Покупка недвижимости в Турции для россиян и других иностранцев

Продажи жилых объектов в Турции выросли на 25,1 % в январе 2022 года по сравнению с этим же месяцем предыдущего года. Максимальный спрос сосредоточен на квартирах и домах в Стамбуле, Анталии и Анкаре. 4,7 % договоров купли-продажи недвижимости в Турции за январь 2022 года подписано с иностранными гражданами — это преимущественно иранцы, иракцы, россияне и немцы. По сравнению с недвижимостью в Европе, турецкий рынок привлекает инвесторов более доступными ценами и туристическим потенциалом. Квартиры у моря можно приобрести по цене от 400 USD за м².

Покупка дома или квартиры в государстве на любую сумму дает право на получение вида на жительство, а через 5 лет легального проживания в стране иностранец может оформить паспорт. Инвесторы, которые приобрели недвижимость на сумму от 250 000 USD, могут претендовать на гражданство Турции сразу после сделки. Паспорта выдают иностранцам, которые не представляют угрозы для местного населения и не имеют судимости.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции

Увеличение спроса на дома и квартиры в государстве среди иностранных граждан обусловлено следующими преимуществами:

• Перспектива роста цен
  С каждым годом купить недвижимость в Турции можно все дороже, инфраструктура городов развивается, строятся новые жилые комплексы. Купив квартиру на этапе строительства, затем ее можно продать дороже и заработать на разнице в цене.
• Туристический потенциал
  Популярность турецких курортов формирует стабильный спрос на краткосрочную аренду жилья с целью отдыха. Местные компании по управлению недвижимостью берут на себя заботы по поиску арендаторов, а собственник квартиры получает ежемесячный доход.
• Доступные цены
  Турецкий рынок остается доступным для россиян, украинцев и белорусов. Купить небольшую квартиру в шаговой доступности к побережью можно за 25 000–30 000 USD, а стоимость квадратного метра элитного жилья стартует от 1 500 USD за м².
• Гарантированный вид на жительство
  ВНЖ в Турции при покупке недвижимости предоставляется всем иностранным собственникам жилых или коммерческих помещений. Если сумма покупки составляет больше 250 000 USD, инвестор может сразу оформить гражданство для себя, супруги и несовершеннолетних детей.

Поскольку Турция не является членом Евросоюза, местное гражданство не дает иностранцам особых преимуществ для жизни и работы в Европе. Однако, местные граждане могут пользоваться всеми возможностями таможенного союза с ЕС и вести бизнес в зоне свободной торговли.

Иностранцам запрещено покупать земельные участки в Турции площадью больше 30 га. Кроме того, запрет распространяется на территории, которые имеют военно-стратегическую ценность для государства. В каждом регионе страны установлено максимальное количество земли, которое может принадлежать иностранным гражданам. В зависимости от стоимости жилья собственнику придется оплачивать ежегодный налог и расходы по содержанию, что следует обязательно учесть покупателям недвижимости.

Популярные регионы

Большинство иностранных инвесторов выбирают недвижимость в южных регионах страны поближе к побережью Средиземного моря. В Анталии, Алании, Сиде можно приобрести апартаменты на территории курортных жилых комплексов с бассейнами, мини-аквапарком и саунами на территории. Эти города популярны среди туристов из Украины и России, поэтому квартиры под сдачу легко окупятся через несколько лет. Южный берег Турции также выбирают иностранцы, которые ищут варианты для постоянного проживания.

Недвижимость под аренду часто покупают в Анкаре или в Стамбуле. В этих городах есть возможность сдать жилье на длительный срок, получая стабильную ежемесячную прибыль. В Мерсине, который расположен на юго-восточном побережье, можно приобрести недорогую недвижимость в Турции. Средняя цена квадратного метра составляет 500-700 EUR.

Юго-западный регион также пользуется популярностью, но квартиры здесь продаются по более высоким ценам. На побережье Эгейского моря иностранцы чаще всего выбирают апартаменты или дома в Мармарисе, Бодруме, Дидиме. В этих регионах много безветренных бухт для пляжного отдыха, местных достопримечательностей и лесных массивов, что привлекает европейцев.

Цены турецкой недвижимости

Средняя стоимость жилых и коммерческих объектов:

Дешевая недвижимость в Турции

Квартиры, которые нуждаются в ремонте, замене трубопровода и электроразводки, стоят относительно недорого, но дополнительные расходы могут увеличить окончательную стоимость жилья для покупателя. Поэтому большинство иностранцев рассматривают преимущественно варианты недвижимости с ремонтом под ключ и даже с мебелью. На цену значительно влияет удаленность от побережья и пляжей. В жилых комплексах с развитой инфраструктурой, двориками и общим бассейном квартиры будут дороже, чем в обычной новостройке на окраине города.

Самой дорогой для покупки недвижимости в Турции считается юго-западная часть страны на побережье Средиземного моря. Квартиры в Мармарисе и Бодруме стоят в среднем на 10 000–15 000 USD больше, чем аналогичные в регионе Анталия. Самым бюджетным районом страны на южном берегу Турции считается Мерсин: купить однокомнатную квартиру с одной спальней и ремонтом там можно от 31 000 USD.

Покупка недвижимости в Турции: пошагово

Стандартный путь для иностранного покупателя:

1. Выбор объекта
   Подбор квартиры, дома или коммерческого помещения для покупки осуществляется удаленно либо при личном визите в государство. Даже при условии сотрудничества с местными риэлторскими компаниями, будущему владельцу имущества стоит самостоятельно посетить страну и оценить варианты недвижимости.
2. Получение налогового номера (ИНН) и открытие счета
   Иностранные граждане для покупки недвижимости через банковский перевод обязаны получить индивидуальный налоговый номер. Документ оформляется в городском отделении Налоговой инспекции за 15–30 минут. Счет можно открыть в тот же день в местном банке на основании внутреннего и заграничного паспортов иностранного гражданина, а также документа с указанием ИНН.
3. Подписание предварительного договора
   Соглашение о покупке подписывается нотариально в двух экземплярах: на турецком и родном языке покупателя. В документе подробно прописываются характеристики недвижимого имущества, площадь, этажность, планировка и комплектация. Договор обязательно заверяют нотариально, но право собственности он не передает. Также в тексте прописывается задаток (до 50 %) продавцу и возможные штрафы за невыполнение условий соглашения с обеих сторон.
4. Оформление разрешения на покупку
   Поскольку иностранцы не могут приобретать недвижимое имущество в охраняемых армией и стратегически важных регионах государства, перед сделкой нужно получить разрешительный документ от Военного Комитета Турции.
5. Оплата
   До регистрации права собственности покупатель должен рассчитаться с продавцом полностью, за исключением варианта с ипотекой.
6. Получение права собственности (TAPU)
   Регистрация имущества на нового владельца происходит в Кадастровом управлении города или поселка, где находится объект. По предварительной записи и при обязательном присутствии независимого переводчика обе стороны подписывают акт, который подтверждает отсутствие претензий и взаимное согласие на сделку. Если покупка оформляется удаленно, иностранец подписывает доверенность на представителя турецкого агентства и может не присутствовать в Кадастровом управлении. Затем заполняется свидетельство о праве собственности на нового владельца. В документе должны указываться характеристики имущества, данные о предыдущих собственниках, фото владельца, новый регистрационный номер и кадастровая стоимость. Срок оформления TAPU— около 5 дней.
7. Оформление технического паспорта
   Приобретая имущество на первичном рынке недвижимости собственник должен подписать договоры на коммунальные услуги в местном муниципалитете. При покупке вторичной недвижимости документ передается от предыдущего владельца. Примерная стоимость составляет 300–700 USD в зависимости от характеристик объекта.

Налог на недвижимость в Турции

Регистрация права собственности облагается налогом в 4 % от кадастровой стоимости объекта, который должны разделить продавец и покупатель поровну. На практике же в большинстве случаев налог на недвижимость в Турции уплачивает будущий владелец. Кадастровый сбор при выдаче TAPU— около 130 USD. Отдельно следует учесть расходы на оплату услуг нотариуса и переводчика — примерно 300 USD. Комиссия риелтора в большинстве случаев зависит от стоимости имущества и составляет 3–4 %. При покупке недвижимости на первичном рынке для граждан России, Украины и других стран СНГ услуги посредника оплачивает застройщик.

Ипотека для иностранцев

Банки DenizBank, ING Bank, BankPozitif выдают жилищные кредиты иностранцам, которые планируют покупку недвижимости в государстве, в рублях, турецких лирах, долларах или евро. Годовая ставка зависит от размеров первоначального взноса, суммы заема и окончательной даты возврата. Государственные и коммерческие банки Турции предлагают ипотечные кредиты в местной валюте под 18–22 % годовых, в долларах или евро — 7–10 %, в рублях — 18–20 %. Заемными средствами можно оплатить до 50 % стоимости имущества.

Разрешено ли иммигрантам сдавать объект в аренду

Иностранным гражданам запрещено самостоятельно сдавать жилье в краткосрочную аренду с 2017 года. Для этого многие собственники заключают договора с управляющими организациями, которые берут на себя заботы связанные с оплатой коммунальных, поиском арендаторов, уборке и гарантируют фиксированные годовые выплаты владельцу. За такие услуги компания получает комиссионные. При этом квартира или дом будут приносить стабильную прибыль в размере 3–5 % от общей стоимости в год. Иностранные граждане, которые приобрели жилье в крупных городах, могут сдать имущество в долгосрочную аренду. Для этого необходимо подписать двусторонний договор и заверить его нотариально.

Сколько стоит содержание жилья?

Собственники недвижимости в Турции обязаны уплачивать ежегодный налог в размере 0,1–0,2 % от кадастровой стоимости, что обычно не превышает 130–140 USD в год. Элитное жилье стоимостью больше 620 000 USD облагается дополнительной ставкой от 0,3 до 1 %. Доход с аренды облагается налогом от 15 % годовых, в зависимости от заработанной суммы.

Турецкая недвижимость подлежит обязательному страхованию. Стоимость полиса в год зависит от суммы покрытия, характеристик имущества и составляет примерно 15–140 USD. Коммунальный платеж обслуживающей компании (Aidat) составляет от 10 до 100 USD в месяц. Если квартира расположена в жилом комплексе с бассейнами, садом, детскими площадками и фонтанами, ежемесячный Aidat будет выше, чем в одиночном доме вдали от побережья.

За вывоз мусора и уборку территории муниципальными службами собственники платят около 15 USD в год. Ежемесячный счет за водоснабжение для семьи из трех человек составляет около 15 USD, при этом горячую воду нагревают бойлеры или солнечные батареи. Сумма за электричество зависит от сезона и локации недвижимости: в северных регионах зимой часто отапливают помещения с помощью кондиционеров, а в южных охлаждают комнаты летом. В месяц счет за электроэнергию для однокомнатной квартиры составляет 40–80 USD. Кубический метр воды стоит примерно 1 USD. Интернет и телевидение местные телекоммуникационные компании предлагают за 15–20 USD в месяц.

Как получить гражданство Турции при покупке недвижимости?

Запрашивать вид на жительство можно сразу после получения свидетельства о праве собственности на основании копии TAPU, заграничного паспорта, медицинского полиса на весь год и заполненной анкеты. ВНЖ Турции выдается на 2 года и может продлеваться при сохранении инвестиций, а через 5 лет владелец имущества может получить гражданство. Если иностранец приобрел жилье или коммерческий объект в государстве на сумму 250 000 USD и больше, он может претендовать на местный паспорт сразу после покупки. Гражданство Турции при покупке недвижимости предоставляется также всей семье соискателя.

Если рассматривать покупку жилья в государстве с целью получения резидентства, стоит рассмотреть всевозможные варианты оформления ВНЖ за инвестиции. Проконсультироваться по поводу вложений в рынок турецкой недвижимости и механизма получения документов для переезда можно у миграционных специалистов.

Приобретение жилья в Турции на берегу моря привлекает все больше иностранных граждан, которые приезжают в страну с целью отдыха. Многие мечтают о собственной квартире или доме возле пляжа, а некоторым интересна перспектива заработка на аренде. Часть иностранцев задумываются об иммиграции в Турцию, как страну с теплым средиземноморским климатом и дешевыми квартирами. В любом случае стоит изучить актуальные требования местного законодательства, отзывы соотечественников, возможные минусы и преимущества переезда, а также просчитать предполагаемые расходы, которые влечет за собой покупка недвижимости.