Покупка недвижимости в США

Купить недвижимость в США может любой иностранец без ограничений в стоимости, типе и местоположении объекта. Жилье в Америке является выгодным капиталовложением, потому что с каждым годом оно только дорожает. За последние несколько лет ежегодный рост цен на квартиры и дома в некоторых штатах достиг 5 % от стоимости. К тому же покупка недвижимости учитывается при рассмотрении заявок на грин-карту, которая является первым шагом на пути получения гражданства США.

Прежде чем вкладывать деньги, предстоит понять: как найти хорошее жилье, сколько заплатить адвокату, надо ли нанимать риэлтора, как получить кредит нерезиденту, какие документы подготовить, чтобы сделка купли-продажи осуществилась без задержек.

Права и обязанности иностранцев при покупке недвижимости

В США условия и стоимость приобретения недвижимости для иностранцев зависят от места ее расположения. Ограничений практически нет, любой желающий — физическое или юридическое лицо — может приобрести жилое или коммерческое помещение в Америке по тем же правилам купли-продажи, что и коренные американцы. В некоторых штатах существуют запреты на покупку объектов с исторической ценностью и земельных участков для сельскохозяйственных мероприятий.

После окончания сделки купли-продажи владелец имеет право сдавать помещение арендаторам и получать доход. Все собственники недвижимости в Америке должны выполнять свои финансовые обязательства:

• своевременно оплачивать коммунальные услуги;
• дважды в год платить налог на недвижимость.

За уклонение от оплат владелец может получить отказ в продлении или выдаче визы.

Формы владения недвижимостью в США

Для жителей СНГ привычна форма единоличного владения квартирой или домом. Хозяева оплачивают все расходы, связанные с содержанием недвижимости. За внешний ремонт здания и поддержание порядка в подъезде и дворе отвечает жилищно-коммунальная служба. Собственник недвижимости в России, Украине, Беларуси распоряжается своим имуществом самостоятельно. Для совершения сделки купли-продажи достаточно согласия покупателя и продавца. В США система классификации недвижимых объектов другая.

В Америке существует несколько форм владения недвижимостью:

• Апартаменты
  Многоквартирное здание коммерческого типа, предназначенное для сдачи в аренду, у которого может быть только один собственник — организация или частное лицо.
• Кондоминимум
  Жилье в многоквартирном здании, после покупки которого человек вступает в ассоциацию сообщества жильцов. В США нет ЖЭКов, поэтому все собственники платят объединению определённую сумму на содержание дома и помещений общего пользования ежемесячно.
• Кооперативные квартиры
  Их покупатели становятся собственниками акций кооператива, которые дают право на владение жильем. Чтобы осуществилась сделка купли-продажи, все акционеры должны проголосовать и одобрить нового участника сообщества.
• Таунхаусы
  Собственник владеет одним домом из комплекса прилегающих друг к другу строений с землей или без. Хозяин жилья не имеет права проводить какие-либо строительные работы или менять внешний вид постройки. Также он обязан ежемесячно вносить платежи в компанию, которая следит за прилегающей к дому территорией.
• Дом для одной семьи

Владелец имеет право распоряжаться недвижимостью по своему желанию: продавать, когда захочет; возводить дополнительные постройки; обустраивать другими способами.

Выгодно ли покупать недвижимость в Штатах?

Средний по размерам дом в крупном городе США можно купить, продав квартиру в центре Москвы, поэтому для россиян обмен выглядит привлекательным. Но приобретение жилья в Америке не дает права на постоянное место жительства. Собственник должен оформлять туристическую визу каждый раз, когда захочет посетить страну. Тогда как, например, в Турции или Доминикане, есть шанс получить ВНЖ или ПМЖ, вложив ту же сумму.

На недвижимость в Штатах растут цены. В 2022 году стоимость жилья в сравнении с прошлым периодом возросла на 20,6 %. Со временем ее можно выгодно продать или окупить вложения, сдавая в аренду. Возврат инвестиций в аренду составляет 30 %.

Как найти недвижимость?

Поиском недвижимости можно заняться самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту. Объявления о продаже американцы выставляют на сайтах:

• Zillow;
• ZipRealty;
• Redfin;
• Trulia.

Не все продавцы пользуются интернетом. Некоторые размещают рекламу на улице, где расположен дом или квартира, на досках объявлений в местных магазинах. Американцы, заинтересованные в покупке недвижимости, обходят понравившиеся районы пешком, обращаются в офисы застройщиков лично.

Преимущества поиска недвижимости в США с риэлтором

В США нет законов, которые обязуют людей задействовать в сделке риэлтора или агентство. При этом сотрудничество со специалистами может сэкономить несколько тысяч долларов. Риэлтор или представитель агентства будет защищать интересы покупателя, начиная с момента поиска жилья до получения ключей и заселения, поможет избежать ненужных рисков.

Что делает специалист:

1. Ищет недвижимость.
2. Определяет ее реальную рыночную стоимость.
3. Торгуется с продавцом, чтобы получить более выгодное предложение для покупателя.
4. Подбирает других специалистов, которые участвуют в процессе покупки: адвоката, технического инспектора и т.д.
5. Помогает в оформлении необходимых документов.

Риэлтор обязан иметь лицензию Национальной ассоциации риэлторов (NAR), подтверждающую его профессиональные навыки. Представитель агентства, брокер, тоже работать без лицензии не может. Получить патент и в том, и в другом случае сложно, поэтому услуги предоставляют специалисты высокой квалификации.

Ни один агент по подбору недвижимости не станет сотрудничать, пока покупатель не предоставит pre-approval letter (письмо от банка, подтверждающее, что клиент может получить кредит на нужную сумму) или банковскую выписку. Если для покупки используются собственные средства, то достаточно выписки по счету. Комиссию риэлтору платит продавец, а не покупатель.

Как происходит сделка?

Процесс покупки недвижимости в США состоит из нескольких этапов:

1. Поиск объекта.
   Начинается с получения письма из банка о кредитовании или банковской выписки, подтверждающей платежеспособность покупателя.
2. Поиск адвоката.
   Если найти квартиру в США можно без посторонней помощи, то для совершения сделки обязательно привлекать адвоката. Специалист представляет юридические интересы покупателя и подключается к процессу на этапе составления оффера.
3. Получение предложения.
   Когда найден один или несколько вариантов для вложения средств, продавцам рассылают офферы — типовые договора. В документах указано, на каких условиях покупатель готов приобрести недвижимость.
4. Внесение депозита.
   Если продавец дает предварительное согласие, покупатель вносит депозит. В каждом штате властями предусмотрено определенное время (от 5 до 10 дней), за которое необходимо подготовиться к сделке или выйти из нее без потери депозита.
5. Оценка объекта недвижимости.
   В проверке стоимости объекта обязательно участие титульной компании. Она удерживает и хранит деньги покупателя на счете до окончательного заключения сделки. Ее представитель инспектирует объект купли-продажи на предмет давних штрафов, других собственников и точности указанных данных. За дополнительную плату он проводит проверку технического состояния жилья, включая исследование на наличие насекомых или плесени, страхует недвижимость и помогает получить полис.
6. Подписание документов.
   Сделка оформляется в офисе титульной компании. Если при проверке недвижимости специалисты выявили серьезные нарушения, то встреча переносится до их устранения. Если никаких препятствий нет, то обе стороны подписывают договор купли-продажи.
7. Передача денег.
   Оговоренную сумму за вычетом дополнительных расходов и налогов титульная компания переводит на счет продавца после завершения сделки.
8. Получение права собственности.
   Оформлением свидетельства о праве собственности (Deed) занимается титульная компания. Документ необходимо заверить в окружном суде или регистрационной палате, прежде чем отдать новому владельцу. Процесс занимает от 6 до 10 недель. В некоторых штатах регистрация свидетельства не требуется, и покупатель получает его в момент подписания документов.

Особенности удаленной покупки недвижимости в США

Покупателю не обязательно лететь в Америку, лично принимать участие в сделке или ходить на просмотры жилья. Недвижимость в США можно купить удаленно. Достаточно оформить доверенность на адвоката, который будет полностью представлять его интересы, и нанять риэлтора для поиска недвижимости. В некоторых штатах функции адвоката осуществляет «эскроу» — специальная компания, которая следит, чтобы обе стороны выполнили все обязательства по сделке и выдает продавцу деньги после подписания документов. Сумма для оплаты стоимости жилья переводится покупателем на специальный трастовый счет.

Для оформления доверенности необходимо обратиться в консульство США у себя в стране. А также получить ITIN (индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика), который позволит оплатить налог на приобретенную недвижимость. Для этого покупатель подает форму W-7 с копиями удостоверяющих документов в Налоговое управление США по почте или обращается к Аттестованному агенту по приему документов, уполномоченному Налоговым управлением США.

Еще один обязательный участник сделки при покупке недвижимости в Америке — титульная компания. Она осуществляет юридический контроль всех этапов купли-продажи: проверяет и заверяет документы, проводит оценку объекта и оформляет обязательную страховку, регистрирует право собственности на имя нового владельца.

Сотрудничество с лицензированными специалистами сводит все риски удаленной покупки к минимуму. Получить разрешение на адвокатскую и риэлторскую деятельность сложно, за нарушения закона его могут отозвать и повторно уже не выдадут. Поэтому у покупателей нет причин сомневаться в законности операции.

Стоимость недвижимости, налоги и прочие расходы

Средняя стоимость квартиры в мегаполисе — 250 000 USD, дома — 350 000 USD. Суммы могут меняться в разных штатах и при изменении условий проживания. Например, разрушенный дом в Техасе можно купить за 20 000 USD, а пентхаус на Манхэттене — за 50 000 000 USD.

Процентные ставки налогов и кредита в каждом штате разнятся. При покупке недвижимости покупатель оплачивает обязательные налоги и сборы (указана процентная ставка от стоимости жилья):

Также следует предусмотреть бюджет на дополнительные затраты при оформлении ипотеки:

Чтобы рассчитать, какая сумма понадобится для покупки недвижимости можно использовать следующую формулу:

Стоимость объекта + Обязательные налоги и сборы + Дополнительные затраты

Пример расчета расходов на покупку новой квартиры площадью 100 кв. м в Майами в кредит:

Итоговая сумма, которую надо заплатить за жилье: 322 766 USD.

Могут ли иностранцы взять ипотеку?

В Соединенных Штатах ипотечный кредит для иностранных граждан — отдельный банковский продукт. Условия выдачи займа необходимо уточнять индивидуально, потому что у каждой организации они свои.

Минимальная сумма кредитования — 100 000 USD, размер первоначального взноса зависит от выбранного объекта недвижимости, но не меньше 30 %. Теоретически процентная ставка начинается от 5 % годовых, но на практике составляет 7–8 %. Срок погашения займа достигает 30 лет.

Ограничений по кредитованию нерезидентов США на уровне закона нет, но получить необходимую суму сложно. Иногда в качестве дополнительной страховки банки просят предоставить наличие средств на счете для внесения первоначального взноса.

Заемщик подготавливает пакет обязательных и дополнительных документов (может меняться в разных банках):

• копии внутреннего и заграничного паспортов;
• действующую визу США;
• налоговую декларацию;
• подтверждение размеров дохода;
• выписку из банка, в котором обслуживается по месту проживания;
• письмо от бухгалтера, если заемщик является владельцем доли в уставном капитале юрлица, или письмо от работодателя, если работает по найму;
• выписку с расчетного счета в американском банке.

В США принято обращаться к ипотечному брокеру, чтобы получить заем на хороших условиях. Брокер работает с разными финансовыми учреждениями и подбирает программу кредитования, которая подходит клиенту, рассчитывает максимальную сумму займа, срок и процент выплаты кредита. В случае одобрения кредита заемщик получает письменное подтверждение pre-approval letter, которое прикладывается к каждому предложению о покупке.

Какую недвижимость стоит покупать?

Критерии отбора недвижимости зависят от того, для каких целей она будет использована: постоянного проживания или сдачи в аренду. В прошлом году был зафиксирован резкий отток населения со среднем уровнем заработка из Нью-Йорка, Чикаго, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса. А в небольших городках количество жителей увеличилось. В Остине, Роли, Нэшвилле, Солт-Лейк-Сити и Шарлотте резко возрос спрос на арендованное жилье.

Для коммерческих целей подходят апартаменты, кондоминиумы и кооперативные квартиры, потому что основное обслуживание дома происходит под контролем управляющей компании, услуги которой оплачиваются раз в месяц. Внутренний ремонт кондоминиумов и кооперативных квартир выполняется за счет собственника, а апартаментов — за счет арендатора.

Апартаменты изначально предназначены для аренды. Собственник может вообще не контактировать со съемщиками. Все вопросы решает управляющая компания.

Кооперативные квартиры дешевле других форм собственности. Но в каждом доме есть свои правила, которые обязаны выполнять все. Например, может быть запрет на проживание с животными. Чтобы заселить нового арендатора, придется согласовывать его кандидатуру со всеми членами кооператива.

Кондоминиумы используют для аренды и постоянного проживания. Небольшие квартиры в домах с собственной инфраструктурой подходят и для студентов, и для пенсионеров. Большие семьи для постоянного проживания чаще выбирают дома, чтобы можно было построить детскую площадку на заднем дворе.

Согласно данным аналитической платформы CommercialEdge, из всех секторов коммерческой недвижимости США лучше всего кризис 2020 года пережили многоквартирные дома и промышленные предприятия. На 10,61 млн м² снизился спрос на офисные помещения. Потребность в складских помещения растет в связи с развитием онлайн-продаж. Сфера гостиничной недвижимости постепенно восстанавливается.

Можно ли получить ВНЖ и гражданство США при покупке недвижимости?

Покупка жилья не дает новому собственнику прав на получение вида на жительство. При этом если ему в будущем понадобится виза по недвижимости (В1/В2) или рабочая (EB1-EB4), наличие собственного жилья положительно скажется на рассмотрении заявки.

Вид на жительство можно получить по программе экономической иммиграции. Чтобы подать заявку на грин-карту по визе инвестора EB-5, необходимо сделать вклад в коммерческую недвижимость 1 800 000 USD и создать 10 рабочих мест. Для вложений подходят кондоминиумы, гостиницы, отели и т.д. При вкладе в целевую сферу инвестиций — сельские районы и районы с высоким уровнем безработицы, финансовые обязательства уменьшаются в 2 раза — до 900 000 USD.

Порядок получения гражданства через покупку коммерческой недвижимости

1. Оформление визы инвестора.
   С помощью юриста или самостоятельно инвестор изучает существующие программы и выбирает, куда вложить средства, переводит сумму в нужном объеме. Иностранцу необходимо предоставить доказательства легальности получения средств для покупки, подать петицию по форме I-526 и в Службу гражданства и иммиграции США(USCIS). Полный пакет документов нужно перевести на английский язык. Проверка данных длится от 12 до 36 месяцев. Если документы одобрены, заявителя приглашают в консульство для прохождения короткого интервью, после которого выдают визу ему и членам семьи — супруге и детям.
2. Оформление временной грин-карты.
   В ближайшие 6 месяцев надо въехать в Америку по визе инвестора, чтобы получить разрешение на 2 года.
3. Получение ПМЖ.
   За 90 дней до срока окончания временной грин-карты претендент подает петицию по форме I-829 и документы, которые подтверждают, что деньги вложены, бизнес приносит прибыль, рабочие на созданные вакансии наняты. Если USCIS одобрит петицию, инвестор и члены его семьи получат статус постоянных жителей Соединенных Штатов Америки на 10 лет.
4. Присвоение статуса гражданина.
   Чтобы получить гражданство США, надо подать заявку на натурализацию по форме N-400, приложив к ней свою фотографию, копию грин-карты, квитанции об уплате пошлин и сборов. Срок рассмотрения документов может составить от нескольких месяцев до 4 лет.

К прохождению процесса натурализации допускаются люди с ПМЖ, достигшие 18 лет. Они должны беспрерывно прожить в стране не менее 5 лет. Гражданин Америки обязан демонстрировать высокие моральные качества, поэтому правительство не рассматривает заявки раннее судимых лиц. Также претенденту нужно хорошо владеть письменным и устным английским языком, знать основы государственного устройства страны и ее историю.

После проверки пакета документов USCIS отправляет заявителю приглашение на интервью. Во время собеседования претендент на получение гражданства должен доказать, что знает государственный язык, законодательную базу и историю страны, следует Конституции и готов дать присягу.

После прохождения всех этапов процесса натурализации выносится решение о предоставлении иностранцу гражданства США. Официально статус присваивается на торжественной церемонии, где претендент приносит присягу. В результате ему выдают сертификат, по которому в дальнейшем оформляется паспорт гражданина Америки.