Покупка недвижимости в Сербии: процедура, стоимость оформления сделки

Недвижимость в Сербии является выгодным капиталовложением — рентабельные объекты легко продать при необходимости или сдать в аренду. Стать владельцами квартиры в Сербии могут граждане тех стран, в законодательстве которых на взаимных условиях прописано право приобретения недвижимых объектов для сербов.

Жилье в Сербии дает иностранцам возможность получить вид на жительство, а затем и гражданство страны. Государство — кандидат на вступление в ЕС в 2025 году. Поэтому владельцы сербских паспортов получат все права граждан Евросоюза, а именно: возможность путешествовать без виз, жить, работать и вести бизнес в любой стране ЕС.

Права и обязанности иностранца при покупке недвижимости

Право приобрести недвижимость в Сербии имеют физические и юридические лица. В зависимости от целей использования это могут быть жилые дома, квартиры, офисы или производственные и складские помещения. Иностранцы имеют право на покупку недвижимых объектов любого типа, кроме земли сельскохозяйственного назначения.

Сербская недвижимость делится на зарегистрированную и неоформленную. Граждане государства могут покупать оба варианта, но иностранцам необходимо выбирать исключительно легальные варианты. Это гарантирует безопасность покупки и обеспечивает наличие кадастрового номера. На основании осуществленной сделки купли недвижимого имущества иностранец может получить ВНЖ. Длительная аренда станет подходящим вариантом на этапе оформления вида на жительство или в процессе поиска дома или квартиры, но не является основанием для легализации.

По истечении 5 лет непрерывного проживания на территории Сербии владелец жилья может подавать заявление на гражданство. Жена или муж, а также дети заявителя вправе параллельно подать заявку на получение годовой визы по программе воссоединения семьи. После покупки объекта иностранец должен в течение 5 дней оформить местный ИНН, чтобы иметь возможность уплачивать налоги. Также он обязуется, как и граждане государства, вовремя оплачивать коммунальные платежи и поддерживать квартиру или дом в надлежащем виде.

Поиск недвижимости в Сербии

Осуществить поиск, а также купить или снять жилье в Сербии можно самостоятельно или обратившись к местным риелторам. Ознакомиться с нюансами сербского рынка недвижимости соискатель может на сайтах специализированных компаний.

При самостоятельном поиске заинтересованному лицу необходимо владеть базовым знанием языка, чтобы обсудить все нюансы просматриваемого объекта, а также разбираться в специфике законодательства. Второй вариант — обращение за помощью в миграционную компанию или к юристу, который обеспечит профессиональное сопровождение процесса.

Как найти жилье для аренды или покупки

Чтобы купить или снять жилье в Сербии, для иностранцев доступны наиболее распространенные варианты: сайты по продаже недвижимости и риэлторские агентства.

• Интернет-площадки. Наиболее популярные ресурсы: 4zida.rs, halooglasi.com, nekretnine.rs. Здесь публикуются объявления о предложениях домов, квартир и других помещений, которые расположены по территории всей страны. Хало огласи — сайт недвижимости (аналог Авито), на котором можно недорого купить жилье или снять его на длительный срок.
• Агентства недвижимости. В обязанности риелтора входит организация просмотра, участие в переговорах продавца и покупателя, контроль документации по оформлению договора купли-продажи и по переводу денег. Лицензированные агентства недвижимости Балканский атлас, DRINA, Нови Саде, IKAT Nekretnine успешно зарекомендовали себя на рынке.

Где лучше купить недвижимость

• Нови Сад. Второй по величине населенный пункт в Сербии, расположен на берегу реки Дунай. Город считается культурным центром, в нем также расположено много торговых и производственных объектов, за это европейцы называют его «Сербские Афины». Купить квартиру в новом доме Нови Сада стоит в среднем 1 500 EUR за квадратный метр. На вторичном рынке предложения колеблются от 1200 до 1500 EUR.
• Белград. Столица Сербии привлекательна большим количеством рабочих мест, историческим и архитектурным наследием, а также обилием развлекательных заведений и ресторанов. Цены на жилье зависят от района города. Так, двухкомнатная квартира на 60–80 квадратных метров в хорошем районе, но не в центре, может стоить примерно 150 000 EUR.
• Ниш. Третий по величине населенный пункт в Сербии с населением около 300 тысяч человек. Современный город со своими университетами, красивыми парками и уютными кафе.
• Суботица, Дрина, Лозница. Маленькие уютные населенные пункты, которые пользуются спросом у IT-специалистов. Привлекательны экологически чистым воздухом и красивой природой. Жилье здесь ощутимо дешевле 1 000–1 200 EUR за квадратный метр.

Порядок сделки купли-продажи

После выбора сербской квартиры, дома или другого объекта, следует проверить документы, которые предоставляет продавец и подписать договор. Иностранцу необходимо учесть то, что придется заплатить 3–4 % вдобавок к цене сделки за регистрационные сборы, налоги и т.д.

Пошаговая процедура

• Резервация объекта.
  Подходящий дом или квартиру можно зарезервировать на оговоренный срок — от одной недели до месяца, подтвердив бронь депозитом. Сумма предварительного взноса оговаривается с продавцом.
• Предварительный договор.
  Сделка заключается у нотариуса и имеет такую же силу, как и основное соглашение. Он включает в себя описание объекта, цену, размер авансового платежа и сроки, в которые будет подписан основной договор.
• Оплата сделки.
  Сумма до 10 000 EUR может быть выплачена наличными. Проводить все платежи следует преимущественно через банк. Чтобы снизить сумму комиссии можно открыть счет в банке продавца и выполнить транзакцию с одного счета на другой.
• Проверка объекта.
  В случае приобретения объекта на вторичном рынке после подписания договора и оплаты в банке обе стороны в присутствии риелтора подписывают акт приема-передачи. В нем указываются имеющиеся недостатки и срок их устранения. Если это первичное жилье, покупатель должен получить разрешение на заселение.
• Регистрация права собственности.
  Свидетельство о праве собственности владелец может оформить в кадастре недвижимости через 30 дней после заключения договора и полной оплаты. Госпошлина составляет около 10 EUR.

Удаленная сделка

Осуществить покупку недвижимости в Сербии можно дистанционно. Освидетельствование на сделке с недвижимостью возможно при помощи нотариально заверенной доверенности на миграционного специалиста. Документ необходимо перевести на сербский язык при участии лицензированного переводчика.

Ипотека и рассрочка

Иностранец может получить ипотеку на основании вида на жительство или разрешения на работу в Республике Сербия. В зависимости от политики банка кредитная ставка может стартовать от 6 %. Наличие сербского гражданства повысит шансы на выдачу кредита.

Потребительские кредиты и рассрочка есть в любом банке. Однако на практике нет гарантии, что ее одобрят нерезиденту Сербии.

Содержание недвижимости в Сербии

Стоимость содержания недвижимого имущества состоит из налога и коммунальных платежей. Так, стоимость может значительно отличаться в квартирах с аналогичной площадью. Сумма за коммунальные расходы может колебаться от 30 до 80 EUR, в зависимости от того, есть ли в квартире или доме центральное отопление. При организации отопления посредством электричества или наличии локального газового нагревателя счета будут ощутимо меньше, потому что хозяин помещения сможет отрегулировать подачу тепла.

Налоги

После подписания договора купли-продажи у нового владельца недвижимости есть 10 рабочих дней, в течение которых он должен подать в налоговую службу заявление о переносе права собственности или уплатить налог на добавленную стоимость. Данная процедура предусматривает изменения в кадастре. Как правило, при покупке вторичного жилья действует налог о передаче прав, который составляет 2,5 % от стоимости помещения, или среднерыночной стоимости. В последнем случае сумма налога может превысить 2,5 %. При покупке недвижимости в новостройке оплачивается налог на добавленную стоимость, который составляет 10%.

Налог часто включается в общую сумму, указанную в договоре, стоимости жилья или нежилого объекта

Коммунальные услуги

После приобретения недвижимости необходимо перенести на имя владельца коммунальные платежи. Для этого следует обратиться в соответствующие инстанции. В качестве подтверждения нужно предоставить копии паспорта продавца, нового собственника, а также договор купли-продажи.

Тарифы на коммунальные услуги отличаются в зависимости от региона, наиболее высокие — в столице государства. Стандартный перечень включает в себя следующие пункты:

• электричество (7–9 EUR за месяц, включая налог на телевидение);
• холодная вода (от 0,4 до 0,6 EUR за кубический метр, в зависимости от региона);
• горячая вода (примерно 1,6 EUR за кубометр);
• централизованное отопление (около 1 EUR за квадратный метр);
• вывоз отходов (11 EUR в месяц на 2-х человек);
• домашний интернет и кабельное телевидение (при необходимости).

Доходность недвижимости

При инвестициях в недвижимость есть несколько вариантов ее применения. Наиболее распространенный из них — сдать в аренду. Доходность недвижимости в Сербии зависит от ее расположения и размеров. Такой бизнес гарантирует регулярный доход от 400–2500 EUR и выше, в зависимости от размера и расположения объекта. Кроме того, можно приобрести квартиру в строящемся доме. Впоследствии такую недвижимость можно продать дороже. На этапе строительства стоимость квадратного метра примерно на 200 EUR дешевле по сравнению с ценами в новостройке.

ВНЖ и гражданство Сербии при покупке недвижимости

Инвестиции в недвижимость — один из самых доступных способов получить вид на жительство в Сербии. После 5 лет иммигрант имеет право на получение ПМЖ. Прошение на постоянное место жительства подается лично, в качестве подтверждения заинтересованное лицо получает биометрическое удостоверение личности. Важным преимуществом является отсутствие требований к минимальной сумме, необходимой для получения статуса резидента. Единственное условие — недвижимость должна быть жилая. Цены в рублях стартуют от 500000 — это около 10000 EUR.

Имея статус ПМЖ, резидент имеет право получить гражданство Сербии — при покупке недвижимости иностранец может подать заявку после 3 лет непрерывного проживания в государстве. В дальнейшем необходимо сохранять жилье в собственности, так как сотрудники иммиграционных органов проводят проверки на предмет, проживает ли резидент по указанному адресу. Иммигрант может многократно выезжать из страны на общий срок не более 10 месяцев за 5 лет или на срок не более 6 месяцев за один раз.

Для оформления ВНЖ понадобятся следующие документы:

• заявление на сербском языке;
• автобиография;
• квитанция об оплате госпошлины;
• загранпаспорт;
• две цветные фотографии 35х45 мм;
• доказательство платежеспособности (справка о доходах, выписка из банка);
• медицинская страховка.

Получить ВНЖ можно в течение 14 дней. Заинтересованное лицо должно обязательно находиться на территории страны на протяжении первых трех дней после получения вида на жительство. За этот период необходимо зарегистрировать адрес, подать заявку на проживание и провести собеседование. Получение вида на жительство осуществляется лично.

Для оформления ВНЖ Сербии при покупке недвижимости следует придерживаться такого алгоритма:

1. Зарегистрировать приобретенную недвижимость и получить прописку.
2. Подтвердить платежеспособность.
3. Заполнить заявление на сербском языке, предоставив его вместе с пакетом документов.

Преимущества недвижимости Сербии: стоит ли покупать

Рынок недвижимости в Сербии постоянно растет. Согласно отчету Республиканского геодезического управления, общее количество сделок купли-продажи в 2021 превысило рекордный результат 2020 на 28 % и составило 138 180 единиц. При этом стоимость жилья возросла в среднем на 10 % по сравнению с предыдущим годом. В особенности это хорошо заметно в столице — Белграде. Благодаря этой тенденции приобретение дома или квартиры в 2022 году —выгодное вложение с перспективой на будущее.

Для россиян и иммигрантов из других стран, которые приобретают квартиру или дом в Сербии для постоянного проживания, открывается ряд преимуществ жизни в этом государстве:

• мягкий климат;
• низкий уровень преступности;
• невысокие цены на продукты и одежду;
• похожий язык, который позволит быстро адаптироваться.

В Сербию легко переехать из любой страны, инвестировать деньги в недвижимое имущество, открыть бизнес и получить ВНЖ, а со временем — стать полноправным гражданином европейского государства. Для простого и быстрого оформления вида на жительство через покупку жилья следует обратиться к миграционным юристам. Квалифицированная консультация и сопровождение на разных этапах получения гражданства обеспечивает успешное заключение сделки.