Покупка недвижимости в Болгарии

Купить недвижимость в Болгарии может любой иностранец даже без личного присутствия на сделке. Покупателю нужно выбрать объект, договориться о цене, обратиться к нотариусу, чтобы он проверил документы и оформил сделку, а также зарегистрировать собственность в соответствующем органе при Минюсте Болгарии. Для продажи, обмена или другой сделки с болгарской недвижимостью нужно оформить нотариальный акт и зарегистрировать его у нотариуса в том районе, где находится объект.

Приобретенное жилье можно сдавать в аренду или открыть визу на основании недвижимости (национальную мультивизу) и находиться в стране до 180 дней в году, что дает право на оформление ВНЖ. С данным видом на жительство иностранцы могут посещать все государства ЕС без визы, бесплатно обучаться в болгарских школах и вузах, затем оформить ПМЖ и в дальнейшем претендовать на гражданство, иными словами на паспорт Евросоюза. Согласно закону «О болгарском гражданстве», заявление подают через 5 лет постоянного проживания или через 3 года, если заключен брак с гражданином страны.

Права и обязанности иностранных покупателей

Иностранцы имеют право свободно покупать жилую и коммерческую недвижимость: например, офисные помещения, апартаменты и квартиры в Болгарии. Ограничения касаются только домов, вилл и отдельно стоящих зданий. Все иностранные граждане, которые живут за пределами ЕС, могут оформить объекты с земельными участками с землей и просто землю только на юридическое лицо. Для этого необходимо открыть компанию на территории страны.

При покупке недвижимости иностранец получает права на проживание в Болгарии:

• на основании долгосрочной национальной визы D, позволяющей многократно пересекать границу и находиться в стране до 180 дней в год;
• на основании ВНЖ — закон «Об иностранцах» предоставляет такую возможность заявителю и его супруге/-у, а также детям до 18 лет в случае покупки недвижимости на сумму от 307 000 EUR (600 000 BGN).

Собственник болгарской недвижимости должен за 2 месяца со дня покупки подать заявление на постановку на налоговый учет. Предстоит платить пошлину на недвижимость и коммунальный налог. Платежи вносят в течение года постепенно: часть — до 31 марта, далее — до 30 июня, затем — до 30 сентября и часть — до 30 ноября. Если оплачивается сразу вся сумма, государство предлагает скидку 5 %.

Как найти подходящую недвижимость?

В Болгарии можно найти жилье самостоятельно или обратиться за помощью в риелторскую компанию. Сотрудничая с агентствами, не придется постоянно мониторить сайты с объявлениями.

Самостоятельный поиск

На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости (например, home2u.bg, imot.bg) предлагают квартиры и дома по всей стране.

Единственный посредник, без которого не обойтись при покупке недвижимости в Болгарии, — это нотариус. Цены на сопровождение сделки составляют примерно 1 % от стоимости объекта. Многие нотариальные конторы предлагают также услуги перевода документов.

Первый раз к нотариусу нужно прийти после того, как иностранец выбрал объект и договорился о цене. Второе посещение — вместе с собственником жилья, чтобы специалист подробно изучил документы, узнал, есть ли разрешение на продажу, и сказал, что нужно подготовить для сделки. Часто у вторичной недвижимости есть несколько владельцев, и от каждого нужно получить подпись или доверенность. Это может занять несколько недель или даже месяцев.

От иностранного покупателя требуется декларации, подтверждающие гражданство и происхождение доходов. Остальные документы готовит продавец. Когда все собрано, снова нужно прийти к нотариусу, чтобы подписать «нотариален акт» (договор купли-продажи). На этом этапе покупатель передает продавцу всю сумму или осуществляет банковский перевод, если стоимость покупки превышает установленные законом ограничения на наличный расчет (5 000 EUR).

Чтобы открыть счет в болгарском банке, в отделении нужно предъявить загранпаспорт, ИНН и разрешение на жительство, если оно есть. Онлайн-банкинг для иностранных граждан доступен редко. Открытие счета занимает до 10 дней.

Нотариус несет ответственность за сделку перед покупателем, он проверяет документы и вносит необходимые данные в реестр. За услуги нотариуса, как правило, платит покупатель. После подписания бумаг договор остается у юриста, чтобы он его заверил в Регистрационном агентстве — это исполнительный орган при Министерстве юстиции. Примерно через неделю «нотариален акт» о собственности будет готов.

Поиск через компании

Специалисты помогают найти объект по запросам из собственной базы и предлагают юридическую поддержку, дополнительно проверяя документацию. Агентства в Болгарии проходят государственное лицензирование. Без знания языка лучше выбирать компании с представительством в своей стране или со штатным переводчиком.

Поиск через риэлтора

Услуги риелтора практически не отличается от тех, которые предлагают агентства. У многих застройщиков есть специалисты в странах СНГ, не обязательно ехать в Болгарию, чтобы найти подходящего посредника. Законодательные органы не лицензируют деятельность риелторов, поэтому нужно внимательно изучить историю деятельности компании и отзывы.

Где лучше купить жилье в Болгарии?

Разные регионы страны подходят для конкретных целей. Поэтому выбор зависит от назначения недвижимости: для курортного отдыха, постоянного проживания или сдачи в аренду.

Для переезда в Болгарию

Лучше выбрать недвижимость в крупных городах: Бургас, Несебр или Варну. Здесь можно купить квартиру в многоэтажном доме без обязательного ежегодного сбора (таксы поддержки). Это города с развитой инфраструктурой, расположенные на побережье Черного моря.

Для сдачи в аренду

Жилье в курортных комплексах пользуется спросом среди туристов в летние месяцы: в Солнечном Береге, Золотых Песках или Солнечном Дне. Для круглогодичной аренды подойдут крупные города: например, София, Пловдив, Варна, Бургас. Сюда приезжают не только туристы, но и местные жители из окрестностей для работы или учебы, поэтому жилье не будет простаивать в зимнее время.

Для пенсионеров

Для тихой комфортной жизни подойдут объекты вдали от побережья. От большинства поселков и сел Болгарии дорога к пляжам Черного моря занимает 2–3 часа. Если в приоритете также оздоровительный климат, под этот запрос подойдут Сандански, Велинград и Поморие.

Плюсы приобретения жилья в Болгарии:

• выгодные условия для покупателей от компаний-застройщиков — стоимость новостроек примерно на 30 % ниже, чем вторичной недвижимости, и есть возможность оформить беспроцентную рассрочку;
• наличие доступного жилья стоимостью 10 000–25 000 EUR в небольших населенных пунктах;
• возможность получать пассивный доход от сдачи жилья в аренду или приезжать на отдых;
• перспектива получить болгарское гражданство.

Минусы:

• дома вместе с земельными участками могут купить только юридические лица;
• стоимость квартир в городах с развитой инфраструктурой, таких как Бургас, София, Пловдив, Варна и Стара-Загора составляет 45 000–100 000 EUR.
• регионы с доступной недвижимостью с ценой до 10 000 EUR — это деревни и поселки с неразвитой инфраструктурой.

Как происходить сделка при покупке недвижимости?

Покупка недвижимости в Болгарии происходит в 4 этапа. В зависимости от степени готовности документов процесс может занимать от 2-х недель до нескольких месяцев. Также сделки проводят удаленно. Для этого нужно оформить доверенность на риелтора, представляющего покупателя, предоставить декларацию, подтверждающую законность доходов, и справку о семейном положении.

1 шаг — проверка и бронирование объекта

После выбора недвижимости, риелтор или адвокат проверяет «чистоту» объекта. Специалист изучает историю по обременению, репутацию продавца и компании-застройщика. Нотариус составляет предварительный договор, фиксирует в нем итоговую цену, расписание всех платежей и данные продавца.

Чтобы зарезервировать за собой объект, необходимо внести задаток: он включается в общую сумму и, как правило, не превышает 3 000 EUR. Сумма возвращается покупателю, если сделка сорвалась по вине продавца.

2 шаг — подписание договора купли-продажи

Для заключения сделки от иностранного покупателя со статусом физического лица требуются свидетельство о гражданстве и декларация о происхождении доходов. Для дистанционной сделки нужно заверить у нотариуса доверенность на посредника, представляющего интересы покупателя. Юридическим лицам нужно дополнительно подготовить решение компетентного органа компании об одобрении покупки недвижимости и справку о текущем статусе. Продавец предоставляет следующий пакет документов:

• удостоверение об оценочной стоимости (выдает уполномоченный орган муниципалитета);
• справку из кадастровой службы;
• нотариальный акт продавца;
• справку об отсутствии обременений.
• справку об отсутствии налоговой задолженности;

В день заключения сделки юрист еще раз проверяет, не появились ли к этому моменту обременения по объекту. Договор составляется на двух языках при участии переводчика и в присутствии нотариуса, который заверяет подписи сторон и подтверждает юридическую силу сделки.

3 шаг — оплата

Передача денежных средств происходит в присутствии нотариуса после подписания акта. Когда продавец подтверждает, что получил полную сумму, специалист вносит данные в реестр. Кроме стоимости объекта, покупатель вносит налог на переход права собственности и государственную пошлину, а также оплачивает услуги нотариуса.

4 шаг — регистрация нового собственника

Нотариус передает данные в Регистрационное агентство. Через неделю покупатель получает свидетельство о праве собственности, после чего регистрирует объект в Статическом управлении Болгарии и налоговой инспекции.

Дополнительные расходы

Затраты на процедуру покупки недвижимости:

• Гонорар нотариуса — как правило, он не превышает 1 % от стоимости объекта.
• Налог на переход прав собственности зависит от расположения и других характеристик недвижимости и составляет 1,5–3,5 % от цены, указанной в акте.
• Сборы за регистрацию — 0,1 % от стоимости.
• Стоимость открытия счета в болгарском банке и комиссия за перевод средств. Счет нужно задекларировать в стране налогового резидентства, комиссия за одну операцию составляет 50–500 EUR.
• Плата за услуги лицензированного переводчика — 50–60 EUR, при знании языка этот пункт необязателен.
• Затраты на послепродажную регистрацию объекта — 150–200 EUR при обращении в агентства, и 20 EUR при самостоятельной покупке. Зарегистрировать недвижимость необходимо в течение 7 дней после покупки, иначе придется платить штраф в размере 300 EUR.

Став собственником недвижимого имущества, необходимо платить ежегодный налог, его ставка составляет 0,15–0,45 % от налоговой оценки имущества.

Пример расчета дополнительных расходов на покупку меблированных апартаментов площадью 41 м² с 1 спальней, расположенных на Солнечном берегу:

Как получить гражданство Болгарии при покупке недвижимости?

Покупка недвижимости — недостаточное основание для того, чтобы получить болгарское гражданство. Это только один из этапов процесса получения паспорта.

Что нужно сделать иностранцу для получения болгарского гражданства при покупке недвижимости:

1. Открыть визу типа D и лично въехать в Болгарию.
2. Купить недвижимость стоимостью от 307 000 EUR (это одно из законодательных оснований для получения вида на жительство).
3. Получить вид на жительство сроком от 6 до 12 месяцев, и несколько раз продлить его, чтобы претендовать на ПМЖ.
4. Прожить 5 лет на территории Болгарии со статусом ВНЖ.
5. Получить ПМЖ.
6. Прожить 5 лет на территории страны со статусом ПМЖ (3 года в случае заключения брака с болгарским гражданином).
7. Оформить гражданство Болгарии.

Получение ВНЖ через покупку недвижимости

Согласно статье 24 закона «Об иностранцах» Республики Болгария, разрешение на продолжительное пребывание могут получить иностранцы, которые купили на свое имя недвижимость стоимостью от 307 000 EUR (600 000 BGN) как физическое лицо. Это должны быть совершеннолетние финансово независимые граждане без судимостей.

Но прежде, чем получить вид на жительство, необходимо оформить долгосрочную визу D, без которой невозможно претендовать на ВНЖ в Болгарии. Заявление подается лично в болгарские консульства и посольства.

Для открытия болгарской визы Д необходимо подготовить следующие документы:

• визовую анкету (бланк можно скачать на сайте Министерства иностранных дел Республики Болгария);
• копию первой страницы проездного документа и последних виз, разрешающих въезд в страну;
• две цветные фотографии формата 35 мм х 45 мм;
• квитанцию об уплате консульского сбора (200 BGN для визы сроком до 6 месяцев, 500 BGN — до 1 года);
• декларацию от собственника жилья со сроком аренды от 1 года или нотариальный акт, подтверждающий владение недвижимостью;
• полис медицинского страхования, действующий весь период поездки и с покрытием от 30 000 EUR;
• оригинал и копия билетов, подтверждение бронирования билетов или наличия денежных средств.

Все документы следует перевести на болгарский язык, заверить у лицензированного переводчика и нотариуса. Виза оформляется примерно 1 месяц и действует 180 дней. Не менее, чем за 14 дней до окончания срока действия визы, необходимо обратиться в Миграционную службу МВД Республики Болгария с заявлением о получении разрешения на долгосрочное пребывание и пакетом документов:

• карточкой адресной регистрации на болгарской территории;
• копией главной страницы загранпаспорта, страницы с визой D и штампом последнего въезда в страну;
• нотариальным актом на недвижимость;
• выпиской из болгарского банка, которая подтверждает, что на счете заявителя хранится сумма не менее 12 минимальных зарплат (6 минимумов в случае запроса на ВНЖ со сроком полгода);
• справкой о несудимости;
• медстраховкой с покрытием 30 000 EUR;
• квитанцией об уплате госпошлины (100 –140 EUR).

Заявление рассматривается от 14 дней до 1 месяца со дня подачи. Вид на жительство выдается на срок от 6 до 12 месяцев. ВНЖ можно продлить, подтвердив основание, по которому иностранец получил его изначально. Также законодательство позволяет оформить долгосрочный вид на жительство, который действителен 5 лет и подлежит продлению.

Оформление ПМЖ

В законе «Об иностранцах» описаны основания для выдачи ПМЖ. Самая популярная причина среди граждан стран СНГ — это проживание в Болгарии на законных основаниях минимум 5 лет. При этом иностранец не должен отсутствовать на болгарской территории более 30 месяцев за этот период. Языковой экзамен сдавать не нужно.

Для получения ПМЖ в Миграционную службу нужно направить тот же пакет документов, что и при оформлении ВНЖ вместе с копией карты временного жителя. Заявление подается не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока действия предыдущего разрешения. Решение о предоставлении постоянного места жительства принимает компетентный орган Министерства внутренних дел в течение 3-х месяцев со дня подачи заявления. При подаче заявления необходимо оплатить пошлину в размере 23 EUR или 46 EUR за ускоренное оформление карты постоянного жителя.

Получив разрешение, нужно обратиться в отделение службы Миграции с двумя фотографиями. Там выдадут специальное письмо, которое отправляют в Общину города, где проживает иностранец. Через 10 рабочих дней необходимо прийти в муниципалитет и получить «Единен граждански номер», с которым иностранец оформляет карту ПМЖ.

Получение паспорта гражданина Болгарии

Согласно закону «О болгарском гражданстве», иностранцы могут получить гражданство путем натурализации, прожив 5 лет в статусе ПМЖ. В случае брака с болгарским гражданином этот срок сокращается до 3 лет, а при наличии доказательств этнической принадлежности прошение о гражданстве можно подавать сразу по приезде в страну. Заявление на болгарском языке подается в Министерство юстиции вместе с:

• копией загранпаспорта и свидетельства о рождении;
• актуальной фотографией паспортного формата;
• действующим разрешением на постоянное место жительства;
• справкой о несудимости из страны;
• справкой из болгарской прокуратуры, которая подтверждает, что в стране на соискателя не заведены уголовные дела;
• справкой от работодателя с налоговой или банка, подтверждающая финансовую независимость;
• медицинской справкой, свидетельствующей об отсутствии инфекционных и психических заболеваний;
• документом о владении болгарским языком, выданный Министром образования и науки, или нотариально заверенной копией диплома об окончании образования в РБ (начальное, среднее или высшее);
• свидетельством о смене имени или фамилии (если применимо);
• квитанцией об уплате пошлины (100 BGN);
• документом, подтверждающим отказ от предыдущего гражданства;
• автобиографией.

При подаче заявления на получение гражданства через капиталовложения в экономику страны, нужно предоставить сертификаты, подтверждающие инвесторскую деятельность. Документ о знании языка в списке требований не значится.

Вопросы и ответы о покупке недвижимости в Болгарии

Почему россияне приобретают недвижимость в Болгарии?

В стране доступные цены на жилье рядом с морским побережьем: стоимость квартир начинается от 15 000 EUR. Для россиян в Болгарии имеют значение мягкий климат, старинные достопримечательности и многочисленная русскоязычная диаспора. К тому же, при наличии собственного или арендованного жилья пенсионеры могут получить вид на жительство по упрощенной схеме и в перспективе стать гражданами Европейского союза. Людям не пенсионного возраста для этого нужно приобрести жилье стоимостью от 300 000 EUR. Купить его довольно просто: для этого нужен только загранпаспорт, декларации о гражданстве и происхождении доходов, а дополнительные расходы не превышают 4,5 % от стоимости объекта.

Можно ли взять кредит на покупку квартиры или дома?

Болгарские банки предлагают ипотеку под 3–4 % годовых сроком от 10 лет. Они принимают заявки от граждан СНГ и взимают таксу за рассмотрение в размере 100–200 EUR. Для получения кредита на покупку недвижимости иностранцу необходимо:

• сделать первоначальный взнос (20–30 % от стоимости объекта);
• предоставить в банк справку о доходах;
• подготовить кредитную историю;
• документально подтвердить, что годовой доход превышает 10 000 EUR (для жителей Москвы — 20 000 EUR).

Возраст на момент погашения ипотеки должен быть меньше 65 лет.