестностях. Покупка апартаментов в Констанце даст возможность регулярно зарабатывать на посуточной или долгосрочной аренде недвижимости. На сайте imobiliare.ro вилла в прибрежном районе может стоить от 150 тыс. до 1,7 млн EUR, апартаменты продают по цене от 39,9 тыс. до 450 тыс. EUR.
• Брашов. Старинный румынский город в Трансильвании, в котором расположен Бран (тот самый замок Дракулы). С апреля по октябрь, а также в середине зимы в Брашов приезжают десятки тысяч туристов. Поэтому покупка недвижимости здесь может принести прибыль, если сдавать ее в аренду посуточно. Квартиру в городе можно купить за 40 тыс. EUR.
• Клуж-Напока. Столица Трансильвании, в которой также развит туризм, а купленные апартаменты приносят прибыль арендодателям. Стоимость квартир в Клуж-Напоке — от 36 тыс. EUR.
• Бухарест. Столица Румынии — лучший город для покупки офисных помещений и других объектов для открытия бизнеса (складов, магазинов). В Бухаресте выгодно владеть и небольшими апартаментами для сдачи в аренду, и полноценной квартирой для проживания всей семьей. Стоимость жилья в столице начинается от 18 тыс. EUR (инвестиция в новостройку).

Процесс покупки недвижимости в Румынии

При покупке недвижимости ответственность за предоставление необходимых документов ложится на продавца. Для заключения договора купли-продажи у нотариуса должны быть следующие документы:

• соглашение о передаче прав собственности;
• свидетельство о налоговой аттестации (выдается в администрации, где уплачивается ежегодный налог);
• кадастровая документация: выписка из земельной книги (выдается в нотариальной конторе Управления кадастра по письменному запросу продавца);
• подтверждение энергоэффективности помещения, полученное продавцом от сертифицированного Министерством регионального развития аудитора;
• последние счета за коммунальные услуги и подтверждение их оплаты;
• сертификат, выданный ассоциацией собственников.

Этапы процесса покупки недвижимости в Румынии:

1. Поиск и выбор. Покупателю необходимо определиться, какая недвижимая собственность отвечает потребностям: количество комнат, в новом или старом блоке, «под ключ» или в «белом» варианте, этаж, район, допустимая цена. При осмотре здания важно обращать внимание на все технические и эстетические детали (планировка, общее состояние постройки, качество ремонтных работ, мебели и бытовой техники). Рекомендуется запросить для просмотра документы о собственности.
2. Анализ вариантов оплаты. Следует калькулировать справедливую рыночную стоимость желаемого объекта. Если средств на покупку не хватает, нужно продумать варианты займа, выяснить, при каких условиях можно взять кредит и возможна ли рассрочка.
3. Согласование сделки с продавцом. Необходимо уточнить кто является собственником недвижимости (может быть несколько человек в случае приватизации), дату сделки, срок фактического освобождения помещения, перечень документов для сделки, сумму налогов и сборов, окончательную цену объекта, которая будет указана в договоре купли-продажи.
4. Подготовка пакета документов. Перечень того, что должен собрать продавец, указан выше. Покупатель предоставляет удостоверение личности и финансовые ресурсы.
5. Заключение сделки. В назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса в установленное время для подписания и удостоверения договора купли-продажи недвижимости.
6. Регистрация в кадастре. После заключения сделки у нотариуса покупатель (новый владелец) должен зарегистрировать контракт в Агентстве государственных услуг (кадастре), в районе деятельности которого находится недвижимость. Право собственности на приобретенный объект возникает с момента его регистрации в реестре недвижимого имущества.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Порядок взимания налогов при передаче прав собственности на недвижимое имущество устанавливается методологическими нормами, согласно статье №111 совместного приказа министра государственных финансов и министра юстиции по согласованию с Национальным союзом нотариусов Румынии.

При переходе права собственности на новую недвижимость (возведенную не более 3 лет назад) покупатель платит:

• 3%, если стоимость недвижимости составляет 200 000 RON или менее;
• 6 000 RON + 2% от суммы, на которую стоимость превышает 200 000 RON.

При получении прав собственности на недвижимость, которой больше 3 лет, покупатель обязан заплатить:

• 2%, если стоимость недвижимости составляет 200 000 RON или менее;
• 4 000 RON + 1% от суммы, на которую стоимость превышает 200 000 RON.

Кроме налогов, уплачивается нотариальный сбор, который зависит от особенностей покупки, устанавливается нотариусом и составляет 3–5% от суммы сделки. Также нужно предусмотреть будущие расходы на содержание имущества. Исходя из расчета цен на коммунальные услуги при площади помещения 100 кв.м, в среднем платежи составят 120–280 RON в месяц. При этом большая часть суммы — это стоимость газа.

Советы при покупке недвижимости

Приобретая недвижимость, нужно учесть несколько важных аспектов:

1. Долги и обременения по недвижимости. Самостоятельно проверить, нет ли по имуществу задолженностей и не находится ли оно в залоге, нельзя. Но перед заключением сделки можно потребовать у покупателя выписку из торгового реестра или квитанции об оплате коммунальных услуг.
2. Репутация застройщика. Если квартира покупается в новостройке, важно больше узнать о девелопере. Можно, например, пообщаться с теми, кто уже живет в квартирах выбранной компании.
3. Перспектива продажи приобретенного имущества. Вкладывая немалую сумму денег в покупку, стоит подстраховаться и выбрать такой вариант, который можно будет быстро перепродать в случае необходимости. Поэтому лучше покупать такие помещения, на которые есть высокий спрос.

Может ли иностранец оформить ипотеку в Румынии?

Большинство румынских банков соглашаются кредитовать только тех, кто имеет вид на жительство, ПМЖ в Румынии или гражданство ЕС. Но некоторые учреждения (Banca Transilvania, GarantiBank) дают кредиты на покупку недвижимости нерезидентам. Подтвердив достаточный официальный заработок выпиской о доходах или справкой об уплате налогов за последние 12 месяцев, иностранец может оформить ипотеку в Румынии. Условия кредитования по данным европейского каталога недвижимости EE24:

• ипотечный кредит выдается на максимальный срок до 35 лет;
• сумма кредитования составляет до 70% от стоимости недвижимости;
• средняя ипотечная ставка в Румынии составляет 4,41% годовых.

Документы, предоставляемые в банк:

• заявка на получение ссуды;
• подтверждение источника постоянного дохода (ведомости заработной платы, справка, выданная работодателем, другие документы в зависимости от вида дохода);
• справка об уплате налогов за предыдущий год (фискальный сертификат);
• копия действительного паспорта, заверяемая кредитным специалистом банка.

Резиденты дополнительно предоставляют:

• копию карты ВНЖ или ПМЖ, которую заверяет кредитный специалист;
• копию действующего разрешения на работу.

Можно ли получить гражданство в Румынии при покупке недвижимости?

Распространено мнение, что недвижимое имущество дает право на получение гражданства в Румынии, но оно не соответствует действительности. Оформить румынский паспорт имеют право те, кто зарегистрировал компанию в стране, которая впоследствии инвестировала в коммерческую недвижимость от 2 млн EUR. Только таким образом можно получить ВНЖ и ПМЖ, а затем через 4 года подать заявление на натурализацию в Румынию.

Альтернативным способом получения румынского паспорта является репатриация (восстановление гражданства). Программа популярна из-за значительно меньших финансовых и временных затрат, по сравнению с инвестициями и натурализацией. Вместе с тем у потенциальных репатриантов часто возникают трудности с поиском документов в архивах. Именно поэтому иммиграционные эксперты советуют обращаться к опытным международным юристам как при оформлении румынской недвижимости, так и при получении гражданства страны.