Покупка недвижимости во Франции: как иностранцу купить жилье и не только

Покупка недвижимости во Франции для россиян и других иностранцев станет не только источником теоретического пассивного дохода, но и веским основанием для последующего оформления вида на жительство. Факт наличия у иностранца собственности будет преимуществом при натурализации в стране. После успешного получения ВНЖ Франции за недвижимость можно претендовать на карту ПМЖ, а затем и на гражданство ЕС.

Согласно данным Национального института статистики и экономических исследований, с каждым годом число иностранцев, желающих приобрести жилье во Франции, а потом получить паспорт страны, только увеличивается. Так, с 2015 года количество мигрантов в стране стабильно растет на 2–4 % ежегодно. Всего за 10 лет, начиная с 2011 года, число иммигрантов в Республике увеличилось более чем на миллион.

Стоит ли покупать недвижимость во Франции?

Министерство экологии, устойчивого развития, транспорта и жилищного строительства демонстрирует стабильный рост стоимости недвижимости в стране с 2015 года. При этом покупка квартиры во Франции – это перспективная инвестиция в объект одного из самых развитых государств в мире. К примеру, сдача в аренду 2-комнатной квартиры площадью в 40 м2 в Ницце или Париже может приносить 800–1000 EUR в месяц. Также покупка недвижимости во Франции поможет оформить французскую мультивизу на срок до 5 лет. Данная виза является основанием для получения вида на жительство, а за ним и гражданства. Паспорт Евросоюза дает своему владельцу возможность безвизовых путешествий в большинство стран мира, право пользоваться передовой медициной и получать образование в лучших вузах мира.

Среди недостатков приобретения французской недвижимости иностранцы называют высокие цены – в 2022 году она является одной из самых дорогих в мире. Также в этой стране очень развита бюрократия, а налоги зависят от уровня дохода и могут достигать 47 %.

Виды недвижимости во Франции

Покупка квартиры-студии будет отличным вариантом для иностранных студентов, работников, планирующих переезд и других желающих стать резидентами республики – по планировке она является аналогом привычной для стран СНГ однокомнатной квартиры. При этом для небольшой семьи лучше выбрать двухкомнатную квартиру, учитывая, что площадь студии редко превышает 20 м2.

Средние цены квартир во Франции с двумя комнатами площадью 40–50 м2 (EUR):

• Сен-Пьер – 150 000
• Ницца – 100 000
• Париж – 360 000

Дома с земельным участком подойдут инвесторам, тем, кто планирует жить за городом и готов к значительным вложениям.

Цены домов во Франции с участком земли общей площадью 900–1200 м2 (EUR):

• Сен-Пьер – 375 000
• Ницца – 1 350 000
• Париж – 1 550 000

Также покупатель может выбрать готовый земельный надел на участке для застройки жилья (lotissement) или изолированный земельный участок. Первый вариант предоставляет свободу в создании проекта, но требует больше вложений, а второй представляет собой огороженную площадку с подведенной коммуникацией и гарантированной возможностью застройки.

Средняя стоимость земельных участков во Франции площадью 500–700 м2 в различных регионах (EUR):

• Сен-Пьер – 15 900
• Ницца – 24 000
• Лазурный берег – 98 000

Желающие приобрести элитную недвижимость или объект, представляющий собой культурную ценность, смогут найти виллу, особняк или замок практически в любом регионе Франции:

• вилла в Нуан-ле-Фюзелье с придомовой территорией общей площадью 26 000 м2 будет стоить 8 600 350 EUR
• замок в Букелоне на 1200 м2 можно приобрести за 4 120 000 EUR
• вилла в Каннах с придомовой территорией общей площадью 1050 м2 обойдется покупателю в 3 000 000 EUR

Зачем оформляют гражданство ЕС? С европейским паспортом доступны свобода передвижения и полноправная жизнь в любой стране Евросоюза. Заполните заявку на бесплатную консультацию и проверьте свои шансы на второе гражданство уже сейчас

Пошаговый алгоритм покупки недвижимости во Франции

Покупателю необходимо собрать пакет необходимых документов и пройти несколько этапов:

1. Граждане РБ или России оформляют шенгенскую визу для визита во Францию.
2. На территории республики желающий приобрести недвижимость подписывает соглашение о сотрудничестве с риелтором (по желанию) и нотариусом (обязательно).
3. Покупатель открывает банковский счет для совершения операций с недвижимостью, при этом ему автоматически присваивается налоговый номер.
4. После поиска жилья во Франции и выбора объекта иностранец получает документ о его техническом состоянии.
5. Освидетельствование жилья подтверждается соглашением le compromis de vente, при котором покупатель вносит от 5 до 10 % от общей суммы сделки в качестве залога.
6. Нотариус проверяет законность и чистоту сделки, включая техническую экспертизу недвижимости и наличие обременений.
7. До момента подписания договора покупатель переводит остаток суммы на счет нотариуса.
8. В день сделки продавец и покупатель подписывают договор acte authentique de vente, деньги со счета нотариуса переводятся продавцу, а покупатель становится владельцем недвижимости.
9. Нотариус регистрирует нового собственника.
10. Владелец оформляет страхование объекта, которое является обязательным для французской недвижимости, а также проходит процесс регистрации в Conservation des hypothèques.

Оформить покупку можно в режиме онлайн через доверенное лицо и без физического посещения республики.

Выбор риелтора

Все действия с имуществом, включая покупку или продажу недвижимости во Франции, можно провести без помощи посредников, но обращение к профессионалам – более надежный вариант. Во Франции агентство недвижимости, которое выбирает инвестор, должно соответствовать следующим требованиям:

• наличие разрешения на профессиональную деятельность;
• страховая гарантия в случае возмещения убытков своих клиентов;
• лицензия на оказание услуг;
• документы, подтверждающие финансовые гарантии.

Большинство агентств имеет членство в торговых ассоциациям FNAIM, NPI или UNPI. Наличие определенной компании в числе участников этих сообществ будет весомым аргументом при выборе. Обычно стоимость услуг риелтора составляет 1–7 % от цены недвижимости. При этом риелтор не является стопроцентным гарантом безопасности сделки. Чтобы обезопасить себя, покупатель может обратиться к адвокату для правового сопровождения процесса.

Выбор вида недвижимости

На рынке недвижимости Франции не предусмотрены ограничения для иностранных резидентов – они могут свободно покупать квартиры, дома, апартаменты или земельные участки. При этом выбор объекта стоит делать с учетом цели приобретения – недвижимость может далее использоваться для проживания или сдачи в аренду. Иностранцам, желающим легализоваться во Франции, нужно обращать особое внимание на стоимость жилья. Покупка некоторых объектов поспособствует получению вида на жительство, который может служить основанием для оформления французского паспорта.

Если стоимость недвижимости превышает 300 000 EUR, факт покупки позволит претендовать на получение ВНЖ Франции. Дополнительно иностранцу понадобится только справка об отсутствии судимости. Если цена объекта менее указанной суммы, претенденту на ВНЖ нужно будет продемонстрировать знание французского языка на уровне, достаточном для свободного общения с местными жителями.

Поиск и осмотры недвижимости

Недвижимость можно искать самостоятельно или с помощью сотрудников риэлторских агентств. Несколько надежных французских интернет-ресурсов для поиска жилья в приобретение:

• immobilier.notaires.fr
• pap.fr
• logic-immo.com
• avendrealouer.fr

Когда потенциальный покупатель находит интересный для него объект, ему нужно самостоятельно, через нотариуса или риелтора связаться с продавцом. Далее нужно уточнить у владельца следующие данные:

1. Площадь собственности.
   Она должна совпадать с данными в объявлении о продаже, если речь идет о вторичной недвижимости, либо с данными из договора бронирования, если жилье новое.
2. Запрос диагностики недвижимости.
   Продавец недвижимого имущества должен предоставить покупателю диагностические данные объекта, а также журнал обслуживания здания.
3. Запрос протоколов собраний совладельцев.
   Если недвижимость принадлежит не одному человеку, продавцу необходимо предоставить протоколы последних общих собраний совладельцев, а также ознакомить покупателя с правилами долевой собственности.
4. Запрос в мэрию.
   В отделе городского планирования необходимо узнать о прогнозируемом развитии района и общественных сервитутах или об ограничениях городского планирования, которые влияют на недвижимость.
5. Информация по налогам.
   Необходимо узнать у нотариуса предполагаемую сумму местных налогов (налог на имущество и жилищный налог).

Если все предоставленные данные устраивают покупателя и его нотариуса, заключается договор предварительной покупки (в случае еще недостроенного объекта) либо договор с обязательством продажи и последующей покупки уже достроенной недвижимости.

Передача прав собственности и оплата

Процесс передачи во владение недвижимости проходит при подписании договора купли-продажи продавцом и покупателем, в присутствии нотариуса. Наличие НДС на данную сделку зависит от участников сделки. Если договор заключается между физлицами без посредников – НДС отсутствует. В случае, если недвижимость была продана с помощью агентства, налог на добавленную стоимость будет зависеть от типа недвижимости:

• жилье, построенное менее 5 лет назад – 20 % НДС, уплачивается продавцом;
• жилье, построенное более 5 лет назад – без НДС;
• земельный участок – 20 % НДС, уплачивается продавцом.

К моменту подписания договора о купле-продаже, все деньги за покупку вместе с комиссиями и сборами уже должны быть перечислены от покупателя на банковский счет нотариуса. По успешному завершению сделки уже сам нотариус переводит деньги продавцу.

Регистрация недвижимости

После получения всех документов на имущество, инвестор обязан застраховать его, а также зарегистрироваться в Conservation des hypothèques (Хранилище ипотек) в течение 3 месяцев. По истечении этого срока покупатель уже считается полноправным обладателем имущества во Франции.

Список документов для покупки недвижимости

Чтобы купить недвижимость во Франции, понадобится стандартный набор документов:

• загранпаспорт (срок действия должен как минимум на месяц должен превышать дату выезда из Франции);
• свидетельства о браке или разводе (не обязательный документ);
• предварительный договор о купле-продаже недвижимости;
• НДФЛ за последние два года и данные по заработной плате за последние три месяца;
• трудовой договор (для наемных работников);
• устав и балансы за последние три года (для бизнесменов);
• выписку из банковских счетов за последние три месяца;
• подтверждение дополнительных доходов (сдача жилья в аренду или банковские вклады);
• свидетельство о праве собственности на недвижимость и счета об оплате коммунальных услуг (для граждан стран, не входящих в ЕС);
• справка о состоянии здоровья (опционально);
• расчетная таблица погашения всех имеющихся кредитов (при наличии), налоговые декларации.

Все документы, не оформленные на французском или английском языке, должны быть переведены сертифицированным специалистом и заверены нотариусом.

Налоги на содержание недвижимости

Приобретение новой недвижимости предусматривает оплату покупателем около 3 % от общей суммы сделки. Сюда включены налоги, госпошлины, проверка чистоты недвижимости и услуги нотариуса. Покупка вторичной недвижимости предусматривает нотариальные сборы в диапазоне 7–10 % от стоимости недвижимости. В эту сумму также входят госпошлины, налоги, стоимость проверки чистоты недвижимости и гонорар нотариуса. Комиссию агента недвижимости оплачивает продавец. Гербовый сбор составляет 6–23 % от общей цены за имущество. Двойного налогообложения помогает избежать конвенция, действующая от 09.02.1999. Согласно ее условиям, владелец недвижимости оплачивает налог на недвижимость только в стране, где она находится.

Обладатель недвижимого имущества оплачивает несколько типов налогов на недвижимость во Франции. Это нефиксированные налоги на проживание и недвижимость, зависящие от типа имущества, доходов владельцев, локации и площади, а также налог на дорогое имущество, которым облагаются только объекты стоимостью свыше 1 300 000 EUR и который составит 0.7–1.5 %.

Налоги уплачиваются государству раз в месяц или раз в год. Просрочка выплат даже по уважительной причине штрафуется в виде увеличения суммы на 10 %. В случае просрочки более месяца, штраф увеличивается до 40 %. Если не подать налоговую декларацию и после повторного напоминания, штраф увеличится еще в два раза. Для злостных неплательщиков предусмотрено временное лишение водительских прав, тюремное заключение на срок 1–5 лет и штраф в размере 5–250 тыс. EUR. Уплата штрафа не освобождает от выплаты суммы налогов вместе с процентами за просрочку. Для погашения задолженности может использоваться и арест банковских счетов либо имущества.

Продажа недвижимости во Франции

Инвестор, купивший участок во Франции или другую недвижимость, имеет право также продать ее. Для этого размещается объявление о продаже на соответствующих ресурсах. В объявлении обязательно указывается тип недвижимости, ее площадь, географическое местоположение и реальное состояние. Если для эксплуатации объекта по назначению требуется ремонт, об этом тоже нужно написать.

Очень важно добавлять в описание точную и достоверную информацию, а также предъявлять подлинные фото квартиры. В противном случае объявление могут счесть вводящим людей в заблуждение, что во Франции расценивается, как мошенничество и предусматривает уголовную ответственность. Также рекомендуется получить письменное разрешение архитектора, построившего здание — его имя стоит указать внизу фотографии.

Объявление о продаже квартиры во Франции должно содержать цену, в которую включены рассчитанные налоги, комиссии и сопутствующие расходы. Если перечисленные платежи совершает продавец, то в цену их закладывать не нужно. Также в объявлении указывается энергетическая классификация собственности, что позволит покупателю оценить энергозатраты жилья и уровень выброса парниковых газов. С реализации имущества продавцу также необходимо будет уплатить услуги агента по недвижимости, комиссию за оформление технических отчетов и налог на прирост капитала.

Оформление ВНЖ и миграция во Францию через покупку недвижимости

Факт приобретения недвижимости во Франции не гарантирует оформленный ВНЖ для иностранцев, но является весомым плюсом при подаче заявки на получение документа. Если купленный недвижимый объект имел цену от 300 000 EUR, соискатель получает право оформить пятилетний ВНЖ. Проживая с этим документом на территории Французской республики более шести месяцев в году и соблюдая все законы, иностранец через пять лет может претендовать на гражданство. Для этого ему также нужно будет пройти собеседование на тему интеграции во французское общество — соискателя проверят на знание языка, прав, обязанностей местных поданных, а также на знание истории и культуры. Чтобы избежать проблем с оформлением документов и пройти всю процедуру в соответствии с актуальными требованиями законодательства, стоит обратиться к помощи профильных юристов.