Покупка недвижимости Северного Кипра: что стоит учесть иностранцу

Недвижимость Северного Кипра, по данным профильных компаний, постоянно дорожает. Особый статус Турецкой Республики Северного Кипра, признанной суверенным государством только Турцией, является причиной гораздо более низкой стартовой стоимости жилья в этой части острова. Инвестирование в объекты недвижимости обычно приносит доход в размере до 12 % в год. Это, в сочетании с современной архитектурой, ландшафтным дизайном и высоким качеством строительства, вызывает повышенный интерес иностранцев к инвестированию в квартиры, виллы, особняки во всех регионах республики.

Покупка недвижимости на Северном Кипре дает возможность сдавать ее в аренду, получать стабильный доход, выгодно перепродать объект через несколько лет получив при этом резидентство. Ниже рассмотрим, на что обратить внимание при выборе недвижимости, как проверить объект, выбрать застройщика и законно оформить покупку.

Виды недвижимости на Северном Кипре

Недвижимость Северного Кипра представлена следующими вариантами:

• объекты первичного (от застройщика) и вторичного рынка;
• студия, апартаменты, таунхаус, вилла, дом на Северном Кипре;
• недвижимость в городе (центр, спальный район), туристической деревне, на разном удалении от моря, в горах;
• квартиры, виллы, особняки разной площади, с отделкой или без нее, с гаражом, бассейном, террасой, садом или бюджетные варианты.

Title Deeds: почему нельзя самостоятельно покупать недвижимость в ТРСК?

На острове существует система титулов объектов (Title Deeds). Они показывают, кто является владельцем земли, а это предопределяет ликвидность собственности или возможность хозяина распоряжаться ею. Разобраться в этом вопросе без опыта и знаний сложно.

Квартира, вилла, земельный участок, дом на Северном Кипре могут иметь титул:

• турецкий (Turkish);
• обменный (Exchange);
• недвижимости, расположенной на земле, которой до 1974 года владели кипрские греки (TMD) или иностранцы.

До 2006 г. коренные киприоты могли оспорить факт покупки иностранцем недвижимости или земельного участка. В итоге 90 % иностранных покупателей получали отказ в получении турецкого титула на дом, апартаменты, землю.

С мая 2013 г. ограничения для нерезидентов сняты. Иностранные финансовые инвестиции в недвижимость Северного Кипра защищены законом так же, как и права киприотов. Претензии рассматривает Комиссия о Недвижимой Собственности. Если заявление истца удовлетворено, компенсацию ему выплачивает страна-гарант – Греция или Турция.

Титул на недвижимость Северный Кипр формирует следующим образом:

1. Покупка застройщиком участка под строительство оформляется выпиской титула — документа о праве собственности на землю.
2. Получение разрешительной документации на строительство завершается выпиской застройщику общего титула на жилой комплекс.
3. Приемка жилого комплекса государственной комиссией сопровождается выдачей разрешения на разделение общего титула на долевые и индивидуальные для владельцев квартир или частей жилого комплекса. Процесс может занять от 12 до 24 месяцев.
4. После разделения общего титула на индивидуальные и полной оплаты купленной собственности владелец в течение 6–12 месяцев может получить оригинал индивидуального титула на недвижимость.

Для этого в МВД Турецкой Республики Северный Кипр подают заявление и справку об отсутствии судимости. Наличие индивидуального титула дает инвестору право продать, завещать, сдать в аренду недвижимое имущество. До полной оплаты квартиры титул принадлежит застройщику, поэтому инвестор не может продать объект или получить под нее кредит. Хотя застройщик тоже не может распоряжаться недвижимостью инвестора, так как в Земельном Кадастре договор на ее покупку сразу регистрируют на имя владельца.

Где лучше купить недвижимость?

Квартиры на Северном Кипре стоят на 30–50 % дешевле, чем в греческой части острова. Возможность недорого приобрести апартаменты или виллу в приморских городах и живописных морских деревнях привлекательна для иностранцев. Особенно в условиях, когда не все страны дают разрешение на продажу недвижимости иностранным резидентам. К примеру, в 2022 году произошли изменения в законодательстве Португалии. Иностранцы теперь могут купить недвижимость только в населенных пунктах, удаленных от моря и указанных в подзаконных актах. При этом на Северном Кипре нет ограничений на покупку нерезидентами квартир и домов на побережье.

В ТРСК пять административных районов (ильче) Фамагуста, Гирне, Гюзельюрт, Искеле, Лефкоша. Средняя стоимость недвижимости и земли по последним данным представлена в таблице:

Кирения (Гирне)

Недвижимость в шумном приморском городе со старинным замком, красивой архитектурой, рыбными ресторанами, маринами для яхт подойдет для жизни, получения доходов от аренды, перепродажи. Иностранные компании инвестируют капитал в недвижимые объекты города, возводят суперсовременные жилые комплексы. Развитие бизнеса, туризма, рынка труда — основные факторы, вызывающие повышение цены на жилую и коммерческую недвижимость в регионе. Состоятельные выходцы из стран СНГ часто приобретают роскошные виллы в Алсанджаке — популярном поселке в 9 км на запад от Кирении.

Фамагуста (Газимагуса)

Уникальность города на знаменитом восточном побережье Лонг Бич в сочетании старинной крепости, окруженной стеной, с современными новостройками. Самая глубокая гавань острова принимает крупнейшие морские лайнеры. Уютные песчаные пляжи и исторические достопримечательности сделали Фамагусту местом паломничества иностранных туристов. Восточно-Средиземноморский университет создал городу славу студенческой столицы Северного Кипра. Аренда жилья здесь дорогая и пользуется спросом круглый год, являясь стабильным источником дохода для владельцев.

Никосия (Лефкоша)

Турецкая часть кипрской столицы для жизни и ведения бизнеса довольно удобна из-за меньшего наплыва туристов. Эмигранты довольно редко связывают инвестиционные амбиции с этим городом, учитывая удаленность от моря. Здесь цены на услуги и товары стабильны и не повышаются, как в приморских городах в туристический сезон. При этом покупка квартиры или таунхауса в Лефкоше предусматривает хороший инвестиционный потенциал при перепродаже.

Трикомо (Искеле)

Любимое поселение выходцев из Британии считается туристическим и фестивальным центром Северного Кипра. Социальная инфраструктура включает школы, спортивные и развлекательные центры для всех возрастных категорий. Для постоянного проживания можно купить квартиру, апартаменты в жилых комплексах в населенных пунктах неподалеку от Трикома. Например, в городке Бафра с заповедной природой и прекрасными пляжами, или традиционной рыбацкой деревне Богаз с великолепными пейзажами и бухтами полуострова Карпаз.

Морфу (Гюзельюрт)

Город окружен живописными горами, рощами цитрусовых, сливовых деревьев, финиковых пальм. Находится в 40 км к западу от турецкой части Никосии и отличается спокойным темпом жизни без суеты. Здесь живет много иностранцев, в том числе студентов Средне-Восточного Технического Университета, поэтому будет оправдана покупка недвижимости в бюджетном сегменте для последующей сдачи в аренду.

Преимущества недвижимости Северного Кипра: стоит ли покупать

В чем выгода инвестиций в недвижимость Северного Кипра:

• доступные цены на жилье в сравнении со средними европейскими;
• возможность сдавать недвижимость в аренду для иностранных резидентов;
• хороший климат, море, горы, средиземноморский колорит, богатая культура, история;
• развитая инфраструктура для жизни, обучения, бизнеса, работы, отдыха;
• хорошие условия для пляжного и активного туризма (дайвинг, яхтинг, рыбалка, экскурсии).

Как купить недвижимость на Северном Кипре?

Покупать объект надо с учетом цели инвестирования. Если он предназначен для семейной жизни с детьми, нужно выбирать тихий район со школами, магазинами. Работающему человеку, бизнесмену, студенту лучше приобрести квартиру в городе с развитой инфраструктурой.

Главный риск в приобретении жилья в ТРСК — статус земли. Его можно минимизировать, если инвестировать в квартиру, дом, таунхаус от местного застройщика с хорошей репутацией. Отзывы покупателей позволят выбрать надежную компанию. Тщательную проверку объекта (право собственности, титул, наличие обременений) на вторичном рынке стоит поручить агентству или опытному адвокату.

Законность приобретения квартиры или дома

Покупая недвижимость на Северном Кипре, надо проверить:

• Наличие титула – документа, подтверждающего право собственности на недвижимость. В нем должен быть указан номер земельного участка, его площадь, имя владельца. Оригинал документа собственник получает после уплаты гербового сбора и полной оплаты покупки.
• Наличие ограничений, обременений, споров в суде по данному титулу при покупке жилья на вторичном рынке. Для этого нанимают опытного независимого адвоката.
• Удаление жилого комплекса или виллы от военных объектов. Титул выдают только на недвижимость Северного Кипра, расположенную в 500 и более метров от них.

Для получения титула в МВД ТРСК предоставляют справку об отсутствии судимости. Факт покупки недвижимости регистрируют в Земельном кадастре и Налоговой службе.

Процесс покупки недвижимости

Процесс покупки недвижимости на Северном Кипре протекает в несколько этапов:

1. Инвестор оформляет предварительный договор на объект недвижимости, в котором отражены условия продажи: стоимость, сроки, паспортные данные обеих сторон сделки.
2. Для подтверждения серьезности намерений покупатель вносит депозит в сумме от 2000 до 10 000 EUR.
3. Договор вступает в силу после оплаты инвестором гербового сбора (0,5 % от стоимости недвижимости. Затем сделку регистрируют в Налоговой службе.
4. Следующий этап – регистрация покупки недвижимости в Земельном Кадастре. Процедура защищает интересы собственника, поскольку только он впоследствии может снять с регистрации свое имущество.
5. Оплата части стоимости объекта, согласованной в договоре.
6. Далее покупатель платит Налоговой Службе НДС в размере 5 %.
7. В течение 21 дня покупатель обращается в МВД для получения титула (справка о несудимости обязательна).
8. После всех формальностей продавец уплачивает налог на прирост капитала в размере 4 % от стоимости объекта.

Рассрочка и кредит

Инвесторы в недвижимость Северного Кипра чаще всего выбирают такой вариант кредитования, как ипотека от застройщика. Кредит выдают на основании паспорта, залогом выступает недвижимое имущество, приобретаемое заемщиком.

Кипрские строительные компании кредитуют под 5–12 % годовых. Первый взнос составляет не менее 30 % стоимости квартиры, дома. Заключив договор, можно рассчитывать на:

• отсутствие дополнительных скрытых платежей;
• неизменную процентную ставку;
• стабильный платежный календарь на весь срок действия договора.

Алгоритм продажи квартиры на Северном Кипре описан в разделе выше. Оплата обычно проводится частями:

• 30 % — первоначальный взнос;
• 40 % — по календарю платежей в период строительства;
• 30 % — при сдаче объекта.

Налоги и сборы

Список налогов и сборов представлен в таблице:

Обязанности по уплате налогов отражают в договоре купли-продажи. Обычно перевод права собственности, гербовый сбор, НДС оплачивает покупатель, а налог на прирост капитала – продавец.

Стоимость содержания недвижимости

1. Основные статьи коммунальных расходов — электроэнергия и водоснабжение. Размер ежемесячных платежей рассчитывают по показаниям счетчиков. За 1 киловатт электроэнергии придется заплатить 0,16—0,3 EUR, за кубометр воды — 0,8 EUR.
2. В жилых комплексах с садом, бассейном, тренажерным залом, SPA и сауной расходы на обслуживание управляющей компанией составляют 20—70 EUR, за виллу 130—150 EUR
3. Собственник жилой недвижимости платит муниципалитету 5,7—8,5 EUR ежегодно за организацию водоотведения, уборку улиц, освещение.
4. Ежегодной статьей расходов по недвижимости на Северном Кипре является налог из расчета 0,3 EUR за 1 м² дома или квартиры.

Аренда жилья в ТРСК

Многие россияне осуществляют инвестиции в недвижимость Северного Кипра с целью получения доходов от сдачи внаем. Наиболее выгодной считается долгосрочная аренда – на год или на сезон. В Никосии или Кирении владельцы жилья предпочитают сдавать его в аренду помесячно.

Сделку рекомендуется оформлять документально с соблюдением всех формальностей, предписанных законодательством. Процедура сдачи недвижимости арендатору включает такие этапы:

• Подбор объекта самостоятельно или с помощью риелтора.
• Выезд на место для осмотра квартиры, виллы.
• Заключение письменного договора между арендатором и арендодателем на турецком и английском языках с подписанием обеими сторонами и двумя свидетелями. В документе обязательно указывают: адрес объекта; информацию об арендодателе и арендаторе; срок договора; сумму, валюту и порядок платежа, сумму депозита; права и обязанности сторон, перечень имущества в квартире, доме.
• Регистрация договора в налоговой инспекции в течение 21 дня с предоставлением оригиналов и копий паспортов обеих сторон, документа, подтверждающего право собственности на объект, передаваемый в аренду.

При официальном заключении договора аренды у арендодателя возникают налоговые обязательства перед государством. Он платит налог на аренду – 8 и 13 % соответственно при получении арендной платы в турецких лирах или любой другой валюте.

ВНЖ при покупке недвижимости

Владелец недвижимости на Северном Кипре может получить вид на жительство сроком на 1 год с последующим продлением. Для этого надо:

• предъявить договор покупки недвижимости или долгосрочной аренды жилья;
• предоставить в МВД анализ крови в нераспечатанном конверте;
• открыть расчетный счет в кипрском банке, положить на него минимум 10 000 EUR для подтверждения финансовой состоятельности.

Шесть лет с ВНЖ дают право иностранцу на получение гражданства ТРСК. Члены его семьи до 18 и старше 60 лет обретают гражданство автоматически вместе с заявителем.

Стоит ли покупать виллы, квартиры на Северном Кипре без профессиональной помощи адвоката или риелтора? Лучше заручиться поддержкой надежного агентства, предоставляющего инвестору комплексное сопровождение покупки недвижимости «под ключ». Оно включает подбор и проверку объекта, оформление сделки, уплату всех сборов и налогов, оформление документов на право собственности.