Покупка недвижимости в Канаде

Приобретение недвижимости в Канаде является не только выгодной инвестицией, но и возможностью начать процесс натурализации, позволяющий получить гражданство Канады через 4 года.

В Канаде существует политика «открытых дверей» для иностранцев, желающих купить недвижимость, и нерезиденты имеют те же права собственности, что и граждане страны. В 2017 году правительство Онтарио ввело 15%-й налог на спекуляцию (NRST) на покупку жилья в районе Большой Золотой Подковы в Торонто людьми, которые не являются постоянными жителями Канады. Поэтому, планируя покупку, стоит учитывать не только особенности типа недвижимости, но и место ее расположения.

Почему иностранцы выбирают недвижимость в Канаде?

Канада привлекательна с точки зрения экономики, экологии и комфорта для многих мигрантов. Иностранцы приобретают квартиры или дома для проживания и сдачи в аренду. Купить жилую или коммерческую недвижимость в Канаде в любом месте, кроме туристическо-заповедных зон, может каждый иностранец. Сам факт покупки недвижимого имущества не дает привилегий в получении ВНЖ Канады, ПМЖ или гражданства. При этом спрос на квартиры и дома для иммигрантов в Канаде составляют огромный интерес как возможность облегченного оформления гостевой визы и права на пребывание в стране до 6 месяцев каждый год.

Какие существуют формы недвижимости в Канаде?

Есть 3 основных типа канадской недвижимости, у каждого из которых есть свои подкатегории:

1. Коммерческая недвижимость — помещения для розничной торговли, офисы, промышленные строения, многосемейный дома.
2. Жилая недвижимость — дом на одну семью, сезонная аренда, небольшое многосемейное жилье, Fix and Flip (недвижимость для перепродажи), съем жилья «по разделу 8».
3. Земля — участок под коммерческую застройку, территория под жилую стройку, надел под сельское хозяйство, участок для добычи полезных ископаемых.

Категории коммерческих инвестиций

Промышленные помещения бывают таких видов:

1. Региональный торговый центр — крупное помещение, обычно располагается за чертой города и предназначено для оптовой и розничной торговли и складских помещений.
2. Общественный центр — торговая площадка, совмещающая в себе, как правило, 3 бокса, предназначена для размещения больших супермаркетов, наподобие Walmart.
3. Торговый ряд — полоса магазинов, парикмахерских, ресторанов, кафе.
4. Отдельно стоящее помещение — заправочная станция, банк или клиника.

Классы офисных помещений:

1. Класс A — постройки с высоким уровнем отделки в технической и финансовой частях города. Арендная плата выше средней, так как в этих зданиях есть элемент престижа.
2. Класс B — самый распространенный тип недвижимости на хороших и стабильных участках, имеет самый высокий уровень спроса на большинстве рынков. Недвижимость этого класса A не считается конкуренцией предыдущему виду помещений.
3. Класс C — устаревшие по форме и функциям помещения, которые находятся в отдаленных районах города, плата за жилье ниже рыночной, арендаторов бывает сложно найти и удержать.
4. Медицинский офис — специализированная подкатегория, предназначенная для арендаторов, работающих в сфере медицины.

Промышленная недвижимость:

1. Тяжелая промышленность — объекты предназначены для основного производства продукции и должны быть оснащены промышленными инструментами, такими как краны, специализированное сварочное оборудование, участки химической обработки и окраски. Они адаптированы к индивидуальным потребностям пользователей.
2. Cборка — предприятия, которые не производят компоненты, а собирают и упаковывают их для транспортировки или хранения. Процесс зонирования для них обычно менее строг, чем для предприятий тяжелой промышленности.
3. Склад — помещения обычно расположены рядом с основными транспортными коридорами и предназначены для хранения продукции. Они включают в себя отгрузочные площадки для доступа полуприцепов, имеют высокие потолки, бетонные полы и состоят в основном из открытого пространства. Складские помещения могут сочетаться с офисными.

Жилая недвижимость:

1. Многосемейный дом — высотное здание, как правило, более чем 9 этажей, строится исключительно в крупных мегаполисах.
2. Среднеэтажные проекты — здания из 5-9 этажей, обычно строятся в городских районах.
3. Садовый стиль — обычные проекты квартирного типа в пригородных и городских районах, как правило, не превышают 3 этажей.
4. 4plex — небольшие здания с меньшим количеством удобств, чем проекты в стиле сада. Обычно это 1-2 этажа с лестницей, ведущей на верхний этаж. Концепцию 4plex часто называют «прогулкой».
5. Промышленное жилое сообщество — так называемые мобильные дома. Владельцы этих проектов обычно сдают в аренду готовый дом с участком.
6. Специальное проектное жилье — студенческие, социальные общежития для семей и отдельных лиц, а также реабилитационные помещения.

Виды земельной недвижимости:

1. Земля под коммерческую застройку — участок, приобретенный с целью развития коммерческого центра. Процесс внедрения проекта включает в себя работу с архитекторами при реализации планов и местными органами власти для обеспечения надлежащего зонирования помещений.
2. Земля под жилую застройку — участок на заселенных территориях или за чертой жилых районов, может быть преобразован из сельскохозяйственных угодий или других неосвоенных земель.
3. Земля для сельского хозяйства — большие паи, которые обычно покупают для сдачи в аренду фермерам.
4. Земля для добычи полезных ископаемых — участок с ценными залежами минералов, нефти и газа.

Покупать земельные участки в Канаде выгодно: приобретение сельскохозяйственных наделов часто является отличным способом купить много земли и получать при этом доход в виде платы за пользование участком от фермера. На ведение сельского хозяйства также предусмотрены налоговые льгот от правительства. Предприниматели, занимающиеся сельским хозяйством, при уплате налогов имеют право усреднять доход за пятилетний период в целях защиты своего бизнеса от резких колебаний доходов.

Сдача в аренду прав на добычу полезных ископаемых может обеспечить стабильный доход при долгосрочном владении участком. Это отличный вариант для нескольких поколений, который позволяет получать денежные потоки десятки лет. Когда полезные ископаемые заканчиваются, участок используют под коммерческие или жилые застройки. Инвестиции в жилую недвижимость также имеют свои особенности и дают возможность зарабатывать:

1. Аренда дома для одной семьи — наиболее распространенная форма инвестиций в недвижимость. Это могут быть кондоминиумы (постройки в совместном владении), квартиры в городских высотках или загородные дома на одну семью. Аренду можно вести самостоятельно или заключить договор с компанией по управлению недвижимостью. Минимальный срок найма жилья обычно составляет 12 месяцев.
2. Аренда по разделу 8 — недвижимость типична для проживания одной семьи за одним исключением. Владелец подает заявку и его помещение получает специальное обозначение как дом, одобренный согласно Закону о жилищном строительстве и общинном развитии. У съемщиков такой недвижимости низкий доход или его нет совсем, и государство компенсирует всю ежемесячную арендную плату или ее часть.
3. Сезонная аренда — любое жилье на одну семью, полностью меблированное и доступное для краткосрочной аренды. Подобные проекты лучше всего работают в пляжных зонах у водоемов и крупных туристическо-развлекательных районах.
4. Fix and Flip — эта форма инвестиций кажется полезной, простой и прибыльной, но бывает сопряжена с проблемами. Суть «купи и продай» заключается в приобретении недвижимости ниже ее реальной стоимости, повышении цены за счет модернизации и ремонта и продаже с прибылью в течение короткого периода времени. Риски связаны с непредвиденными расходами на ремонт, неправильным пониманием стоимости после оптимизации или быстрым и неожиданным изменением общего состояния рынка.

Какой регион выбрать для покупки жилья?

Рынок канадской недвижимости разнообразен по всей стране, от побережья до прерий и популярных городских центров. Прерии предлагают самое доступное жилье в Канаде, а квартиры там можно купить за 200000 USD, это 14863200 в рублях. Канадская брокерская компания Zoocasa выпустила отчет с использованием данных Канадской ассоциации недвижимости, в котором анализируются доходы людей после уплаты налогов по 15 регионам. Пять самых доступных городов для покупателей жилья:

1. Саскатун занимает первое место со средним авансовым платежом в размере 8475 USD, а местный годовой доход составляет 36930 USD. Это означает, что жителям придется откладывать 2,8 месяца, чтобы купить недвижимость.
2. На втором месте Реджина с первоначальным взносом в размере 8965 USD, что потребует 2,8 месяца, чтобы выделить средства, исходя из годового дохода в 38768 долларов.
3. Эдмонтон занимает третье место с квартирами по цене 183800 USD, при этом первоначальный взнос составляет всего 9190 USD. Поскольку местные жители Эдмонтона зарабатывают больше, чем в Реджайне или Саскатуне (около 42360 USD), им потребуется меньше времени, чтобы откладывать средства на оплату недвижимости, примерно 2,6 месяца.
4. На четвертом месте находится Монктон, штат Северная Каролина, со средним первоначальным взносом в размере 10120 USD.
5. Пятое место занимает Виннипег с первоначальным взносом 11480 USD для покупателей жилья.

Топ-5 популярных у иностранцев регионов в Канаде для покупки недвижимости:

1. Альберта. Провинция, в которой развита добыча полезных ископаемых, в числе которых нефть, поэтому иностранных инвесторов в первую очередь интересует покупка земли. Столица провинции Калгари привлекает все больше мигрантов благодаря программе экономической иммиграции AINP (Alberta Immigrant Nominee Program), которая выдвигает людей на постоянное место жительства в Альберте. Кандидаты должны обладать навыками, чтобы восполнить дефицит рабочих мест или планировать инвестиции и открытие бизнеса.
2. Британская Колумбия. Тут действует провинциальная номинальная программа BC PNP (BC Provincial Nominee Program) для востребованных иностранных рабочих и опытных предпринимателей. Один из крупнейших городов провинции, Ванкувер, привлекает туристов, и выгоден для вложений в недвижимость для последующей сдачи ее в аренду.
3. Онтарио. Больше всего иностранцев привлекает город Оквилл как лучшее место для жизни благодаря сильной экономике, низкому уровню преступности и оптимальному климату, своей близостью к Торонто (31 км) и перспективой инвестиций в офисную недвижимость. Города Китченер, Оттава и Торонто также выгодны для покупки коммерческой и жилой недвижимости для личного пользования и для арендной сдачи имущества. В провинции действует иммиграционная программа OINP (Ontario Immigrant Nominee Program), которая дает возможность переезда в Канаду, будучи востребованным специалистом.
4. Саскачеван. Провинция славится развитым сельским хозяйством, поэтому, купив землю в этом регионе, можно зарабатывать на фермерской аренде. Провинциальная иммиграционная программа Саскачевана SINP (Saskatchewan Immigrant Nominee Program) ежегодно помогает иммигрировать сотням востребованных специалистов или бизнесменов путем получения провинциального сертификата, ускоряющего процесс оформления ВНЖ. Крупнейшие города провинции — Реджайна и Састкатун, и большинство мигрантов направляются именно сюда для покупки земли в окрестностях.
5. Квебек. «Французская» провинция со своей отдельной иммиграционной программой QSWP (Quebec Skilled Worker Program), не входящей в общенациональную систему Express Entry. Монреаль — самый крупный город в Квебеке, один из исторических центров Канады. Недвижимость тут стоит дорого, но быстро окупается при сдаче в краткосрочную аренду.

Поиск недвижимости в Канаде

Найти недвижимость для покупки в Канаде можно и самостоятельно, но лучше обратиться к риелторам. Агенты владеют несколькими источниками информации и помогут подобрать лучший вариант даже если покупатель не находится в Канаде. Компании по продаже недвижимости составляют договор между собственником объекта и лицензированным брокером (листинг). Канадские брокерские компании и агенты объединяют свои листинги в так называемую Систему множественных листингов (MLS). Все выставленные на продажу объекты объединены в общую базу данных, которая доступна только лицензионным брокерам. Агенты могут просматривать и показывать предложения своим клиентам. Лучшие веб-сайты для публичного просмотра и поиска недвижимости в Канаде:

• realtor.ca;
• zoocasa.com;
• remax.ca.

Процедура оформления сделки

Оплата недвижимости осуществляется через канадский банк. Поэтому первый шаг для иностранца, желающего купить квартиру, дом или землю, — это подготовка средств. Если иностранец пребывает в Канаде, нужно открыть счет в банке и положить туда необходимую сумму денег. В случае пребывания за пределами страны рекомендуется заранее, еще до начала поиска объекта, перечислить средства. Поскольку перевод денег может занять около 2-х недель, есть риск пропустить подвернувшееся выгодное предложение.

Покупка за пределами страны

Хотя ничто не сравнится с личным пребыванием в стране во время покупки, в наши дни купить дом из-за границы проще, чем когда-либо прежде. У большинства позиций есть профессиональные фотографии и видео, планы этажей и размеры. С помощью Facetime, Skype или WhatsApp агенты виртуально проводят клиентов по объекту. Для подписания договора купли-продажи на расстоянии используются электронные подписи DocuSign. Чтобы и завершить покупку, желательно находиться в стране или иметь доверенность, которую можно оформить из-за границы, но оригиналы необходимо доставить курьером в Канаду.

Подписание договора и передача авансового платежа

Как только предложение о покупке принято и согласован  договор (Agreement of Purchase and Sale), обычная практика — предъявить необоротный чек, подлежащий оплате в течение 24 часов. Международные клиенты могут выбрать банковский перевод на застрахованный трастовый счет листингового брокера. Этот залог возвращается, если в ходе осмотра недвижимости были обнаружены недостатки, или если покупатель не смог получить финансирование по ипотеке.

Техническая и юридическая проверка недвижимости

Прежде чем совершить покупку, необходимо проверить недвижимость: соответствие указанных в договоре характеристик реальному состоянию объекта. Техническая проверка осуществляется в присутствии лицензированного брокера. На этом этапе покупатель имеет право отказаться от сделки, если были обнаружены дефекты или объект не соответствует описанию в договоре. Юридическая инспекция недвижимости проводится на предмет отсутствия долгов. Нужно убедится, что на покупку не претендуют наследники, недвижимость не состоит в залоге или аресте. Проверка осуществляется адвокатом покупателя. Поэтому прежде нужно подписать договор, согласно которому юрист несет ответственность за «чистоту» имущества.

Проведение остальных выплат и закрытие сделки

На этапе сбора суммы, оставшейся для полного расчета с продавцом, покупателю может потребоваться продать свое имущество или оформить ипотеку. В случае несостоявшейся продажи до назначенной даты закрытия сделки (Closing date) или отклонения запроса по кредиту покупатель имеет право отказаться от покупки недвижимости. При этом ему возвращают авансовый платеж. После прохождения предыдущих этапов и выполнения условий договора в назначенный день закрытия сделки нужно провести все оговоренные выплаты: оставшуюся сумму за вычетом авансового платежа, первоначальный взнос по кредиту (если оформлена ипотека), государственные пошлины, налоги, вознаграждение адвокату и прочее.

После этого оформляется акт передачи прав на собственность в соответствующем муниципальном органе (Registry или Land Titles Office). Процесс сопровождается адвокатами со стороны покупателя и продавца. Акт оформляется в виде документа, называемого Transfer/Deed of Land, он закрепляет право собственности на недвижимость. С этого момента покупатель становится полноправным владельцем купленной собственности.

Стоимость недвижимости, налоги и ее содержание

Цена недвижимости в Канаде зависит от региона, в котором расположен объект, и формы собственности:

1. На первичном рынке в Ванкувере цена апартаментов составляет 16 555.76 EUR за кв.м. Вторичка тут может оцениваться в 10 873.92 EUR за кв.м.
2. Первичный рынок Торонто предлагает апартаменты по цене 7 752.19 EUR за кв.м. Дешевая недвижимость на вторичном рынке стоит 5 333.94 EUR за кв.м.

Стоимость канадской недвижимости превышает среднеевропейские цены. Для сравнения: цена готовых варшавских апартаментов в новострое 3 467.6 EUR за кв.м. Приобрести квартиру в восточной Европе можно недорого. Купить новые апартаменты в центре Берлина можно за 7 187 EUR за квадратный метр — это элитная недвижимость, но стоит она почти так же, как и обычная квартира в новостройке Торонто. Приблизительные расходы на покупку жилья, кроме стоимости самого объекта:

• оформление документов для поездки в Канаду — 125-450 USD;
• выбор жилья и оплата услуг риелтора — 5% от стоимости недвижимости;
• оплата услуг нотариуса и адвоката — 400-1000 USD

Расходы на содержание отдельного дома площадью 150 квадратных метров:

• электричество — 70-90 CAD;
• водоснабжение и водоотвод — 80-100 CAD;
• газ — 70-130 CAD
• страховка — 50 CAD
• налог на недвижимость — 0,75-1% от стоимости объекта в год.

Могут ли иностранцы взять ипотечный кредит?

Иностранным покупателям в Канаде доступно кредитование. Вместо подтверждения дохода банк потребует более крупный первый взнос. Типичные требования к первоначальному вложению для иностранных покупателей составляют около 35% от стоимости дома. Проценты по кредитам для иностранных покупателей очень похожи на низкие процентные ставки, доступные для жителей Канады. Нерезидент может взять взаймы только 65% от покупной цены недвижимости. Поскольку иностранным банкам не разрешено регистрировать ипотеку в Канаде, придется воспользоваться услугами местного учреждения. Получить одобрение по кредиту можно в залог после предоставления документов и прохождений интервью. Ипотечный кредит, выдаваемый банком под залог покупаемой недвижимости, называется mortgage. Ссуда выдается сроком на 25 лет и делится на основную часть principal и проценты interest.

Аренда жилья для иностранцев

В Канаде есть 2 вида арендного жилья:

1. Aapartment buildings — доходные дома. Здания, в которых нельзя купить жилье, а можно только взять квартиру в аренду. Как правило, все жилье сдается на одинаковых условиях, которые прописаны в общем договоре компании-владельца всего дома. Поэтому торговаться за стоимость нет смысла. Обслуживанием домов занимаются superintendants (управляющие). Торговаться о стоимости съема жилья в таких домах не имеет смысла.
2. Сondominium или townhouse — отдельные квартиры или дома. Каждый объект имеет отдельного владельца, с которым можно договариваться об условиях и стоимости сделки.

Взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются актом Закона о найме жилья, который издается отдельно в каждой провинции, Residential Tenancies Act. Между владельцем жилья и квартиросъемщиком обязательно должен быть подписан договор о найме (Residential Tenancy Agreement). Согласно канадскому законодательству, в подобном договоре у арендатора больше прав, чем у собственника жилья. В связи с этим многие собственники квартир очень щепетильны при выборе клиента. Жилье в Канаде, как правило, сдают на срок от 1 года, поэтому снять квартиру на несколько месяцев проблематично. При оформлении договора аренды нужно заплатить за первый и последний месяцы проживания. Иностранцам также может потребоваться доплатить за риски.

Могут ли иностранцы получить ВНЖ в Канаде при покупке недвижимости

Канадская недвижимость не дает никаких особых иммиграционных привилегий. Покупка жилых и коммерческих помещений — это надежное и прибыльное капиталовложение, но не может быть основанием для легального проживания на территории государства. Если у нерезидента нет рабочей, студенческой визы или ПМЖ, он имеет право пребывать в стране не более 6 месяцев за одну поездку. Некоторые иностранцы остаются на полгода, затем уезжают на несколько дней и снова возвращаются в Канаду. Подобная практика означает фактическое проживание та территории государства, замаскированное под посетителя, и в конечном итоге приводит к запрету на въезд в страну.

До 2014 года в Канаде действовала инвестиционная программа, позволяющая получить вид на жительство. Согласно условиям, инвестор должен был предоставить беспроцентную пятилетнюю ссуду канадскому правительству на сумму 800000 CAD. В связи с тем, что большинство инвесторов стали массово скупать канадскую недвижимость для ведения бизнеса и сдачи помещений в аренду, жилье начало возрастать в цене, и правительство закрыло программу.

Получить вид на жительство в Канаде, а затем оформить ПМЖ и гражданство, согласно Закону об иммиграции и защите беженцев (IRPA), иностранцы могут путем открытия бизнес-визы с последующими инвестициями или по провинциальным программам Provincial Nominee Program (PNP). Во втором случае иммигранты должны иметь определенные навыки и опыт работы, чтобы получить приглашение от властей провинции.