Получение ВНЖ и гражданства Болгарии через покупку недвижимости

ВНЖ в Болгарии при покупке недвижимости можно получить за инвестиции от 600 000 болгарских левов (порядка 306 000 EUR). Жилье можно купить за заемные средства, на момент подачи заявления на ВНЖ кредит должен быть погашен минимум на 75 %. Для оформления вида на жительство иностранцу необходимо запросить долгосрочную визу типа D и не позднее чем за 14 дней до окончания срока ее действия обратиться в Миграционное управление.

Через 5 лет иммигрант может получить длительный ВНЖ, действующий 5 лет, или бессрочный статус ПМЖ, еще через 5 — гражданство Болгарии. Далее в этой статье — о преимуществах, условиях и процедуре оформления болгарского вида на жительство при покупке недвижимости.

Какие преимущества дает ВНЖ и гражданство Болгарии

ВНЖ при покупке недвижимости дает иммигранту возможности:

• проживание на территории государства до 12 месяцев с последующим продлением;
• безвизовый въезд в страну неограниченное число раз;
• приглашение супруги/-а и детей возрастом до 21 года по программе воссоединения семьи;
• свободное посещение других стран Шенгенской визы (до трех месяцев пребывания из полугода подряд;
• проживание на территории Сербии, Кипра, некоторых других стран до 90 дней в каждом полугодии без визы;
• оформление в дальнейшем ПМЖ и гражданства.

Владелец ВНЖ, действующего 5 лет, или бессрочного ПМЖ имеет возможность работать на территории государства без специального разрешения, получать образование и медицинские услуги бесплатно, оформлять социальные пособия. Также постоянный резидент может посещать страны ЕС без виз и в целом имеет те же возможности, что и гражданин, за исключением права участия в выборах.

Обладатель болгарского паспорта имеет право на:

• безвизовые поездки в 172 страны мира;
• ведение бизнеса в ЕС, Швейцарии и ЕЭЗ;
• получение образования и медицинской помощи, трудоустройство и обслуживание в банках стран Европейского союза;
• свободное проживание на территории любого государства ЕС;
• участие в выборах в качестве кандидата на государственный пост и избирателя.

Инвестирование в болгарскую недвижимость привлекательно благодаря таким аспектам:

• Невысокая стоимость объектов. Средняя цена 1 м2 составляет 1 400–2 100 EUR, в то время как в соседней Греции это 2 130–2 700, в Черногории — 1 950–2 600 EUR, а в Венгрии — 2 400–3 300 EUR.
• Туристическая активность. Страна имеет выход к Черному морю, множество культурных объектов и горнолыжных курортов, а туризм является основной отраслью экономики государства, поэтому владелец жилья может выгодно сдавать его в аренду.
• Рост цен. В дальнейшем владелец болгарской недвижимости сможет выгодно продать объект. Рост цен на жилье в 2025 году — один из самых высоких в ЕС, по данным Eurostat. В первом квартале 2025 года они увеличились на 15,1 % в годовом выражении — это второй показатель в Евросоюзе после Португалии.

Многие выбирают ВНЖ, чтобы обезопасить семью, быть ближе к Европе, но без резких шагов. Гражданство Болгарии по упрощенной программе — это возможность получить больше, не меняя кардинально привычный уклад жизни: без переезда, в срок от 12 месяцев, без отказа от родного гражданства (обратите внимание, что по стандартной программе отказ нужен).

Оформление болгарского ВНЖ и гражданства при покупке недвижимости

Владелец недвижимости любой стоимости в Болгарии получает мультивизу на 3-5 лет, позволяющую въезжать в страну неограниченное число раз и находиться на ее территории до 90 дней в полугодии. За это время иностранец может найти работу, открыть бизнес или подобрать другое основание для иммиграции. При оформлении любого типа ВНЖ обязательным требованием является наличие жилплощади, арендованной или приобретенной, поэтому ее покупка играет важную роль в процессе переезда.

Если же стоимость недвижимого имущества превышает 600 000 левов (306 000 EUR), иностранец может на этом основании получить ВНЖ. Однако важно выполнять остальные условия болгарского законодательства, о которых речь пойдет далее.

Особенностью болгарской программы получения вида на жительство при покупке недвижимости является следующее: если жилье покупалось на заемные средства, то на момент подачи заявления на ВНЖ кредит может быть выплачен не полностью, а на 75 %. Если покупка осуществлялась за собственные средства, подать заявку можно только после полной оплаты на счет болгарского лицензированного кредитного учреждения. Рассмотрение заявления занимает до 14 дней. В случае возникновения сложностей и необходимости предоставления дополнительных документов срок продлевается на месяц.

После покупки недвижимости у иностранца появляются обязанности:

• в течение максимум 2 месяцев после совершения сделки обратиться в налоговую инспекцию и заявить о праве собственности;
• в течение 7 дней после покупки зарегистрироваться в национальном административном реестре Bulstat Register;
• перезаключить договора на поставку коммунальных услуг;
• ежегодно уплачивать налоги на недвижимость и вывоз бытовых отходов.

Дополнительные сборы

Размер государственных сборов зависит от запрашиваемого срока вида на жительство: 200 левов (102 EUR) для полугодичного и 500 левов (253 EUR) для годового ВНЖ. Также за запрос дополнительно взимается 10 левов (5 EUR). Кроме того, покупателю необходимо оплатить следующие сопутствующие расходы:

• услуги нотариуса;
• муниципальный налог на переход права собственности;
• государственная пошлина за регистрацию объекта;
• услуги переводчика.

Размер дополнительных платежей в каждом случае отличается. Например, при покупке квартиры площадью около 50 м² и стоимостью 30 000 EUR сопутствующие расходы составят порядка 1 500 EUR.

Как принять участие в резидентской программе Болгарии

Базовое условие для оформления данного типа ВНЖ — владение недвижимостью стоимостью от 600 000 левов (306 000 EUR). В болгарском законодательстве не указаны требования к типу объекта. Однако стоит учитывать одну особенность: покупать земельные участки иностранцы могут только при условии владения паспортом государств ЕС и ЕЭЗ. Также приобретение земли разрешается юридическим лицам из других стран.

Чтобы купить дом с земельным участком необходимо зарегистрировать в Болгарии компанию и оформить покупку на нее. Физлицам разрешено приобретать только квартиры и коммерческие объекты.

Если стоимость недвижимости не соответствует требуемой, претенденту будет отказано в ВНЖ. Отказ также можно получить при подаче неполного пакета документов, неправильно заполненных бумагах, предоставлении неправдивой информации.

Если инвестор намеревается в дальнейшем получить статус постоянного резидента, ему позволяется отсутствовать на территории Болгарии не более 6 месяцев подряд или 10 месяцев за 5 лет (для оформления длительного ВНЖ) либо до 30 месяцев за 5 лет (для ПМЖ). В другом случае никаких требований к сроку проживания нет. Если в планах иностранца — претендовать на паспорт, ему необходимо учитывать, что для этого придется написать отказ от предыдущего гражданства. Исключение составляют граждане ЕС, Швейцарии и ЕЭЗ, а также супруги граждан Болгарии.

Требования к инвестору

Помимо владения недвижимостью, претенденту на ВНЖ необходимо выполнить следующие требования:

• получить визу типа D;
• оформить медицинскую страховку;
• подтвердить наличие стабильного дохода не менее минимальной болгарской зарплаты, стипендии или пенсии;
• не иметь судимостей в стране гражданства или постоянного проживания.

Пакет документов

Перечень документов для оформления болгарской национальной визы D:

• заполненная анкета;
• оригинал загранпаспорта и копии его страниц с личной информацией;
• недавнее цветное фото паспортного формата;
• оригинал и две копии документа, подтверждающего основание запроса визы;
• справка, подтверждающая наличие финансов для проживания в размере не менее минимальной зарплаты или пенсии в Болгарии;
• медицинская страховка с суммой покрытия не менее 30 000 EUR.

Документы для ВНЖ в Болгарии:

• заявление;
• загранпаспорт с визой;
• чек об уплате пошлины;
• документ, подтверждающий наличие жилья;
• медицинский страховой полис;
• справка о наличии средств к существованию;
• справка об отсутствии судимостей;
• документ из болгарского банка об оплате суммы покупки, превышающей 600 000 левов (306 000 EUR);
• документ о праве собственности на недвижимость;
• справка о расходах компании на покупку (если покупателем выступало юридическое лицо).

Документы для ПМЖ:

• заявление;
• чек об уплате сбора;
• копия загранпаспорта;
• документ о наличии жилья;
• справка о наличии средств для жизни в стране;
• справка об отсутствии судимостей в стране постоянного пребывания;
• документ из Министерства внутренних дел о 5-летнем легальном пребывании на территории Болгарии.

Документы для получения гражданства Болгарии за инвестиции в недвижимость:

• заявление;
• копия свидетельства о рождении;
• справки о несудимости из страны гражданства и постоянного проживания;
• документ из прокуратуры, подтверждающий отсутствие уголовных дел за умышленные преступления;
• справка от работодателя или декларация о доходах за последний год;
• документ от Министерства образования и науки о владении болгарским языком либо копия диплома об окончании начального, среднего или высшего образования;
• справка об отсутствии острых заразных и инфекционных заболеваний;
• автобиография;
• фото паспортного формата;
• копия паспорта;
• чек об уплате пошлины;
• документ об отказе от предыдущего гражданства.

Поэтапные действия получения болгарского паспорта

Как и в большинстве стран, гражданство Болгарии при покупке недвижимости сразу получить нельзя. Иностранцу необходимо пройти обязательные этапы ВНЖ и ПМЖ, только после этого он получит право претендовать на паспорт.

Оформление ВНЖ

1. Покупка недвижимого имущества в Болгарии. Инвестору необходимо подобрать один или несколько понравившихся объектов, открыть счет в банке, заключить договор купли-продажи, оплатить покупку и зарегистрировать право собственности. В Болгарии практикуется удаленное проведение сделки через доверенное лицо, поэтому посещать страну необязательно.
2. Получение болгарской визы. Документы на национальную визу D подаются в консульский отдел посольства не раньше, чем за 3 месяца до предполагаемой даты въезда. Решение по выдаче принимается в течение 15-35 дней.
3. Сбор и подача документов на ВНЖ Болгарии. После подготовки полного перечня документов претенденту необходимо приехать в Болгарию и подать их в Миграционное управление или региональное управление Министерства внутренних дел (ОДМВР). Документы, полученные за пределами страны, должны иметь заверенных перевод. Подать их нужно не позднее чем за 14 дней до окончания срока действия визы.
4. Ожидание и получение готовой карты ВНЖ. Рассмотрение заявки занимает до 14 дней, в случае возникновения проблем — до месяца. Затем иммигрант может лично получить готовую карту там же, где подавались документы. В зависимости от того, на какой период запрашивался ВНЖ, карточка действует 6 или 12 месяцев.
5. Продление вида на жительство в Болгарии. Процедура продления аналогична первичному получению. Иммигранту необходимо предоставить тот же пакет документов.

International Business помогают оформить паспорт ЕС под ключ. Все задачи, от подготовки документов до записи и обращения в госорганы, можно делегировать юристам международного права.

ПМЖ Болгарии

Спустя 5 лет легального проживания в стране иностранец получает право запросить ПМЖ. Для этого ему необходимо находиться на территории Болгарии минимум 30 месяцев. Статус ПМЖ бессрочный. Документы подаются в Миграционное управление или ОДМВР не позднее чем за два месяца до окончания действия ВНЖ. Рассмотрение заявления занимает до 60 дней.

Обретение болгарского гражданства

Заявление и документы на получение гражданства подаются в Министерство правосудия или представительство Болгарии на родине. Предварительно на сайте государственного органа необходимо забронировать дату и время. В любом случае претенденту нужно пройти собеседование на болгарском языке. В течение 14 дней проводится экспертиза документов. Предоставление гражданства осуществляется приказом вице-президента, который выдается претенденту.

Рынок недвижимости в Болгарии

2025 стал пиковым годом роста — по оценке Национальной ассоциации недвижимости Болгарии (NREA), цены поднялись более чем на 18 % за 12 месяцев, по сравнению с предыдущим периодом (напомним, Евростат заявляет о 15,1 %). Рост цен связан, в том числе, со вступлением страны в еврозону с 1 января 2026 года. Такое решение привлекает инвесторов и снижает валютные риски. Высоким спросом недвижимость пользуется как со стороны местных покупателей, так и иностранцев: темпы переезда сюда из стран бывшего СССР выросли после 2022 года. С 2026 года ожидается стабилизация роста цен (около 10 % в год), однако это все равно высокий показатель.

Плюсы и минусы

К преимуществам местной недвижимости можно отнести:

• Низкие цены. Если сравнивать с соседними Грецией, Румынией и Сербией, стоимость объектов в Болгарии гораздо ниже.
• Визовые возможности. Каждый владелец недвижимости с установленной ценой может путешествовать по странам Шенгенской зоны без визы.
• Курортное разнообразие. Можно проживать в стране самому и отдыхать на берегу моря или в горах, либо сдавать жилье в аренду туристам, получая пассивный доход в размере 3,5–6,5 % в год.

Из минусов недвижимости на болгарском рынке можно выделить:

• Ограничения на покупку. Иностранные физические лица (за исключением граждан ЕС и ЕЭЗ) не могут покупать землю, им доступны только квартиры, студии и апартаменты. Для покупки дома или виллы необходимо оформлять предпринимательство.
• Проблемы с отоплением. Централизованного отопления в стране нет, из-за чего состояние жилого фонда ухудшается.
• Своеобразную систему подсчета площади. Фактическая площадь квартир меньше заявленной в документах, поскольку в общие квадратные метры входят террасы, лифты, лестничные клетки и даже толщина стен.

Иностранцам доступны к покупке квартиры, студии, дома, виллы, апартаменты на первичном и вторичном рынке. Встречаются объявления о продаже элитных квартир в 10–50 метрах от моря. Искать недвижимость можно самостоятельно на специализированных интернет-ресурсах или обратиться к агентству-посреднику. Процесс покупки простой и не имеет примечательных особенностей.

С гражданством ЕС проще инвестировать в европейскую недвижимость и развить свое дело до международного уровня.

Получите консультацию оставив заявку

Гражданство за недвижимость в других странах

Болгария входит в перечень стран, которые не выдают гражданство за недвижимость, но позволяют получить ВНЖ на данном основании. Ниже приведены сравнительные таблицы программ разных государств.

Программа Болгарии не подойдет тем, кто хочет быстро и за минимальные вложения получить вид на жительство с автоматическим правом на работу и гражданство. На нее стоит обратить внимание предпринимателям, состоятельным пенсионерам и тем, кому просто приглянулась эта страна в качестве места постоянного проживания.

Болгария является участницей Европейского союза, поэтому иностранец может получить ВНЖ в Европе при покупке недвижимости стоимостью от 306 000 EUR на территории этого государства. В дальнейшем он сможет продлевать этот статус, оформить ПМЖ и гражданство. Такой вариант иммиграции подойдет тем, кто планирует переехать в европейскую страну с выходом к Черному морю и перевезти свою семью, вести бизнес с одним из самых низких в ЕС подоходным налогом (10 %).

Автор статьи:

Ярослав Милонов

юрист, специалист по миграционным программам,
автор статей и канала на YouTube International
Business

Интересные статьи

Мальта Как получить визу цифрового кочевника на Мальту в 2026 году

☆☆☆☆☆

★★★★★

Евросоюз 15 способов получить вид на жительство в Евросоюзе

☆☆☆☆☆

★★★★★

Болгария Digital Nomad Visa в Болгарии: от подачи на визу D до карты ВНЖ

☆☆☆☆☆

★★★★★