Покупка недвижимости в Португалии: правильное приобретение и что это дает

В 2021 году Национальный статистический институт (INE) зафиксировал повышение цен на недвижимость в Португалии. Стоимость жилья выросла на 11,2 % в годовом исчислении и составляет от 900 EUR за 1 м2, что является самым высоким показателем за последнее десятилетие. Этому сопутствовали улучшение качества жизни населения и ставшая популярной программа получения ВНЖ за инвестиции в недвижимость.

По данным INE, цены на жилье больше всего выросли в центральном и северном регионах страны. В Лиссабоне и пригороде столицы, Алгарве и Порту стоимость 1 м2 жилья наибольшая — от 2 до 15 тыс. EUR. И продолжает расти, увеличивая капитал инвестора при последующей перепродаже.

Россияне, украинцы и другие иностранцы могут беспрепятственно купить дом в Португалии и распоряжаться собственностью по усмотрению. С помощью агентов рынка недвижимости и юристов процесс подбора и приобретения объекта осуществляется без особых усилий инвестора. Специалисты проверяют документы о праве собственности, составляют договор купли-продажи, сопровождают сделку и контролируют занесение имя нового собственника в реестр.

Бонусом при покупке недвижимости в Португалии является «Золотая виза», эквивалентная ВНЖ. С ней иностранец может жить в стране у моря, путешествовать без открытия виз по территории Шенгенской зоны, а спустя 6 лет проживания — подать заявление на европейское гражданство, чтобы получить португальский паспорт.

Где лучше покупать недвижимость?

Покупатели недвижимого имущества ориентируются на столицу и ее окрестности, Порту, прибрежные районы и входящие в состав Португалии острова. К приобретению доступны жилые объекты — от деревенских домиков до комфортабельных апартаментов и элитных вилл на берегу моря, коммерческие — отели, рестораны, магазины, офисы, спортзалы, винодельни, бизнес-центры и складские помещения, а также земельные участки. Оплата за португальскую недвижимость производится в евро, так что тем, кто хранит средства в рублях, гривнах или другой валюте, необходимо заранее осуществить обмен средств.

Недвижимость в Лиссабоне

Столица Португалии вместе с муниципальными центрами Сетубал, Амадору, Кашкайш, Синтру, Эшторил и так называемой Лиссабонской Ривьерой — полосой фешенебельных курортов на берегу океана — образуют регион Лиссабон. Он достаточно компактен, имеет развитую транспортную сеть и является наиболее востребованным среди инвесторов.

Цены на недвижимость в Лиссабоне ниже, чем в других европейских столицах: Париже, Лондоне, Люксембурге, Стокгольме и Берне. Впрочем, средняя доходность от сдачи португальской недвижимости в аренду, благодаря идеальному климату и низкой себестоимости проживания, выше — около 5–7 %.

Интерес страны среди иностранцев в туристическом плане сопутствует повышению спроса на жилье, поэтому выгодно вкладывать в курортную недвижимость. Долгосрочная сдача в аренду небольших квартир в Португалии, приобретенных за относительно невысокую цену, приносит пропорционально больший доход.

Сдавать жилье посуточно в туристический сезон еще более выгодно, однако в зимнее время оно будет простаивать. Недвижимость может быть использована в качестве второго дома для зимовки.

Если пассивный доход не интересует, важно знать, что столичный регион — образовательный, научно-технический и медицинский центр страны, куда можно переезжать семьями. Здесь расположены университеты, научные центры, исследовательские институты. Иностранцам или их детям, которые планируют получить европейский диплом о высшем образовании, желательно купить жилье в Португалии для личного пользования. Бонусом для родителей станет то, что в столице сконцентрирован основной бизнес, производство. Старших членов семьи порадует наличие высокоразвитой медицины.

Популярностью среди покупателей пользуются офисные помещения и коворкинги: по данным британского агентства недвижимости Savills, Лиссабон — третий город мира, который наиболее всего подходит для удаленной работы.

Недвижимость на берегу моря

Алгарве — туристический и спортивный центр страны с развитой жилой инфраструктурой. Регион привлекает любителей гольфа и водных видов спорта.

Береговая линия Алгарве имеет внушительные размеры — около 200 километров, однако тщательно охраняется от массовой застройки природоохранным законодательством. Несмотря на то, что стоимость недвижимости в Португалии на берегу моря достаточно высока, спрос на нее не падает. Чаще всего иностранным инвесторам предлагаются виллы в Португалии — уже построенные объекты курортного жилья для собственного проживания или сдачи в аренду.

В Алгарве есть необходимые условия для жизни и отдыха (средиземноморский климат, природная красота), которые в сочетании с условиями, созданными португальским правительством в рамках различных программ поддержки и стимулирования, открывают большие возможности для бизнеса.

Наиболее интересными городами для покупки жилья в Алгарве считаются Фару (центр южного региона), Лагуш, Вилламоура и Албуфейра.

В этом регионе популярны инвестиции в сьюты — небольшие по площади апартаменты в отеле на первой береговой линии с развитой инфраструктурой. Стоят они недорого — около 200 тыс. EUR. Рынок элитной недвижимости, представленный объектами в ценовом диапазоне от полумиллиона евро и больше, интересен новостройками в роскошных жилых комплексах либо частными домами.

Инвестировать в этот регион так же перспективно, как и в Лиссабонскую Ривьеру. Посуточная сдача в аренду однокомнатной квартиры или сьюта принесет владельцу около 100–120 EUR в сутки.

Если жилая недвижимость не интересует, можно вложить деньги в коммерческие объекты на побережье. Сдача в аренду склада, при минимальных вложениях, принесет неплохой доход — от 5 EUR за 1 м2.

Недвижимость на островах

В состав Португалии входят два архипелага: Азорские острова и Мадейра. Оба они находятся посреди Атлантического океана. Климат на каждом архипелаге позволяет наслаждаться отдыхом круглый год.

Азорские острова представляют собой 9 островов вулканического происхождения. Промышленность отсутствует, потому отдыхать здесь не только приятно, но и полезно. На Азорских островах расположены комфортабельные курорты, рестораны средиземноморской и европейской кухонь, торговые центры и 3 аэропорта с прямым рейсом в Лиссабон и обратно.

Цены на островную недвижимость невысоки по сравнению с Лиссабонской Ривьерой. За жилой объект на Азорских островах придется заплатить примерно такую же сумму, как в Алентежу, так как регионы схожи по развитию туристической инфраструктуры и динамике строительства. Данные статистического портала Idealista свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости здесь самая низкая — около 1100 EUR за 1 м2.

Квартира на маленьком острове Корву с населением в пару тысяч человек обойдется всего в 40 тыс. EUR. На рынке представлено множество жилой недвижимости в хорошем состоянии в ценовом сегменте 50–100 тыс. EUR.

В столичных густонаселенных регионах Азорских островов стоимость современного жилья в новострое колеблется в районе 130–160 тыс. EUR. Выбор элитной недвижимости небольшой, цена — до полумиллиона евро.

Недвижимость на Мадейре обойдется в 2 раза дороже, чем на Азорских островах. Жизнь и отдых здесь выбирают те, кто ценят комфорт и не интересуются недвижимостью низкого ценового сегмента. Наибольшим спросом на острове пользуются квартиры и апартаменты категории люкс в новых жилых комплексах стоимостью около 1 млн EUR.

В связи с тем, что инвестиции в недвижимость на островах дают право упрощенного получения ВНЖ, не исключена вероятность подорожания жилья в ближайшем будущем.

Процедура покупки недвижимости в Португалии для иностранцев

Купить недвижимость в Португалии может любой иностранец. При чем сделать это он можно как на физическое лицо, так и на юридическое. Ограничений для инвестиций по виду недвижимости нет: доступны к приобретению жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки.

Процесс покупки и оформления недвижимости достаточно прост — для этого необязательно прилетать в Португалию. Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, необходимо пройти несколько этапов:

1. Найти подходящий вариант. В первую очередь иностранцу необходимо определиться с регионом, в котором он хочет купить недвижимость в Португалии, и типом объекта. Найти подходящий вариант можно самостоятельно через специализированные сайты или с помощью агентов. Онлайн-просмотр недвижимости может организовать владелец или риелтор.
2. Обратиться к юристу. Помощь специалиста понадобится при подготовке необходимых документов, проверке прав собственности, составлении договора, сопровождении сделки купли-продажи, регистрации в земельном кадастре и местном муниципалитете, получении фискального номера, необходимого для проведения транзакций и открытия счета в банке.
3. Заключить предварительную сделку. Когда покупатель определился с объектом, он резервирует его: подписывает с продавцом предварительный договор, уплачивает 10–30 % от стоимости недвижимости и регистрирует сделку у нотариуса. Этот этап можно пропустить, перейдя к подписанию договора купли-продажи и полной оплате, включая пошлины.
4. Уплатить налоги и сборы. Процесс переход права собственности сопровождается уплатой муниципального налога на недвижимость в размере от 0 до 8 % и гербового сбора — 0,8 %.
5. Завершить сделку купли-продажи подписанием договора. Процесс передачи оставшейся части суммы от стоимости имущества происходит в присутствии нотариуса. После подписания договора имя нового собственника заносится в регистрационный реестр, а нотариально заверенная копия документа передается в налоговую.

Продажа недвижимости в Португалии

Иностранец, владеющий португальским недвижимым имуществом, может его продать, воспользовавшись услугами риелтора, заплатив за процедуру 3–5 % от стоимости объекта. При продаже налоговые нерезиденты уплачивают налог на прирост капитала с разницы между ценами покупки и продажи по ставке 28 %.

Ипотека для иностранцев

Иностранцы могут получить в португальских банках ипотеку для приобретения вторичного жилья. Воспользоваться услугами финансового учреждения выгодно по следующим причинам:

• оценочная экспертиза объекта для покупки проводится банком;
• ставки по ипотечным кредитам ниже, чем в России, Украине, Беларуси;
• залоговое имущество может находиться в другой стране;
• во время погашения долга клиенту разрешено сдавать жилье в аренду;
• недвижимость можно продать, переоформив ипотеку на нового владельца;
• кредитные условия могут быть пересмотрены;
• оформление может быть осуществлено через доверенное лицо.

Португальская банковская система в своей деятельности пользуется едиными правилами Евросоюза. За исключением единого государственного, Caixa Geral de Depositos, остальные банки в Португалии частные: Millennium BCP, Novobanco, Banco Santander Totta, Banco de Investimento и еще около сотни национальных и иностранных учреждений. Контроль деятельности осуществляет Центральный Банк.

До подачи запроса на ипотеку можно сравнить предложения от разных кредитных организаций. Банк должен предоставить информационный лист с перечисленными условиями предлагаемого ипотечного кредита. Лояльные условия для нерезидентов предлагают Santander, Bankinter, Banco Best, BBVA. Для подачи запроса на ипотечные средства необходимо:

• быть зарегистрированным в Португалии как налогоплательщик;
• подтвердить источник получения дохода;
• иметь хорошую кредитную историю;
• пройти проверку платежеспособности.

Условия пользования ипотечными средствами:

Для оформления ипотеки нужно предоставить в банк следующие документы:

• копию заграничного паспорта;
• справку с места работы о занимаемой должности и размере зарплаты;
• индивидуальный налоговый номер;
• справку из банка о движении средств на счетах за последние 3 месяца;
• подтверждение места жительства;
• справку о доходах за последний год;
• рекомендательное письмо другого банковского учреждения.

Документы, составленные на иностранном языке, должны быть переведены на португальский и заверены в консульском отделе посольства Португалии в стране постоянного проживания заявителя.

Оформление ипотеки влечет за собой единоразовые расходы около 1,5 тыс. EUR (оплата банковских услуг, оценки недвижимости) и ежемесячную страховку в размере около 100 EUR.

Участникам программы получения «Золотой визы» за инвестиции в недвижимость ипотечные средства использовать запрещено.

Налоги

Налоговые ставки в Португалии ниже, чем в других европейских странах. Налоги, которые платят собственники недвижимости:

• ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Португалии для иностранцев — от 0,3 до 0,8 % кадастровой стоимости объекта в зависимости от типа объекта и муниципалитета (самый высокий в Лиссабоне и курортных городах);
• при сдаче объекта в аренду — налог на прирост капитала 28 %;
• при передаче недвижимости в наследство или дарении — 10 % (супруги, дети, родители и внуки освобождаются от уплаты).

Нерезиденты, которые получают доход в Португалии, становятся плательщиками подоходного налога. Его ставка зависит от уровня дохода.

Для уплаты налога нерезиденты обязаны иметь налоговый адрес — место регистрации или адрес местного представителя. Налоговым резидентом считается лицо, пребывающее в Португалии более полугода в течение 12 месяцев и имеющее собственное или арендованное жилье.

Коммунальные платежи

В разных муниципалитетах стоимость коммунальных платежей отличается. Расходы будут зависеть также от места расположения, вида объекта, его характеристик, уровня потребления ресурсов. Для примера: общие коммунальные платежи за квартиру 50–60 м2 составят около 60 EUR в месяц, из расчета 40 за электроэнергию и 20 за водоснабжение. К расходам на содержание жилья могут добавиться 20–30 EUR для оплаты интернета.

С поставщиками газо- и водоснабжения необходимо будет заключить либо переоформить на свое имя действующий с предыдущим собственником договор.

Газовый баллон для необеспеченных газом объектов в небольших городах стоит 50 EUR. Часто дополнительно приходится оплачивать стоимость обслуживания объекта недвижимости, если он является частью кондоминимума.

Как сдавать недвижимость в аренду?

Для сдачи в аренду недвижимого имущества владельцу необходимо получить разрешение в местном муниципалитете.  Поиск арендатора можно осуществить через агентство, потратив дополнительные расходы на комиссию, или самостоятельно.

Долгосрочная сдача в аренду требует заключения договора, направления копии в налоговую службу и уплаты собственником имущества гербового сбора в размере 10 % месячной платы.

Стоит ли покупать недвижимость в Португалии?

Большинство объектов в туристических зонах стоят дорого — их покупка и обслуживание потребуют значительных затрат. Вместе с тем собственность в Португалии можно использовать не только для проживания, но и выгодной сдачи в аренду.

Плюсы покупки недвижимости в Португалии для иностранцев:

• владение и распоряжение имуществом без ограничений;
• возможность получить доход от сдачи в аренду;
• наименее рисковый инвестиционный актив в долгосрочном плане;
• низкие транзакционные издержки;
• возможность получить резидентство и гражданство для себя и своей семьи через 5 лет проживания (для сравнения: в Греции он составляет 7 лет, в Испании — 10 лет).

Минусы инвестирования:

• достаточно высокие цены на недвижимость в Португалии;
• объект, расположенный на побережье, требует больших расходов на содержание.

Если мотивом покупки недвижимости в Португалии является получение стабильного дохода, в качестве объекта для инвестиций лучше рассматривать варианты в туристических регионах: Порту, Алгарве и на Мадейре.

Если основной целью иностранца является оформление вида на жительство и последующая натурализация в стране, стоит обратить внимание на Лиссабон. Он является отличным городом для жизни, наряду с другими европейскими столицами.

ВНЖ через покупку недвижимости

Португалия дает возможность гражданам третьих стран и их семьям получить вид на жительство («Золотую визу») за инвестиции в недвижимое имущество. Вариантом капиталовложения может стать на выбор:

• недвижимость любого типа стоимостью равной или превышающей 500 тыс. EUR (покупка жилых объектов с 2022 года ограничена островами и внутренними регионами);
• объект, построенный более 30 лет назад или находящийся в городской реабилитационной зоне, и проведение работ по его восстановлению на сумму от 350 тыс. EUR.

Размер инвестиций уменьшается на 20 %, если будущая собственность находится на территории с низкой плотностью населения или слаборазвитой экономикой.

Осуществить вклад можно лично или через компанию, зарегистрированную либо имеющую постоянное представительство на португальской территории. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду или использовать в коммерческих, промышленных, сельскохозяйственных, туристических целях.

Предоставлению вида на жительство за инвестиции в недвижимое имущество Португалии предшествуют:

1. Подбор и покупка португальской недвижимости.
2. Подготовка необходимого пакета документов.
3. Подача заявления и документов дистанционно через ARI — портал Португальской иммиграционной и пограничной службы.
4. Посещение Португальской иммиграционной и пограничной службы (SEF) с целью сдачи биометрических данных.

Разрешение на временное проживание инвестора действует в течение двух лет — этот статус можно дважды продлевать. Через 5 лет с момента выдачи ВНЖ появляется право подать заявку на постоянное место жительства.

Инвестиции в португальскую недвижимость — один из надежных способов улучшить условия жизни и получить больше прав при проживании в Европе. Огромный выбор объектов позволит подобрать идеальный вариант. Отсутствие ограничений для иностранцев и помощь специалистов при сопровождении сделки делают процесс покупки простым. Дополнительные привилегии инвестору и членам его семьи подарит «Золотая виза».

Предложений по продаже недвижимых объектов на рынке Португалии становится меньше с каждым годом, а их стоимость ежемесячно растет. Пока одни только думают о переезде в более безопасные и экономически развитые страны мира, другие, принявшие решение, уже живут на берегу Атлантического океана со статусом ВНЖ или даже гражданством.