Покупка недвижимости на Кипре: стоимость приобретения и нюансы перерегистрации

Недвижимость на Кипре — это выгодное приобретение для пассивного заработка в развитой европейской стране либо проживания на острове с мягким солнечным климатом. Покупка одного или нескольких жилых объектов на сумму от 300 000 EUR дает иностранцу право претендовать на статус постоянного резидента, а в дальнейшем — запросить гражданство.

Наличие собственности на Кипре считается удачной инвестицией в силу стабильного роста рынка и востребованности недвижимости. Жителям стран постсоветского пространства стоит рассмотреть приобретение жилья на острове как перспективу иммиграции в Евросоюз и возможность в любой момент приехать на продолжительное время в безопасную страну с дружелюбным населением. В данной статье детально рассмотрим особенности и нюансы покупки кипрской недвижимости.

Права и обязанности иностранца при покупке недвижимости

Для проведения сделки купли-продажи жилья любой стоимости иностранец может оформить специальную въездную визу. Допустимый период пребывания в стране — до 90 суток в течение полугода с правом однократного либо многократного въезда. Приобретение доступно всем иностранцам — законодательство не предусматривает каких-либо ограничений. После завершения сделки владелец недвижимости принимает на себя обязательства по оплате содержания жилья и налога, а также получает право оформить ПМЖ, если это позволяет стоимость объекта, или переехать на другом основании и проживать в собственном доме либо квартире.

Какие объекты недвижимости может купить иностранец

Гражданин государства, не состоящего в Евросоюзе, который не является резидентом Кипра, имеет возможность приобретать исключительно жилые объекты. Офисы, магазины, отели и другую коммерческую недвижимость вправе покупать только предприятия, зарегистрированные на Кипре. Также соискатели из третьих стран могут приобрести один объект (дом, квартиру, мезонет, виллу, земельный участок), по площади не превышающий 4014 м². Обладатели паспортов Кипра и других стран Евросоюза имеют возможность покупать недвижимость любого типа без ограничения по количеству и площади.

Поиск и резервирование недвижимости на Кипре

Выбор жилого объекта производится, как правило, по ряду критериев, на основании которых покупатель определяет для себя наиболее оптимальные варианты:

• стоимость;
• первичный либо вторичный рынок;
• тип недвижимости (апартаменты, коттедж, участок или другое);
• расположение (центр/окраина, пригород/поселок, побережье или удаленные от моря регионы);
• наличие инфраструктуры в зависимости от потребностей и личных предпочтений (общественный транспорт, школы и сады, развлекательные заведения, паркинги, супермаркеты и другое);
• расходы на содержание (охрана, коммунальные услуги, уход за придомовой территорией);
• ликвидность (возможность в дальнейшем выгодно продать объект или сдать в аренду).

Поиск варианта может осуществляться самостоятельно либо с помощью посредников. Подбирать недвижимость можно на кипрских и международных специализированных сайтах, это позволяет сэкономить на агентском вознаграждении риелтору. Для досконального изучения варианта иностранцу стоит приехать на остров и лично осмотреть объект, прежде чем планировать сделку.

Однако удаленные поиски недвижимости часто не позволяют сделать оптимальный выбор. Иностранец не всегда владеет полной информацией о нюансах законодательства, что может привести к риску сотрудничества с недобропорядочным продавцом. Кроме того, владелец жилья способен скрыть недостатки объекта, которые покупатель, в силу отсутствия необходимого опыта и знаний, не сумеет выявить самостоятельно.

Содействие риелторской компании позволяет соискателю получить ряд подходящих вариантов согласно заданным критериям. Сотрудники агентства по недвижимости организовывают просмотр объекта, помогают выполнить любые формальности, связанные с требованиями кипрского законодательства. Для уверенности в легитимности деятельности риелтора потенциальному покупателю стоит проверить наличие лицензии. Данный способ подходит иностранцам, не имеющим опыта в выборе и покупке недвижимости.

Наиболее полными местными интернет-ресурсами для поиска объявлений являются сайты cyprusproperties.com.cy, home.cy, zyprus.com. Среди популярных платформ, где размещаются предложения о продаже европейской недвижимости, в том числе кипрской, можно выделить следующие:

• ee24.com;
• liveio.com;
• europe.properties;
• realting.com.

Агентства на Кипре, предлагающие подбор вариантов и полное сопровождение сделки купли-продажи:

• First Class Homes;
• Altamira;
• Dom;
• Cyfield.

Где лучше купить недвижимость

Приобретение жилых объектов в разных регионах Кипра имеет свои особенности. Наиболее популярными являются следующие районы:

Лимассол

Город расположен на юге острова и считается центром деловой, культурной, туристической и студенческой жизни. Преимуществом покупки недвижимости в Лимассоле является высокая ликвидность и выгодность сдачи в аренду. Инфраструктура города широко развита, на рынке представлены как бюджетные варианты, так и жилье класса люкс. В 2022 году средняя стоимость м² в центре города составила 3 111 EUR, на окраинах — 2 061 EUR. Цена квартиры с одной спальней варьируется от 155 000 до 500 000 EUR. За более просторные апартаменты для семьи из 3–4 человек покупателю необходимо заплатить 185 000–4 000 000 EUR.

Стоимость коттеджей зависит от площади, места расположения и периода постройки. Бюджетные дома в Лимассоле можно приобрести за 95 000–180 000, виллы — 320 000–900 000 EUR. Цена квадратного метра земли в центре города — от 1 200 до 3 000, в более отдаленных районах — 600–1 500 EUR. ­­

Ларнака

Город отличается размеренной курортной жизнью и хорошо развитой инфраструктурой. В Ларнаке расположен порт, ряд международных учебных заведений, проводятся спортивные мероприятия, ведется активное строительство жилых микрорайонов. Преимущества приобретения недвижимости состоят в высокой доходности от сдачи в аренду.

Компактные апартаменты в Ларнаке стоят от 50 000 до 300 000 EUR, квартиры с тремя спальнями — 140 000–1 500 000, цена двухэтажных достигает 950 000 EUR. Стоимость участков земли в зависимости от района составляет от 180 до 450 EUR за м². За дом новой постройки площадью 120 м² с двумя спальнями необходимо заплатить 120 000–200 000 EUR. Цена м² вилл в Ларнаке достигает 3 200–4 000 EUR.

Протарас

Молодой курорт в регионе Фамагуста отличается живописными пляжами, отмеченными Голубым флагом, большим количеством зелени, а также динамичной застройкой туристической и жилой недвижимостью. Город считается инвестиционно привлекательным за счет активного расширения и развития. Протарас в большей степени ориентирован на отдых и проживание семей. Стоимость новой квартиры с двумя спальнями колеблется от 100 000 до 215 000 EUR, более просторные варианты стоят от 300 000 EUR. Цена дома в Протарасе может составлять 220 000–400 000 EUR.

Алсанджак

Северный Кипр считается регионом для выгодных вложений в силу развитого туризма и возможности сдавать в аренду приобретенную недвижимость, а также более низких, чем на греческой части острова, расходов на ее содержание. Трехкомнатные апартаменты с расстоянием до моря около 1 км в Алсанджаке можно приобрести за 86 000–120 000 EUR. Стоимость виллы из четырех или пяти комнат площадью около 200 м² колеблется от 200 000 до 260 000 EUR.

Преимущества недвижимости Кипра: стоит ли покупать

Приобретение кипрского жилья имеет ряд весомых плюсов:

• совершение выгодного вложения в ликвидные объекты, получение пассивного дохода от сдачи в аренду;
• возможность оформить ПМЖ и получить в дальнейшем паспорт Евросоюза;
• простота процедуры покупки и регистрации права собственности;
• право на льготный НДС при покупке постоянного жилья;
• возможность оформить ипотеку в банке Кипра;
• отсутствие налога на недвижимость;
• возможность проживания в собственном жилье в стране с курортным климатом.

Порядок проведения сделок с недвижимостью

Иностранцу следует учесть, что ему понадобится получить разрешение на покупку жилья на Кипре. Процедура носит формальный характер, однако является обязательной. Стоит также обратить внимание на то, что все платежи по приобретению недвижимости осуществляются исключительно через кипрские банки.

Имеется возможность осуществить сделку удаленно. С помощью агентства покупатель дистанционно открывает банковский счет для оплаты. Выбранный объект снимается с продажи. Пересылка подписанных документов (договор купли-продажи, доверенность на риелтора и другие) осуществляется по электронной почте. Оригиналы контрактов и регистрационных документов уполномоченный риелтор высылает новому владельцу жилья посредством международной курьерской службы.

Стандартная процедура приобретения недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Резервация.
   После окончательного выбора и осмотра объекта покупатель и продавец при участии юриста подписывают договор о бронировании. Резервация означает снятие недвижимости с продажи и позволяет зафиксировать стоимость. Период бронирования оговаривается сторонами и, как правило, составляет от 7 дней до 2 месяцев. Затем покупатель открывает счет в кипрском банке, который может потребовать подтверждение происхождения доходов либо налоговые декларации. Далее иностранец оплачивает резервационный взнос.
2. Получение разрешения на покупку и проверка объекта.
   Покупателю, не являющемуся гражданином ЕС, следует подать заявление в Совет Министров. Региональная администрация Кипра проверяет, не значится ли иностранец в базе данных службы Интерпол и не имеет ли в стране другой недвижимости. В то же время соискателю следует проверить объект на наличие задолженностей по коммунальным платежам или непогашенной ипотеки.
3. Заключение договора купли-продажи.
   Оформление сделки занимает, как правило, от двух до пяти рабочих дней. Обязательное присутствие нотариуса не требуется. Продавец и покупатель либо их законные представители подписывают договор купли-продажи в двух экземплярах на английском языке (при желании любой из сторон делается легализованный перевод). Затем юрист обращается в Совет Министров Кипра для получения разрешения на регистрацию недвижимости на имя нового владельца. Покупатель вносит оплату за объект с вычетом резервационного платежа в зависимости от условий подписанного договора, а также уплачивает государственный гербовый сбор.
4. Регистрация собственности.
   После подписания договора купли-продажи и совершения оплаты покупатель либо его официальный представитель предоставляет в Совет Министров подтверждение факта проведения сделки. После покупки недвижимости юрист регистрирует документы в Земельном кадастре, тем самым подтверждая право собственности и гарантируя защиту от перепродажи. Затем стороны подписывают акт приема-передачи. Далее Земельный кадастр выдает Title Deed (свидетельство о регистрации права собственности) и новый владелец получает полное право распоряжаться объектом.

Стоимость недвижимости на Кипре: расходы на оформление

Приобретение жилой собственности сопряжено с рядом обязательных затрат. Ниже в таблице приведены государственные сборы и их размеры.

Покупателю также необходимо оплатить услуги подготовки и сопровождения сделки в случае привлечения юриста.

Ипотека

Условия кредитования для постоянных жителей Кипра являются более лояльными — первичный взнос составляет до 30 % суммы покупки, кредитная ставка — 3–5 %. Иностранцам предлагается внести от 40 % до половины стоимости объекта под 6–7 % годовых. Чаще всего банки одобряют ипотеку на 35 лет. Для заемщиков введен также максимальный возраст погашения кредита — 65 лет. Сроки рассмотрения кипрскими банками заявок составляют от 14 до 60 дней.

От граждан Кипра, а также владельцев ВНЖ и ПМЖ банки требуют минимум формальностей. Иностранцам необходимо предоставить подробное досье, чаще всего — осуществить перевод и легализацию справок, рекомендательных писем, деклараций (Bank of Cyprus, например, принимает в работу русскоязычные документы). С учетом большого объема предоставляемой иностранным гражданином информации период рассмотрения заявки может быть увеличен. Преимуществом кредитования на Кипре является возможность получения ссуды как резидентам страны, так и зарубежным клиентам. Из минусов можно отметить отсутствие опции досрочного погашения ипотеки.

Содержание недвижимости на Кипре

Налог на недвижимость

Чтобы привлечь инвесторов, с 1 января 2017 года правительство государства отменило ежегодный налог на собственность, однако каждому покупателю необходимо уплатить НДС в размере 19 % от стоимости объекта. Льготная ставка (5 %) может быть применена к основному постоянному жилью до 200 м², на остальную площадь начисляется сбор в размере 19 %. Недвижимость, приобретенную по сниженному НДС, нельзя сдавать в аренду и использовать в иных коммерческих целях.

Коммунальные услуги

Суммарные расходы за водоснабжение, электричество, вывоз мусора для квартиры с одной спальней площадью 80–90 м² составляют 160–170 EUR в месяц, трехкомнатные апартаменты 120–150 м² обойдутся в 260–320 EUR. Жители комплексов с закрытой территорией (компаундов) дополнительно оплачивают 50–100 EUR за уборку, садовые работы, чистку бассейна. Стоимость водоснабжения рассчитывается по «плавающему» тарифу от 0,9 до 5 EUR за м³ в зависимости от потребленного количества. Пакет услуг интернет-провайдера в среднем стоит 30–40 EUR в месяц.

На Кипре используется газ в баллонах, разовая заправка обходится в 10–15 EUR. Один кВт электроэнергии оплачивается по тарифу около 0,255 EUR. На острове широко распространено использование солнечных батарей, что позволяет существенно экономить на коммунальных расходах.

Доходность недвижимости

Приобретенное жилье на Кипре может приносить владельцу доход от сдачи в наем. Валовая прибыль от аренды по стране составляет до 9,47 %, в Айа-Напе —7,64 %, Лимассоле — 9,66 %, Пафосе — 9,55 %, Ларнаке — 9,37 %.

Стоимость аренды домов и вилл начинается от 1 500 EUR и зависит от района расположения, площади и удобств. Так, дом в Лимассоле с тремя спальнями в километровой удаленности от моря можно сдать за 2 600 EUR в месяц. Аренда виллы площадью 160 м² в закрытом компаунде с бассейном в курортном Пафосе составит 1 700 EUR.

ВНЖ и гражданство Кипра при покупке недвижимости

Инвестирование в жилые объекты является основанием для получения постоянного вида на жительство. Перед тем как подавать заявление на присвоение ПМЖ, иммигранту следует выполнить ряд условий:

• достичь совершеннолетия;
• вложить в недвижимость не менее 300 000 EUR;
• подтвердить легальное происхождение средств;
• приобрести новый жилой объект от застройщика;
• подтвердить суммарный годовой доход в размере не менее 30 000 EUR;
• документально доказать отсутствие судимостей в стране постоянного проживания;
• дать письменное обязательство не работать на Кипре.

Процесс оформления постоянного ВНЖ состоит из следующих этапов:

1. Выбор объекта для приобретения.
2. Открытие счета в кипрском банке.
3. Заключение сделки купли-продажи.
4. Регистрация недвижимости в Земельном кадастре, получение документов о праве собственности.
5. Сбор и подготовка документов, перевод на греческий язык и заверение.
6. Подача заявления в миграционный департамент МВД.
7. Ожидание решения о выдаче ПМЖ в течение двух месяцев.
8. Получения статуса постоянного резидента.

Иммигрант имеет право претендовать на гражданство Кипра при условии семи лет проживания в стране.

Как сократить срок легализации в Евросоюзе

Кипр с 2004 года является членом ЕС, а обретая паспорт одного из государств Евросоюза, иммигрант получает все права гражданина данного объединения. Покупка недвижимости на Кипре позволяет оформить гражданство после семи лет проживания в стране. Однако существует возможность получения европейского паспорта по упрощенной процедуре за 12–18 месяцев через программу репатриации в Румынию. Соискателям из РФ и Беларуси, заинтересованным в ускоренном оформлении гражданства Евросоюза, рекомендуется обратиться за более подробной информацией к опытным миграционным специалистам.