Покупка недвижимости в Грузии иностранцами: пошаговое руководство

Иностранцы могут купить недвижимость в Грузии любого типа, ограничение распространяется только на сельскохозяйственные земли. Процедура купли-продажи достаточно проста, практически ничем не отличается для местных и граждан других стран, регулируется Гражданским кодексом и инструкцией «О государственном реестре». Лицам, которые планируют получить ВНЖ Грузии при покупке недвижимости, необходимо вложить в жилье определенную законом сумму в размере от 100 000 USD. Как приобрести квартиру для постоянного проживания, какой регион лучше выбрать, этапы сделки и предполагаемые расходы — все это детально описано в данной статье.

Обзор рынка недвижимости Грузии

В 2022 году грузинская недвижимость приобрела популярность среди иностранцев — мигранты купили 5,5 % всех проданных квартир. По данным за первые 9 месяцев 2022 года спрос на жилье в Тбилиси вырос на 21 % по сравнению с предыдущим. Наиболее востребованными среди покупателей стали апартаменты в новостройках премиум-класса. В связи с наплывом россиян в 2023 году прогнозируется рост цен, который предположительно составит 18 %. Ожидается, что недвижимость будут приобретать и те иностранцы, которые на данный момент выбирают аренду жилья.

Квартиры в Грузии привлекательны для иностранцев, поскольку их покупка имеет большое число преимуществ:

• Недорогая недвижимость.
  В среднем по стране м² жилья на периферии города стоит примерно 970 USD, а центре — около 1 690 USD. В Тбилиси медианная цена на квартиры равна 1 080 USD за м² на окраинах и 1 940 USD — в престижных районах. В не менее популярном Батуми приобрести апартаменты за пределами центра можно за 858 USD за м².
• Простота процедуры регистрации собственности.
  Оформить право на недвижимость в Грузии можно за день. Благодаря этому в 2020 году страна заняла 5 место по простоте регистрации собственности в мире.
• Невысокие расходы на содержание квартиры.
  В среднем житель страны платит за коммунальные услуги по апартаментам площадью 85 м² 75 USD за месяц, что покрывает электричество, отопление, кондиционирование, расход воды, вывоз мусора.
• Перспектива заработка на сдаче жилья в аренду, перепродаже.
  В 2022 году рост спроса на съемные квартиры повысил арендную стоимость на 60 %, что принесло владельцам более высокую прибыль. Цена на продажу жилья также продолжает расти. Поскольку Грузия является туристической страной, недвижимость в этом государстве пользуется спросом независимо от миграционных процессов.
• Возможность приобретения объекта через посредника.
  Иностранцу необязательно присутствовать в Грузии, чтобы оформить сделку купли-продажи, вместо него зарегистрировать недвижимость может доверенное лицо.
• Возможность получения ВНЖ.
  Если иностранец покупает недвижимость в Грузии для постоянного проживания, при определенных условиях он может претендовать на получение вида на жительства, а в дальнейшем — гражданства.
• Безвизовый режим со многими странами.
  Благодаря свободному въезду для граждан из других стран постсоветского пространства и возможности пребывания на территории государства в течение года процесс приобретения жилья становится более быстрым и простым.
• Выгодное налогообложение.
  Покупателю не нужно платить налог на приобретение недвижимости, такса на владение имуществом не превышает 1 % и уплачивается только раз в год.
• Широкий выбор объектов.
  В стране есть крупные города и центры путешественников, такие как Тбилиси и Батуми, но также много других населенных пунктов, которые привлекают туристическими локациями или невысокими ценами на жизнь. Популярностью среди инвесторов пользуются города Бакуриани, Гонио, Гудаури, Зугдиди, Кутаиси, Мартвили, Сигнаги, Цхалтубо.

Минусы недвижимости в Грузии:

• Рост цен.
  Популярность государства среди мигрантов из других стран постсоветского пространства спровоцировала существенное повышение стоимости недвижимости. В 2022 году по сравнению с 2021 увеличение цен на жилье в стране составило примерно 13 %, поэтому откладывать покупку не стоит. Однако факт роста стоимости объектов может оказаться выгодным для лиц, которые приобретают их для перепродажи.
• Задержки со сдачей новостроек.
  Дом может получить кадастровый номер и, соответственно, право на продажу, еще до начала строительства, а поэтому до переезда владельцу придется ждать несколько лет.

Какую недвижимость в Грузии может купить иностранец

Граждане других стран могут покупать в Грузии любую недвижимость, за исключением сельскохозяйственных земель, хотя они имеют право получить такие площади в наследство либо приобрести в качестве организации или юридического лица, если большая часть акций принадлежит грузинским партнерам. Типы объектов, которые могут купить местные жители и иностранцы:

• Апартаменты в новостройках.
  Квартира или дом может продаваться на разных этапах — в момент проектирования, когда в реестр недвижимости только вносится кадастровый номер, непосредственно при строительстве, готовая «коробка» без подключенных коммуникаций или апартаменты с отделкой «под ключ». Чтобы избежать задержек, стоит приобретать новостройки после сдачи и полного запуска в эксплуатацию, однако в таком случае цена будет выше. Продавцом обычно выступает застройщик.
• Жилье на вторичном рынке.
  Это объекты, которые перепродают собственники. Можно выбрать квартиру как в старом доме, так и в новостройке.
• Участок под застройку.
  Важно проверить, чтобы территория не была зарегистрирована как сельскохозяйственные земли, иначе иностранец не сможет ее купить.

Гражданин другой страны имеет право приобрести в Грузии коммерческую недвижимость — офисы, производственные помещения. Объекты под бизнес продаются как на вторичном рынке, так и в новостройках.

Алгоритм покупки жилья в Грузии иностранцами

Приобретение и регистрация недвижимости происходит по одному алгоритму, независимо от того, кто является покупателем — гражданин Грузии или иностранец. Если для подтверждения личности заинтересованного лица подается копия паспорта, выданного другим государством, и информация в нем указана на английском или русском языке, перевод не требуется. Процесс покупки после выбора понравившегося предложения включает следующие этапы:

1. Юридическая проверка объекта.
   Если покупатель желает узнать полную информацию об объекте перед тем, как купить недвижимость в Грузии, он может запросить электронную выписку из государственного публичного реестра — для этого ему необходимо подать заявление в Дом юстиции вместе с копией паспорта. Уполномоченный орган выдает документ, в котором представлены данные о собственнике квартиры, находится ли она в залоге или под арестом, выплачивает ли владелец за нее ипотеку, имеют ли другие лица права на выбранный объект.
2. Обсуждение условий сделки.
   Прежде чем подписать документы заинтересованному лицу и владельцу собственности следует согласовать, что именно входит в покупку (например, включает ли указанная стоимость цену гаража), как будет проводиться расчет, кто покрывает расходы на переоформление недвижимости. Если покупатель просит о рассрочке, весь план выплат следует согласовать и задокументировать, что поможет избежать недоразумений в будущем.
   Зачастую для бронирования объекта заинтересованное лицо вносит предоплату, размер которой определяется по обоюдному согласию с собственников, и факт передачи фиксируется документально. В Грузии расчет между покупателем и продавцом обычно проводится наличными и в долларах США. Если жилье приобретается у застройщика, средства переводятся на банковский счет девелоперской компании, зачастую в лари.
3. Подписание договора между продавцом и покупателем.
   Текст документа необходимо составлять вместе с юристом в письменном виде. Зачастую договор подписывается в трех экземплярах — один остается у продавца, а два забирает покупатель: первый оставляет у себя, второй подает вместе с заявлением на регистрацию прав собственности. Документы составляются на двух языка — грузинском и том, который является более предпочтительным для иностранца.
4. Регистрация права собственности на недвижимость.
   Для оформления нового владельца квартиры или дома продавцу и покупателю необходимо обратиться в Дом юстиции или Территориальную регистрационную службу Национального агентства публичного реестра Министерства юстиции Грузии. По желанию сторон регистрация возможна в тот же день или в течение 4 рабочих дней. Отслеживать состояние заявки в реестре недвижимости можно онлайн на официальном государственном портале.

Поиск недвижимости в Грузии

Для поиска жилья в Грузии иностранцам необязательно лично присутствовать в стране — ознакомиться с актуальными предложениями можно самостоятельно онлайн или при посредничестве риелторов. Удобнее всего искать объявления через:

• сайты недвижимости;
• агентства и частные маклеры;
• девелоперские компании.

Многие сайты с объявлениями размещают информацию на русском языке, что удобно для выходцев из России, Беларуси или Казахстана, а также позволяют фильтровать предложения по городам, цене, площади, типу жилья. Агенты по недвижимости и представители девелоперских компаний зачастую разговаривают на славянских языках или английском. Согласно отзывам, риелторские услуги в Грузии предоставляются покупателям бесплатно, комиссию платит продавец или она может быть сразу включена в стоимость объекта. На территории стран постсоветского пространства также работают компании, которые помогают с поиском квартир для покупки за границей.

Чтобы найти предложение непосредственно от собственника, следует использовать сайты недвижимости и выбирать в фильтре поиска только частные объявления — такая функция есть на портале ss.ge. Перед заключением сделки объект лучше осмотреть лично или попросить у посредников сделать видеообзор.

Документы для приобретения недвижимости

Для покупки недвижимости в Грузии россиянам и другим иностранцам необходимо подготовить следующий пакет документов:

• заявление — принимающий оператор заполняет его в электронном виде;
• копия документа, который подтверждает личность заявителя — иностранцы могут использовать свой паспорт либо вид на жительство;
• договор купли-продажи или иной документ, на основании которого собственность переходит от одного лица к другому, заверенный в надлежащем порядке;
• подтверждение уплаты сбора за регистрацию (возможна при подаче заявления);

Если продавца или покупателя представляет доверенное лицо, ему необходимо предоставить подтверждение такого права и свое удостоверение личности. Также стороны имеют право приложить к общему пакету документов дополнительные справки, если они могут повлиять на принятие решения государственным органом.

Стоимость жилья в Грузии

Стоимость жилья на грузинском рынке недвижимости определяется несколько факторами:

• населенный пункт, его размеры, перспективность с точки зрения туризма, бизнеса;
• расположение в городе — центр или окраина, насколько развита инфраструктура района;
• тип дома — панельный, кирпичный, монолит, частный с приусадебной территорией;
• площадь жилья, количество комнат;
• наличие и качество ремонта, мебели;
• вид из окон;
• этаж, на котором расположены апартаменты;
• общая ситуация на рынке жилья в стране.

Стоимость квартиры в Грузии зависит и от типа недвижимости. Цены на жилье вторичного рынка и в строящихся зданиях практически одинаковы, если во втором случае объект уже готовится к сдаче. Если же оформлять договор о покупке на этапе, когда на строительной площадке только подготавливается котлован, или за год до ввода в эксплуатацию, можно сэкономить около 540 USD на 1 м².

Расходы на услуги по оформлению покупки

Согласно грузинскому законодательству, затраты на сделку возлагаются на продавца, если другое не согласовано сторонами по обоюдному одобрению. Уплачивается только сбор за регистрацию — его размер зависит от срока, в течение которого покупатель и продавец хотят зарегистрировать смену собственника. Если стороны соглашаются на оформление продажи за 4 рабочих дня, необходимо заплатить около 30 USD, за один — 87 USD, сразу после подачи заявления — 117 USD.

Расходы на содержание недвижимости

В среднем жители Грузии платят за коммунальные услуги 76 USD в месяц. Зимние платежи могут превышать летние из-за подачи тепла, однако летом в южных регионах обычно расходуется много электричества из-за работы кондиционеров. Затраты на интернет составляют примерно 20 USD. Некоторые многоквартирные дома находятся под обеспечением управляющей компании, оплата услуг которой — около 1 USD за м² жилой площади, принадлежащей лицу.

Страхование недвижимости в Грузии не является обязательным. При желании собственник может оформить полис, покрывающий затопление жилья, повреждение канализации, кражи, пожары, защиту от недобросовестных жильцов при сдаче квартиры в аренду. Базовый пакет страхования обойдется примерно в 5 USD на месяц.

Налоги на недвижимость

При покупке жилья в Грузии россиянам и выходцам из других стран постсоветского пространства не придется платить налог, так как такой сбор отсутствует в законах государства. Согласно грузинскому Налоговому кодексу, физическое лицо, владеющее недвижимостью, обязано совершать взносы в бюджет за владение имуществом. Годовая ставка сбора зависит от дохода, который получила семья собственника: до 39 000 USD — не менее 0,05 % и не более 0,2 % от рыночной стоимости имущества на конец учетного периода, а если доход выше указанной суммы — от 0,8 % до 1 %. Если годовая прибыль родственников владельца квартиры не превысила 15 630 USD, они освобождаются от налогообложения. Сбор необходимо платить и за приусадебные участки, однако его размер определяется индивидуально каждым муниципалитетом — в Тбилиси это 39 USD за гектар земли. Гражданам других государств необходимо платить налог на недвижимость, даже если они являются нерезидентами.

Права и обязанности владельцев грузинской недвижимости

После регистрации квартиры в государственном реестре новый собственник получает на нее все права и может распоряжаться по своему усмотрению — поселиться в ней, сдавать в аренду, перепродать. Одновременно владелец жилплощади должен соблюдать обязательства, связанные с уплатой ряда сборов:

• регулярные коммунальные платежи;
• налог на недвижимость;
• такса в размере 5 % на прибыль в случае сдачи апартаментов арендаторам.

Какие регионы наиболее привлекательны для инвестиций в грузинскую недвижимость

Расположение является одним из главных факторов, который влияет на стоимость недвижимости — значение имеет популярность региона, а также близость известных туристических локаций. Жилье у моря, около горных озер, лыжных трасс, минеральных источников будет стоить значительно дороже, нежели в маленьком городе, о котором не знают путешественники. Наиболее дорогими в Грузии считаются Батуми и Тбилиси, где квартира в центре стоит в среднем 1257 и 1940 USD за м² соответственно. В достаточно провинциальном городе Гори с населением менее 50 000 жителей приобрести апартаменты можно стоимостью 743 USD за м².

Тбилиси

Это грузинская столица и муниципалитет, расположенный в восточной части страны. Преимущества покупки жилья в Тбилиси и его окрестностях:

• город является крупным, культурным и бизнес-центром страны с населением 1,1 млн жителей;
• доступно самое большое количество и разнообразие предложений по продаже недвижимости в Грузии — от квартир в советских домах, до апартаментов в старом городе, новостройках, загородных вилл;
• жилье можно рассматривать как инвестицию для дальнейшей выгодной сдачи в аренду, перепродажи;
• здесь высокая привлекательность для туристов, которые приезжают посмотреть на город или используют его как трансферную точку для путешествия по другим регионам;
• население города понимает русский, английский языки или говорит на них, что облегчает адаптацию мигрантам;
• здесь находится международный аэропорт, который позволяет добраться в любую точку мира.

Цена недвижимости в Тбилиси зависит от ее параметров:

Аджария

Это регион с центром в Батуми, расположенный на юго-востоке Грузии. Является наиболее привлекательной частью страны с точки зрения туризма, поскольку здесь есть черноморское побережье, два национальных заповедника в горной местности и собственные культурные традиции. Преимущества покупки недвижимости в Аджарии:

• высокая интенсивность строительства в регионе, что позволяет приобрести привлекательное жилье по доступной стоимости;
• более низкие цены на апартаменты, чем в Тбилиси — разница составляет 25–35 %, в зависимости от расположения;
• субтропический климат — среднесуточная температура зимой в Батуми составляет около 13 градусов по Цельсию;
• близость к Турции.

Если покупатель заинтересован в покупке недвижимости на берегу Черного моря, помимо Батуми он может рассматривать города Махинджаури, Кобулети, Чакви — цены на квартиры здесь ниже примерно на 15 %. Стоимость жилья в административном центре Аджарии:

Кахетия

Данный самый восточный регион страны с центром в городе Телави привлекает тех путешественников и мигрантов, которые желают поселиться в горной местности и познакомиться с аутентичной Грузией. Преимущества покупки жилья в Кахетии:

• большое количество горных курортов, привлекающих туристов, благодаря чему владельцы жилья могут зарабатывать на аренде;
• более низкие цены недвижимость по сравнению с побережьем и столичным регионом;
• отсутствие проблем с экологией.

Недостатком региона является сравнительно небольшое количество актуальных предложений, особенно в новостройках. Цены на недвижимость в Телави представлены в таблице:

Можно ли получить ВНЖ и гражданство Грузии через недвижимость

Иностранцы могут получить ВНЖ через покупку недвижимости на сумму, превышающую 100 000 USD — в таком случае владелец объекта, его супруг/-а и дети могут оформить иммиграционную визу типа D5 сроком на год. Для получения разрешения на пребывание требуется проведение рыночной оценки стоимости приобретенного объекта, что может сделать только аккредитованный оценщик. После получения временного права на проживание в Грузии гражданин другой страны имеет возможность ежегодно продлевать документ как собственник жилья, но только до 12 лет. Иностранец может получить гражданство, если до момента подачи заявки проживет в стране 10 лет.

Учитывая большое количество времени, которое требуется иммигрантам для получения грузинского паспорта, выходцы из стран постсоветского пространства чаще выбирают переезд на территорию Евросоюза, что объясняется следующими причинами:

• в некоторых европейских странах, таких как Болгария, Польша и Румыния, работают ускоренные программы предоставления гражданства в срок от года, а желающие переехать во Францию могут получить ВНЖ на 4 года по упрощенной процедуре в рамках правительственного проекта La French Tech;
• зачастую для получения гражданства и миграции в государства Европы инвестиции не требуются;
• переезд в одну из стран ЕС открывает возможность для проживания, обучения, работы и ведения бизнеса во всех государствах союза;
• уровень жизни и размер зарплат в Европе выше, чем в Грузии;
• россиянам и белорусах легко адаптироваться в восточноевропейских странах благодаря схожести языков;
• по сравнению с грузинским, паспорт ЕС позволяет въезжать в большее количество стран мира без визы.

Чтобы узнать об основаниях для получения гражданства одной из стран Европейского союза и оценить свои шансы на участие в программе упрощенной легализации, следует записаться на консультацию специалистов по международному праву.