Покупка недвижимости в Чехии иностранцами: пошаговое руководство

Купить недвижимость в Чехии могут местные граждане и иностранцы со статусом в одной из стран ЕС на одинаковых условиях. Если у покупателя квартиры/дома нет ВНЖ, ПМЖ либо гражданства ЕС, стать владельцем местной недвижимости ему можно только будучи юридическим лицом. Чтобы приобрести объект, лицу достаточно учредить компанию или перевести часть своего бизнеса на территорию государства. Однако, согласно Договору о присоединении Чехии к Европейскому Союзу, который имеет приоритет над национальным законодательством республики, купить недвижимость в ЧР может любое физическое/юридическое лицо.

Иностранцу необязательно лично находиться в государстве для совершения сделки купли-продажи жилья. В республике оформить документы на квартиру можно удаленно, через агентство недвижимости или генеральную доверенность. Однако покупка жилья для иностранцев является достаточно сложной юридической и административной процедурой. В статье описано, как приобрести недвижимость в Чехии для постоянного проживания, какие документы потребуется оформить, какова стоимость жилья и какие налоги потребуется оплатить.

Обзор рынка недвижимости Чехии

Покупка недвижимости в Чехии — хороший вариант инвестирования. В последние годы рынок жилищного фонда ЧР переживает значительный спад (продажи домов упали на 49 %, вторичного жилья — на 51 %, новых квартир — на 57 %), но это не стало причиной резкого падения цен. Согласно анализу чешской банковской ассоциации, слабая покупательская активность напрямую связана со снижением количества ипотечных программ и увеличением процентных ставок по кредитам.

Приобретение квартиры или дома в Чехии предполагает базовые капиталовложения, ответственность и административное обременение покупателя. Несмотря на перечисленные минусы и рост цен на жилье, кандидатов на его приобретение не становится меньше. Наличие собственной квартиры/дома исключает необходимость в уплате аренды, а также дает следующие преимущества:

• безопасность и надежность вложения средств — рыночная стоимость недвижимости с каждым годом растет, что в будущем позволит владельцу получить выгоду;
• право сдачи в аренду — жилье всегда можно дать в пользование третьим лицам, чтобы ежемесячно иметь пассивный доход;
• высокая доходность по сравнению с депозитами — даже срочные вклады не способны принести большую прибыль, чем продажа недвижимости в Чехии или аренда жилья.

Однако собственное жилье постоянно требует вложений в виде мелких технических работ, а иногда и капитальных преобразований. Собственнику недвижимости также необходимо уплачивать взносы по страхованию жилья, налог при продаже квартиры или дома.

Какую недвижимость в Чехии может купить иностранец

По сравнению с некоторыми другими странами ЕС в Чехии недорогая недвижимость — в среднем 4153 EUR за м2 (например, в Германии данный показатель составляет 5545 EUR, во Франции — 4933 EUR). Возможность покупки права собственности на жилье в республике закреплена в 11-й статье Хартии основных прав и свобод. Согласно положениям акта, владеть разными типами недвижимости могут граждане государства, иммигранты, получившие убежище, имеющие постоянный вид на жительство и юридические лица, зарегистрированные в ЧР. По способу использования недвижимость в республике подразделяется на:

• Жилую.
  Перед подписанием договора с физическим лицом при покупке жилья на вторичном рынке важно запросить свежую выписку из кадастра, которая поможет определить наличие/отсутствие обременений (например, находится ли имущество под залогом). Если иностранец лично не может присутствовать в республике для совершения оплаты по сделке, он вправе дать денежные средства на хранение юристу. Воспользоваться услугой можно без опаски, поскольку процесс контролируется Нотариальной палатой государства и Чешской коллегией адвокатов. Налог на приобретение недвижимости уплачивает продавец, но по устной договоренности оплату может произвести покупатель (тогда стоимость жилья уменьшается на сумму сбора).
• Коммерческую.
  В настоящее время стать владельцем недвижимого имущества не сельскохозяйственного назначения в республике может каждое юридическое/ физическое лицо. Приобретение коммерческого объекта обществом с ограниченной ответственностью (ООО) является приоритетным вариантом. С юридической стороны ООО при выполнении своих обязательств перед второй стороной сохраняет свои активы, тогда как физлицо в полной мере отвечает своим имуществом при несоблюдении условий договора купли-продажи.
• Земельные участки.
  Согласно положениям закона «О валютном регулировании», владельцем земли, которая относится к фондам сельхозугодий и лесных массивов, может стать гражданин/резидент республики, а также иностранец, имеющий вид на жительство в любом из государств-членов ЕС. Вышеуказанные нормы действуют при условии, что претендент зарегистрирован в реестре сельскохозяйственных предпринимателей в соответствующем муниципалитете, а также находится на территории государства не менее трех лет.

Учитывая административные и юридические особенности законодательства Чехии, нерезидентам страны для приобретения жилья целесообразно первоначально получить паспорт ЕС. Наличие документа позволит оформить сделку купли-продажи по упрощенной программе. Получить детальную информацию о легализации в стране ЕС можно на консультации у опытных специалистов по международному праву.

Как купить недвижимость в Чехии: от поиска до сделки

1. Оценка финансовых возможностей.
   Большинство заинтересованных в приобретении недвижимости лиц инвестируют в покупку кредитные средства. Только в марте 2023 года банки и строительные организации выдали заемщикам ипотеки сумму более 517 млн EUR. Чтобы оценить и сравнить предложения разных банков, целесообразно обратиться за помощью к независимому финансовому консультанту, который объективно проанализирует кредитные программы банков и поможет определить, получит ли лицо средства на покупку недвижимости и в каком размере. Специалисты по финансовым вопросам, как правило, оказывают услуги бесплатно.
2. Выбор и оценка недвижимости.
   Найти подходящее имущество в Чехии можно через сайты недвижимости — это наиболее легкий способ подыскать желаемый объект. Как только жилье выбрано, следует провести его юридическую и фактическую оценку технического состояния. Чтобы проверить актуальность информации, предоставленной продавцом, можно обратиться к эксперту в сфере строительства. Специалист определит качество выполненных отделочных работ, поможет выявить изъяны и дефекты, если таковые имеются. Также лицу следует запросить сертификат энергоэффективности здания или счета за поставку энергоносителей (газ, электричество) за последние 3 года. На этапе оценки недвижимости важно узнать юридические статусы дома, банковского счета, наличие обязательств по выплатам за пользование жильем и прилегающей к нему территорией (SVJ). Если бывший собственник не уплачивал сборы, все обязательства переходят на покупателя.
3. Заключение договора резервирования.
   Согласно положениям документа, после его подписания собственник недвижимости не имеет права предлагать имущество другим покупателям в течение срока, определенного нормативным актом (период резервирования объекта). Чтобы договор принял законную силу, покупателю необходимо уплатить хозяину резервационный депозит, который впоследствии будет включен в стоимость жилья или комиссию агентства по недвижимости. Если сделка купли-продажи не состоялась, сумма залога остается у владельца в качестве неустойки (если покупка не состоялась по вине претендента на квартиру) или возвращается покупателю (если подписывать договор отказался собственник).
4. Условное депонирование сделки (эскроу).
   Действие представляет собой независимый процесс хранения документов и денежных средств, в котором, помимо продавца и покупателя, принимает участие адвокат/нотариус. Стоимость заверения юристом определяется правовыми нормами и зависит от количества средств, которые находятся на удержании. Адвокат самостоятельно назначает цену услуги. В обоих случаях деньги хранятся на банковском счете, предназначенном для конкретных целей, что обеспечивает соблюдение законных интересов всех сторон.
5. Заключение договора о залоге на недвижимость.
   Если объект покупается за счет кредитных средств, тогда между банком и продавцом заключается соглашение о залоге на жилье, независимо от того, сколько квартира в Чехии стоит. Аннулирование документа происходит до подписания договора купли-продажи или в минимальные сроки после его подписания, чтобы финансовое учреждение разрешило вывод денег. Как только средства по соглашению погашены, они направляются на хранение в банк. Если квартира находится в залоге на момент продажи, часть финансов, соответствующих размеру долга, будет выплачена финучреждению из кредита. Создание залога осуществляется посредством регистрации в кадастре недвижимости. В управляющий орган необходимо подать предложение о внесении взноса на хранение. Процесс передачи инициативы является платным — около 82 EUR.
6. Подписание договора купли-продажи.
   Документ является основанием для передачи права собственности на недвижимость от продавца новому владельцу. Нормативный акт регулирует размер цены и способ оплаты, условия передачи имущества, требования к обеим сторонам при отказе соблюдать положения договора. Параллельно с заключением сделки о передаче жилья новому хозяину следует подготовить предложение о занесении права собственности в кадастр недвижимости. Указанный документ подписывается одновременно с актом купли-продажи.
7. Передача недвижимости.
   По факту продажи имущества составляется акт в двух экземплярах (один остается у продавца, второй — у покупателя). В документе дается перечень данных по сделке, а также отображается информация о состоянии счетчиков электроэнергии и оборудования на дату перехода недвижимости, имеющихся на объекте дефектах, количестве ключей и другие сведения. Если сделка купли-продажи осуществляется в отношении здания, владельцу необходимо передать второй стороне документы фактического состояния дома, что регулируется положениями закона «О строительстве». Если указанные акты отсутствуют, покупатель может говорить с продавцом о скидке в размере, эквивалентном стоимости приобретения данных протоколов.

Документы для приобретения недвижимости

Сделка по продаже и покупке недвижимости в Чехии требует от собственника имущества подготовки определенного пакета документов:

• Свидетельства о праве собственности.
  Документ подтверждает, что продавец является владельцем имущества. В выписке указываются ограничения и обременения, связанные с конкретным объектом (если таковые имеются). Получить свидетельство о праве собственности можно в кадастровом управлении недвижимостью.
• Договор купли-продажи.
  В документе представлены подробности совершения сделки с имуществом. В качестве альтернативных актов могут выступать выписка о дарении/наследстве, соглашение о разделе общего имущества супругов.
• План квартиры/дома.
  В документе указываются фактические размеры жилья с расположением комнат, что помогает покупателю лучше ориентироваться при принятии решения о приобретении имущества. Если осуществляется продажа коттеджа или дома, также потребуется изображение с кадастровой карты земельного управления.
• Сертификат энергоэффективности здания (PENB).
  Документ является обязательным с 2013 года для всех многоквартирных домов. В акте имеется расчет энергетической эффективности каждой квартиры. Действующее законодательство определяет, на какие объекты недвижимости требуется данный сертификат, а также дает перечень зданий, на которые вместо него выдается вексель.
• Регистрационный лист.
  В документе отображаются все платежи, которые владелец недвижимости производил за время проживания в доме. Также в регистрационном листе имеется информация о наличии/отсутствии задолженности перед SVJ или поставщиками энергоресурсов. Получив документ, покупатель сможет оценить величину расходов, связанных с эксплуатацией квартиры.
• Декларация владельца (для многоквартирных домов).
  Документ создается после разделения здания на отдельные квартиры. В выписке указываются точное количество квадратных метров и другая информация, связанная с недвижимостью. Получить документ можно в управляющей компании, SVJ или кадастровом управлении.
• Другие документы.
  Нередко у владельца квартиры имеются какие-либо обременения, например залоговые права. Чтобы покупатель смог оценить имеющиеся риски, связанные с приобретением недвижимости, продавцу необходимо предоставить документ, на основании которого были получены ограничения (ипотечный договор или справку о залоге). Также потенциальному владельцу жилья следует запросить актуальную выписку об остатке кредита.

Цены на недвижимость в Чехии

На стоимость недвижимости в Чехии влияет совокупность экономических факторов, таких как инфляция, размер ВВП страны, процентные ставки по кредитам, величина спроса. Также цена жилья в республике зависит от месторасположения объекта, развитости инфраструктуры района, площади квартиры или дома, качества ремонта, удобства транспортной развязки. Чем лучше фактические условия продаваемого имущества, тем выше его стоимость. Средние цены на жилье разного типа в Праге, столице ЧР, представлены в таблице.

Расходы на услуги по оформлению покупки

Продажа и покупка недвижимости в Чехии предполагает ряд определенных затрат обоих участников сделки. Примерная стоимость оформления приобретения объекта представлена в таблице.

Расходы на содержание

В Чехии расходы на обслуживание недвижимости напрямую зависят от вида жилья. Из расчета на одного человека, проживающего в высотном доме, электроэнергия тратится преимущественно на подогрев воды и отопление. За использование энергоносителя при примерной стоимости в 0,3 EUR за кВт∙ч в год собственник квартиры потратит порядка 203 EUR в месяц. Семья из 4 человек, проживающая в частном доме, который отапливается электричеством и, например, дровяной печью, за год потратит около 29 171 EUR. Средняя цена воды в 2022 году в ЧР составляла около 4 EUR за м³, канализации — порядка 1,9 EUR за м³ водоотведения. Газ в республике стоит от 0,3 до 1,3 EUR за м³. Сумма зависит от объема потребления, а также региона расположения недвижимости (например, в Праге цены выше).

Страхование жилья в год обходится собственнику примерно в 61,5–225,5 EUR в зависимости от рисков, указанных банком. Полис должен покрыть все расходы по содержанию имущества. Также стоимость страховки определяется видом недвижимости. Например, сумма годового платежа за квартиру эквивалентна ее рыночной цене. Стоимость страховки дома будет выше, поскольку в данном случае учитываются расходы на строительство сопоставимого здания.

Налоги

При покупке недвижимости в Чехии оплатить необходимо налог на имущество и сбор на приобретение. Новому владельцу при заключении сделки следует внести сумму в размере 4 % от цены жилья (определяется налоговой инспекцией). Также хозяину необходимо подать декларацию в кадастровое управление в течение трех месяцев с момента регистрации недвижимости. От уплаты взноса освобождаются собственники кооперативных квартир и девелоперские проекты (первичная передача новостройки в эксплуатацию).

Налог на имущество состоит из сбора на строения и помещения, а также взноса за землю (учитываются все участки, расположенные и зарегистрированные на территории ЧР). Декларацию собственник подает лишь раз, а платеж необходимо вносить ежегодно. Базовая ставка зависит от целей эксплуатации строения. Например, за содержание жилого дома следует заплатить около 0,1 EUR за м², а за здание, которое предназначено для ведения бизнеса, — порядка 0,4 EUR за м².

Права и обязанности владельцев чешской недвижимости

На собственника недвижимости в Чехии возлагается ряд обязанностей, включая обеспечение:

• механической стойкости сооружения — проведение мероприятий, направленных на продление срока службы здания и сокращение эксплуатационных расходов;
• пожарной безопасности — проверка наличия и исправности средств противопожарной защиты, предоставление контролирующим органам плана и разметки путей эвакуации;
• защиты окружающей среды и гигиены — мероприятия, направленные на уборку помещений и прилегающей территории, вывоз мусора, уборку снега;
• защиты от шума — проведение работ по звукоизоляции строения с целью снизить уровень сторонних звуков;
• экономии энергии и тепла — регулярное проведение замеров качества освещения и обогрева здания.

Наряду с обязанностями владелец жилья также имеет законные права на:

• проведение ремонтных работ;
• перестройку квартиры (при получении согласия от управляющей компании);
• пользование общими территориями.

В процессе поиска недвижимости в Европе иностранцу следует обратиться к миграционным юристам, которые подскажут, как лучше легализовать свое присутствие в государстве перед покупкой жилья, чтобы упростить данный процесс.

Где лучше всего покупать чешскую недвижимость

В Чехии стоимость недвижимости во многом определяется особенностями ее расположения и качеством развития инфраструктуры, а также близостью к основным дорожным развязкам. Наиболее дорогое жилье предлагается в Праге, Ржичанах и Брандисе-над-Лабем, что обусловлено качеством медицинского обслуживания, низким уровнем преступности, высоким достатком жителей и минимальной безработицей. Более дешевая недвижимость располагается в таких городах, как Орлова, Карвина, Литвинов, Мост.

Ржичаны

Приобретение жилья в чешских Ржичанах дает очевидные преимущества в виде низкого уровня безработицы и преступности, высокого качества жизни и оплаты труда. Средние цены на покупку недвижимости в городе приведены в таблице.

Прага

Недвижимость в чешской столицу пользуется высоким спросом. В Праге хорошо развита инфраструктура, доступно качественное образование и легко найти высокооплачиваемую работу. Средние цены на покупку жилья в городе приведены в таблице.

Брандис-над-Лабем

Покупка недвижимости в чешском городе дает такие преимущества, как высокое качество жизни, возможность получить хорошее европейское образование и трудоустроиться на высокооплачиваемую работу. Средние цены на покупку недвижимости в Брандисе-над-Лабем приведены в таблице.

Можно ли получить ВНЖ в Чехии через недвижимость

Получить ВНЖ в Чехии на основании покупки недвижимости не получится, однако свое жилье в республике повышает шансы запросить резидентство для других целей. При наличии паспорта ЕС иностранцы имеют право жить и покупать недвижимость в ЧР без ограничений. Пройти процедуру легализации в Европе можно по упрощенным программам, которые предоставляют, например, Румыния, Болгария и Польша. К преимуществам данного способа получения гражданства ЕС относятся оперативность подготовки документов, отсутствие необходимости долгосрочного проживания в стране, минимальные госпошлины. Подробности стоит узнавать на консультации.