Покупка недвижимости в Испании

Купить недвижимость в Испании может гражданин любой страны, в том числе России и Беларуси. При этом ему не потребуется наличие испанского вида на жительство. Покупателем может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Чтобы осуществить покупку, иностранцу необходимо открыть счет в испанском банке. Через него проходит оплата недвижимости, а в дальнейшем он будет полезен для работы с коммунальными платежами и другими услугами. Также понадобится идентификационный номер, выданный в Испании или в испанском консульстве на родине. Только после выполнения этих двух условий иностранец сможет приобрести недвижимость в данной стране.

Главные плюсы покупки недвижимого имущества в Испании — простота процедуры и отсутствие ограничений. Приобрести можно как жилой, так и коммерческий объект. Любой покупатель имеет право запросить ипотеку в испанском банке. Если речь идет о приобретении жилья, то с него можно получать доход от сдачи в аренду. Немаловажное преимущество — возможность оформить вид на жительство через покупку недвижимости, а затем и гражданство Испании.

Выгодно ли покупать недвижимость в Испании?

Квартиры и дома в Испании особенно привлекательны для инвесторов. Их всегда можно сдавать в аренду или выгодно продать. К примеру, квартиру с двумя спальнями площадью 58 м2 в 180 метрах от моря можно приобрести за 60 000 евро. Сдача такой недвижимости в аренду по средней цене в 500 евро за месяц позволит окупить полную стоимость объекта в срок до 10 лет. При этом цены в Испании ниже, чем в других странах ЕС, даже если речь идет об элитных объектах на берегу моря или недвижимости на Канарских островах. Если покупатель заинтересован в туристическом бизнесе, то аренда в таком случае может приносить доход в размере 5–7 % от цены объекта в год. Если же прибыль иностранца не интересует, он может использовать приобретенное жилье самостоятельно, наслаждаясь комфортным климатом и теплым морем.

Обладатель любого недвижимого объекта в Испании имеет право запросить шенгенскую мультивизу. Она разрешает иностранцу пребывать в разных странах ЕС до 90 дней каждые полгода и действует 12 месяцев. Для более продолжительных визитов понадобится ВНЖ. Если же сумма инвестиций превышает 500 000 EUR, можно оформить двухлетний вид на жительство с правом на работу для покупателя и всей его семьи по программе «Золотая виза». В будущем иммигрант получит возможность оформить ПМЖ и испанский паспорт, который дает своему обладателю все преимущества гражданства Европейского Союза.

Как и граждане Испании, иностранцы, которые владеют местной недвижимостью, должны своевременно вносить коммунальные и налоговые платежи. Местное законодательство считает приобретение недвижимости иностранцем его доходом, даже если объект не приносит никакой прибыли. Поэтому для нерезидентов облагается налогом и доход от сдачи в аренду, и целевое использование недвижимости. Если инвесторы являются подданными другого государства, они должны соблюдать налоговое законодательство на родине и уведомлять налоговую службу о крупных покупках.

Как купить недвижимость в Испании?

Процедура приобретения недвижимости в Испании состоит из следующих шагов:

1. Выбор объекта.
2. Открытие банковского счета.
3. Бронирование.
4. Проверка недвижимости.
5. Заключение предварительного договора.
6. Подписание нотариального договора и оплата.
7. Регистрация нового собственника.

Поиск недвижимости

Прежде всего стоит ограничить категорию недвижимости для покупки — это может быть квартира, дом, таунхаус, коммерческий объект или участок под застройку. Искать варианты можно самостоятельно или через специализированные агентства. Чтобы иметь представление о ситуации на рынке, стоит просмотреть предложения дистанционно через сайты. Ниже приведены наиболее популярные ресурсы:

• Idealista — самый популярный сайт, ежедневно здесь публикуется порядка 10 тысяч объявлений.
• Fotocasa — ресурс с базой, которая содержит более миллиона объектов.
• Habitaclia — недвижимость для тех, кого интересует Каталония.
• Vibbo — сайт с различными объявлениями, в том числе с жилыми и коммерческими объектами.

Обращение в агентство недвижимости позволит рассматривать только соответствующие запросу объекты, которые подобрали специалисты. Некоторые продавцы предпочитают работать исключительно через агентов, чтобы сохранить конфиденциальность. Поэтому эксклюзивные варианты недвижимости часто бывают доступными только при участии посредников. После отбора вариантов специалистами будущему покупателю нужно оформить краткосрочную визу и отправиться на личный осмотр объектов.

Поиск риелтора

Риелтор — необязательный участник сделки при оформлении недвижимости в Испании, однако его услуги могут существенно упростить процесс. Он поможет получить идентификационный номер NIE, подобрать недвижимость, подходящую под запросы клиента, отправится вместе с ним на просмотр. Некоторые риелторы помогут и с поиском мебели, и в заключении договоров с поставщиками коммунальных услуг. При выборе агента стоит провести предварительную проверку: когда было зарегистрировано юридическое лицо, готов ли он поделиться контактами предыдущих клиентов, участвует ли в профессиональной ассоциации.

Проведение сделки

Подготовка

Для проведения сделки с недвижимостью иностранцу понадобится идентификационный номер — numero de identificacion de extranjero (NIE). Его можно получить в иммиграционном отделе полиции Испании или в представительстве на территории родной страны. Государственная пошлина за оформление кода составляет около 10 EUR. Срок оформления идентификационного номера зависит от общего количества заявок, и в среднем занимает от пары дней до нескольких недель. Получить готовый NIE может представитель иностранца, личное присутствие необязательно. Также для проведения всех платежей необходим банковский счет. С иностранцами сотрудничают такие банки как Bankia, Sabadell и другие. Кроме загранпаспорта и NIE понадобятся документы о доходах. Процедура открытия счета бесплатна, но в дальнейшем может взиматься комиссия.

Бронирование и проверка

Чтобы продавец убедился в серьезности намерений покупателя, последний вносит залог в размере 3000–5000 EUR. Объект снимается с продажи, а его владелец подписывает квитанцию, которая подтверждает операцию. Впоследствии сумма залога входит в стоимость. Затем риелтор проверяет объект на наличие разных обременяющих факторов. Это могут быть обязательства перед банками или неоплаченные коммунальные услуги. Если в ходе проверки возникли нюансы, не устраивающие покупателя, он в праве отказаться от сделки и вернуть залог.

Предварительный договор

Если покупателя все устраивает, стороны подписывают предварительное соглашение без участия нотариуса. В документе указывается информация о недвижимости, обязательства продавца (например, провести ремонт) и покупателя (дата заключения договора купли-продажи и оплаты). Указываются штрафы за расторжение соглашения. Во время подписания иностранец передает владельцу 10 % от общей стоимости объекта.

Договор купли-продажи и оплата

Фактическая сделка всегда проводится в сопровождении нотариуса для гарантии безопасности. Он проводит собственную проверку недвижимости. В выбранную дату обе стороны должны встретиться у нотариуса. Если покупатель не владеет испанским языком, обязательно присутствие присяжного переводчика. Если была запрошена ипотека, присутствуют также представители банка. Обе стороны подписывают договор, покупатель передает продавцу чек на оплату объекта. Также он дает нотариусу квитанцию на оплату всех сборов и пошлин. Предварительно покупатель должен внести на свой банковский счет достаточную сумму. Продавец в свою очередь передает ключи и квитанции за коммунальные услуги.

Регистрация нового владельца

Нотариус направляет оригинал договора в реестр собственности. Регистрация занимает до трех месяцев, затем новый владелец получает выписку и оригинал договора. На этом процедура покупки недвижимости в Испании считается завершенной.

Как попасть в Испанию владельцу недвижимости?

Собственники недвижимости в Испании имеют право оформить шенгенскую мультивизу. На ее основании можно находиться в данной стране и других государствах Шенгенской зоны до 90 дней в течение каждого полугодия. Получить ее можно в консульстве, предоставив среди прочих документов выписку из реестра собственности. Подробнее о визах в Испанию можно прочитать в другой нашей статье.

В отличие от граждан СНГ, резиденты Европейского Союза могут посещать более 170 стран мира в безвизовом режиме. Кроме того, они могут свободно передвигаться по странам Шенгенской зоны без каких-либо ограничений. А поскольку приобретение испанской недвижимости открывает иностранцу дверь к гражданству ЕС, он имеет все шансы воспользоваться преимуществами такого статуса в будущем.

Гражданство Испании при покупке недвижимости

Процедура получения испанского гражданства состоит из следующих этапов:

1. Оформление вида на жительство.
2. Спустя 5 лет — запрос постоянного места жительства.
3. Еще через 5 лет — оформление паспорта.

Чтобы запрос на ВНЖ был одобрен, необходимо:

• иметь медицинскую страховку;
• не иметь судимостей и запретов на въезд в Испанию;
• не иметь гражданства ЕС;
• не иметь болезней, которые могут быть опасными для окружающих;
• иметь достаточный доход для проживания в Испании.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости

Если стоимость недвижимости составляет от 500 000 EUR, иностранец может сразу оформить вид на жительство за 1–2 месяца. Если же цена объекта менее данной суммы, необходимо искать другое основание — работа, обучение, бизнес и т.д.

Перечень необходимых документов для оформления ВНЖ при покупке недвижимости:

• заявление;
• загранпаспорт;
• документ, подтверждающий отсутствие судимостей на родине;
• заключение о пройденном медицинском обследовании;
• фото паспортного формата;
• выписка из банковского счета;
• договор купли-продажи и выписка из реестра собственности;
• страховка.

Документы подаются в ближайшее отделение полиции в Испании. Подробнее об оформлении ВНЖ в Испании можно прочитать здесь.

Оформление ПМЖ

Спустя 5 лет после получения ВНЖ иммигрант может запросить смену статуса на ПМЖ. Для этого необходимо проживать в стране минимум 183 дня в году. Всего разрешено отсутствовать 12 месяцев подряд. Также нужно подтвердить наличие источника дохода. Обязательное условие — отсутствие налоговых задолженностей и судимостей в Испании. Подробнее о процедуре оформления ПМЖ можно прочитать в другой нашей статье.

Получение испанского паспорта

Через 5 лет после получения постоянного ВНЖ можно подавать заявление на гражданство Испании. Для этого необходимо подтвердить отсутствие судимостей и наличие стабильного дохода. В загс подаются заграничный и гражданский паспорта, свидетельство о рождении. Заявление рассматривается 1 год. Инвесторы освобождаются от сдачи экзамена и уплаты пошлины. Если власти приняли положительное решение, иммигрант обязан принять присягу и получить новый паспорт в загсе.

Вопросы и ответы

Сколько стоит недвижимость в Испании?

Бюджетное жилье можно найти в диапазоне от 40 000 до 150 000 EUR. Средний сегмент цен — 300 000–700 000. Встречаются предложения о продаже апартаментов за 1,5 миллиона или вилл за 4,5 миллиона. Средняя цена на квартиру в Барселоне – 500 000–600 000 EUR, в Валенсии — 300 000–400 000, в Аликанте — 200 000–300 000. Вилла в Барселоне в среднем обойдется в 2–3 миллиона, в Валенсии — от миллиона до трех, в Аликанте — от 500 тысяч до 3 миллионов.

Что и где лучше покупать?

Валенсия и Аликанте подойдут и для постоянного проживания, и для сдачи жилья в аренду. Здесь много русскоговорящих жителей и морских пляжей. Этот регион понравится тем, кто не хочет окунаться в абсолютно новый менталитет, а предпочитает общество соотечественников. Каталония придется по душе тем, кто настроен жить и развивать свой бизнес, обучаться или просто работать. Но поскольку города этого округа популярны среди туристов, в том числе и Барселона, здесь крайне выгодно сдавать жилье, в особенности посуточно.

Как взять кредит на недвижимость иностранцу?

В Испании ипотека выдается на срок от 5 до 30 лет. Граждане Испании или ЕС могут рассчитывать на кредит в размере 70–80 % от оценочной стоимости, а иностранцы — на 50–70 %. Для резидентов ставка составляет 2,5 %, для нерезидентов — 4–5 %. Для оформления необходимо провести оценку недвижимости и обратиться в банк. Из документов понадобятся налоговый номер, справка о доходах и выписка с места работы либо бумаги, подтверждающие ведение предпринимательской деятельности.

Налог на недвижимость и другие расходы при покупке

При покупке объекта на первичном рынке иностранец платит аналог НДС в размере 10 % от цены, на вторичном — 7,5 %. Также для новостроек оплачивается гербовый сбор — 0,5–1,5 %. В дальнейшем покупатель будет ежегодно платить налог на собственность в размере 0,4–1,1 % от кадастровой стоимости. Если собственник-нерезидент проживает сам, а не сдает объект в аренду, он дополнительно платит 0,265 % или 0,48 % от кадастровой стоимости. С резидентов Испании данный налог не взимается.